又一大佬自殺身亡！過(guò)去被認(rèn)為“躺著賺錢”的暴利行業(yè)債在地上追，這位萬(wàn)達(dá)高管自殺身亡，背后風(fēng)險(xiǎn)正在引爆！誰(shuí)來(lái)拯救開(kāi)發(fā)商？【圖】

    又一大佬自殺身亡！

    這次的故事，發(fā)生在地產(chǎn)業(yè)。這個(gè)過(guò)去被認(rèn)為“躺著賺錢”的暴利行業(yè)。

    6月6日，有網(wǎng)友通過(guò)一則微信截圖爆料，稱南京萬(wàn)達(dá)茂總經(jīng)理因?yàn)樵陂_(kāi)會(huì)時(shí)被萬(wàn)達(dá)南京公司總經(jīng)理責(zé)罵，隨后在棲霞山上自殺，其遺體已經(jīng)在佘山腳下找到。

    起初傳出來(lái)的是該女性高管墜樓身亡系不堪工作壓力而自殺，但直到目前，具體死亡原因仍在調(diào)查之中。真實(shí)的事件我們暫時(shí)還不得而

    一葉落而知天下秋。其實(shí)，在這件令人扼腕嘆息的事情背后，反映的是一個(gè)時(shí)代的縮影，一次重大經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)向！

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    錢在天上飛

    過(guò)去，我們經(jīng)歷了一個(gè)史無(wú)前例的大放水時(shí)代，錢多到不值錢，各種銀行每天最愁的事情就是怎么把錢花出去、怎么讓錢更值錢。

    再加上監(jiān)管的放松，一個(gè)偉大的業(yè)務(wù)誕生了：“委外”。所謂委外業(yè)務(wù)，就是指，銀行理財(cái)資金委托外部機(jī)構(gòu)投資（基金公司、券商，以及打著各種名號(hào)、旗號(hào)的資產(chǎn)管理公司），專門來(lái)搞一些高收益但是高風(fēng)險(xiǎn)的事情。

    什么樣的業(yè)務(wù)才是高收益呢？

    比如炒房。

    其實(shí)，近年來(lái)之所以地王頻出，經(jīng)常爆出幾十億拿地的大消息，并非房地產(chǎn)公司都是土豪，背后的最大金主之一，正是這個(gè)傳說(shuō)中的委外業(yè)務(wù)！

    “面粉漲價(jià)，面包自然也會(huì)漲價(jià)”天價(jià)買來(lái)的地、自然要賣出天價(jià)的房。在這種“高杠桿”的運(yùn)作模式之下，想要取得“高利潤(rùn)”，“高周轉(zhuǎn)”模式自然是唯一法寶！

    地產(chǎn)行業(yè)資金成本這么高，很多項(xiàng)目每拖延一天就是一輛寶馬扔海里，省出幾天時(shí)間就等于省了幾百上千萬(wàn)，這就是為什么所有房企都在強(qiáng)調(diào)快快快！要用最快的速度建房、賣房。

    于是，依靠著這樣高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式運(yùn)作之下，一邊是瘋狂擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商，一邊是狂飆突進(jìn)的高房?jī)r(jià)——那真是地產(chǎn)行業(yè)躺著都能賺錢的“黃金年代”！

    當(dāng)然，硬幣都有另一面，在“高周轉(zhuǎn)”的暴利之下，地產(chǎn)業(yè)的普通員工是壓力山大。坊間流傳著這樣一句話——

    生不進(jìn)恒大，死不進(jìn)萬(wàn)科，生死不進(jìn)碧桂園。

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    債在地上追

    但無(wú)論如何，高壓之下仍有高薪；然而時(shí)至今日，地產(chǎn)的黃金年代一去不復(fù)返了，開(kāi)發(fā)商和銀行“你好我好大家好”的好日子終于到頭了。

    因?yàn)?，?qiáng)監(jiān)管來(lái)了！

    近年來(lái)，銀行業(yè)監(jiān)管風(fēng)暴強(qiáng)勢(shì)來(lái)襲，兩周之內(nèi)連發(fā)七文，直接劍指的，就是這些銀行非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，尤其是同業(yè)業(yè)務(wù)和表外業(yè)務(wù)！

    與此同時(shí)，銀行的“表外理財(cái)”也要被納入央行的考核范圍，也就是說(shuō)，從此“表外業(yè)務(wù)”就要被牢牢地監(jiān)視在國(guó)家的銳眼之下，再也不能像以前那樣為所欲為，更不用說(shuō)拿錢去炒房了！

