物業(yè)管理行業(yè)研究周報(bào)：物企參與城市服務(wù)空間廣闊

投資摘要：

每周一談：物企參與城市服務(wù)空間廣闊

11 月22 日，深圳物博會(huì)同期會(huì)議——“新周期的開啟”：2022 中國物業(yè)行業(yè)高峰論壇暨城市服務(wù)論壇舉辦。多家物企就城市服務(wù)的未來發(fā)展趨勢(shì)發(fā)表了看法，而物業(yè)公司進(jìn)入城市服務(wù)賽道將以更快、更高的速度發(fā)展。

 物企戰(zhàn)略布局城市服務(wù)領(lǐng)域

城市服務(wù)一般指主要向政府及公共行政部門提供的各種服務(wù)。物業(yè)公司承接城市服務(wù)項(xiàng)目具備天然優(yōu)勢(shì)，物管服務(wù)與城市服務(wù)在服務(wù)內(nèi)容上高度重合，傳統(tǒng)的“四?！保ū０?、保潔、保修、保綠）可分別對(duì)應(yīng)至城市服務(wù)的城市秩序、市政環(huán)衛(wèi)、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)以及城市園林綠化。

目前，物企以市政環(huán)衛(wèi)為切入點(diǎn)，布局城市服務(wù)的趨勢(shì)愈加明顯。根據(jù)環(huán)衛(wèi)科技網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2022 年第一季度共開標(biāo)51 個(gè)億元級(jí)環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目，其中，城市大管家項(xiàng)目有10 個(gè)。頭部物企多以合資、并購等方式布局城市服務(wù)，推出相應(yīng)品牌。

物企參與萬億級(jí)別城市服務(wù)賽道

一般而言，城市服務(wù)的購買方主要為地方政府。全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出占全國公共財(cái)政支出比例基本穩(wěn)定。

我們利用全國公共財(cái)政支出中的全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出對(duì)城市服務(wù)空間進(jìn)行預(yù)測(cè)。我們從社區(qū)事務(wù)支出中剔除監(jiān)管類及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類支出，我們認(rèn)為，剔除這幾個(gè)分項(xiàng)后的剩余支出，更加接近政府采購城市服務(wù)的各類支出，其占全國公共財(cái)政支出的比例也更加穩(wěn)定。

預(yù)計(jì)到2025 年城市服務(wù)市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)1.7 萬億元。我們認(rèn)為，物企參與城市服務(wù)空間廣闊，政府在治理城市的過程中引進(jìn)市場(chǎng)化力量，引導(dǎo)專業(yè)化企業(yè)、機(jī)構(gòu)參與城市治理，將一部分公共管理服務(wù)職能“分包”給市場(chǎng)化企業(yè)，將成為更多城市的選擇。

數(shù)據(jù)追蹤（11 月21 日-11 月25 日）：

資金及交易追蹤：

滬（深）股通：A 股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2022年11 月25 日，持有980.47 萬股，較上周下跌6.97%，持股市值1.56 億元。

港股通：港股中港股通持股共18 家（剔除停牌物企），自2022 年11 月21 日至11 月25 日，增幅最大的是金科服務(wù)，本周增幅12.39%。降幅最大的是碧桂園服務(wù)，降5.71%。持股比例最高為保利物業(yè)，為62.89%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.16 億股。

投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，物企尋求獨(dú)立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)，建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨(dú)立發(fā)展能力較高的全國性物企綠城服務(wù)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房企資金鏈緊張拖累物企，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)，外拓增速不及預(yù)期。

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