裝配式建筑：保障性租賃住房建設(shè)導(dǎo)則發(fā)布 行業(yè)進(jìn)入規(guī)范及高質(zhì)量發(fā)展階段

事件：2022 年4 月21 日，北京市住建委、市規(guī)自委聯(lián)合發(fā)布《北京市保障性租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》，對保障性租賃住房的整體規(guī)劃、配套設(shè)施、單體設(shè)計、室內(nèi)裝修等提出了基本建設(shè)要求。

點評：《導(dǎo)則》指出保障性租賃住房一般可以分為住宅型、宿舍型和公寓型三類，首次明確了公寓型租賃住房的定義及建筑類型，并且規(guī)定人均使用面積不得小于5平方米。其能夠更好地規(guī)范和指導(dǎo)保障性租賃住房規(guī)劃設(shè)計建設(shè)管理，提高保障性租賃住房品質(zhì)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，也為新市民、青年人等群體提供了更多的租房選擇空間。

“小居大家”、智能化社區(qū)成為趨勢：保租房普遍具有戶型小、密度大的特點，而其住戶多為青年人，需要滿足其社交、娛樂、運動等需求，所以公共活動區(qū)域、輔助房以及周邊配套設(shè)施就顯得尤為重要，預(yù)計“小居大家”將成為未來保租房社區(qū)發(fā)展趨勢。同時，《導(dǎo)則》倡導(dǎo)應(yīng)用智能化技術(shù)，打造智慧社區(qū)，鼓勵設(shè)置智能門鎖，大力推廣室內(nèi)水、電、氣、熱的智能化調(diào)節(jié)，倡導(dǎo)遠(yuǎn)傳抄表、智能繳費等便民技術(shù)。

政策鼓勵裝配式鋼結(jié)構(gòu)，行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)一步增長：《導(dǎo)則》明確指出新建保障性租賃住房結(jié)構(gòu)設(shè)計選擇有利于空間靈活分隔、組合和可持續(xù)改造的結(jié)構(gòu)體系，推薦采用裝配式鋼結(jié)構(gòu)體系。由于裝配式建筑有工期短，排放小，結(jié)構(gòu)靈活等優(yōu)勢，與保障性租賃住房的宗旨較為契合，目前北京市已經(jīng)明確鼓勵保障性租賃住房使用裝配式結(jié)構(gòu)。我們預(yù)計未來其他城市也將陸續(xù)出臺相關(guān)配套政策，裝配式建筑及鋼結(jié)構(gòu)將迎來發(fā)展良機。

公募REITs 歷史性機遇，更多保租房項目入池可期：深圳人才安居保障房REITs 項目已經(jīng)報送國家發(fā)改委審核，保障性租賃住房租金來源分散、持續(xù)穩(wěn)定，與發(fā)行公募REITs 的要求較為契合。同時，保障性租賃住房REITs 進(jìn)一步豐富了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)類型，REITs 的信息披露、交易擴募等機制，也有助于租賃住房行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。隨著北京市《導(dǎo)則》發(fā)布以及后續(xù)其他各地保租房產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步規(guī)范，保租房項目或?qū)⒁愿笠?guī)模和數(shù)量入池公募REITs 市場。

投資建議：把握裝配式行業(yè)發(fā)展良機，擁抱基建公募REITs 歷史性機遇。住建部提出“十四五”期間全國計劃新增650 萬套（間）保障性租賃住房，我們測算，僅保租房行業(yè)將為裝配式裝修行業(yè)帶來超過190%的增量空間（面積口徑）。裝配式裝修方向：重點推薦北新建材，建議關(guān)注亞廈股份、柯利達(dá)、金螳螂；鋼結(jié)構(gòu)方向：重點推薦鴻路鋼構(gòu)、精工鋼構(gòu)，建議關(guān)注富煌鋼構(gòu)、杭蕭鋼構(gòu)。

深圳保租房REITs 項目已經(jīng)報送國家發(fā)改委審核，為保租房提供籌集資金新路徑，預(yù)計未來將有更大規(guī)模、更多數(shù)量的保租房REITs 項目入池。建議把握REITs 歷史性機遇，關(guān)注保租房REITs 項目相關(guān)落地情況。

風(fēng)險分析：保障性租賃住房經(jīng)營虧損風(fēng)險，保障性租賃住房推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險，基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險，鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)滲透率不及預(yù)期風(fēng)險。

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