    地主家都沒(méi)有余糧了，你還指望著拿到錢去炒房？

    然而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，斷糧已經(jīng)很可怕了，而比斷糧更可怕的是，還要還以前欠的糧！

    已經(jīng)上岸的老王說(shuō)，“自作孽，前幾年看著地產(chǎn)火熱，瘋狂加杠桿負(fù)債搶錢，最近政府對(duì)地產(chǎn)企業(yè)融資五花大綁，集中兌付期快到了，聞到風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)要跑了。”

    一般而言，委外業(yè)務(wù)的周期通常是3~4年，也就是說(shuō)，今明兩年，地產(chǎn)債兌付的高峰期就要到了！

    根據(jù)申萬(wàn)宏源(4.750, 0.00, 0.00%)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量總計(jì)為1949億元，其中三四季度為到期高峰（分別為932億、698億元），而接下來(lái)2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。
做生意是要有本錢的！借來(lái)的錢是要還的！

    債務(wù)壓頂之下，一大批開(kāi)發(fā)商已經(jīng)先崩為敬了。

    5月21日，被譽(yù)為“城市園林綠化行業(yè)龍頭”的東方園林(15.030, 0.00, 0.00%)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)債10億元，但結(jié)果只募集到了區(qū)區(qū)5000萬(wàn)，僅占募資額的5%。

    事情一出，東方園林6連跌，期間跌幅達(dá)23.12%！

    5月25日，五洲國(guó)際的股價(jià)遭遇了公司有史以來(lái)最大單日跌幅，盤間最高跌幅接近90%！

    收盤時(shí)，五洲國(guó)際錄得超過(guò)84.89%的跌幅，且成交量大幅放大至37.2億，換手率74.54%。隨后公司申請(qǐng)停牌自查，受此牽連，五洲國(guó)際一筆本金額為3億的美元債券也暫停交易。

    5月28日，上交所信息披露，碧桂園擬發(fā)行的200億元公司債再度中止。而在此前的2月7日，該公司債項(xiàng)目就已經(jīng)被中止過(guò)一次了。

    這并不是地產(chǎn)業(yè)的個(gè)例，實(shí)際上，整個(gè)宏觀環(huán)境都是如此。在監(jiān)管趨嚴(yán)、融資渠道受限的大環(huán)境下，那些高杠桿、高負(fù)債的企業(yè)，要么已經(jīng)爆倉(cāng)、要么正在爆倉(cāng)的路上！

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    誰(shuí)來(lái)拯救開(kāi)發(fā)商？

    想要從債務(wù)中成功解套，借新債還舊債的把戲玩不下去了，怎么辦？

    自然是找接盤俠來(lái)轉(zhuǎn)移債務(wù)！對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，自然要變著花樣讓你買房！

    過(guò)去，是利潤(rùn)所需；當(dāng)下，是生存所迫。因此，我們看到越來(lái)越多的房企在拼命促銷，周轉(zhuǎn)速度更加重要。

    甚至如宇宙級(jí)房企碧桂園，還喊出了“不惜一切代價(jià)高周轉(zhuǎn)”的口號(hào)！也因此，地產(chǎn)普通從業(yè)者的壓力越加沉重，南京萬(wàn)達(dá)茂總經(jīng)理的事情恰恰反映了這一點(diǎn)。

    但瘋狂的“高周轉(zhuǎn)”顯然取得了成效。

    深圳：不交500萬(wàn)，你連搖號(hào)的資格都沒(méi)有！

    杭州：有人暈倒有人打架 排1里長(zhǎng)隊(duì)

    無(wú)錫：1000多人在售樓處門外熬了3天2夜

    西安：長(zhǎng)安區(qū)某樓盤700套新房入市，引來(lái)5000人搖號(hào)爭(zhēng)搶

    成都：5萬(wàn)人搶1千套房，還能有多瘋狂？

    過(guò)去，開(kāi)發(fā)商是靠房?jī)r(jià)上漲吸引老百姓(76.390, 0.00, 0.00%)自動(dòng)入場(chǎng)，而現(xiàn)在，卻靠政策配合下的饑餓營(yíng)銷，引發(fā)“搶房”狂潮來(lái)吸引剛需接盤！

    杠桿不會(huì)憑空消失，只會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。那么轟轟烈烈的去杠桿運(yùn)動(dòng)，究竟成效如何？

    企業(yè)部門杠桿率為159%，比上年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，政府部門杠桿率為36.2%，比上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，均出現(xiàn)2011年以來(lái)首次下降。

    但唯一上升的就是住戶部門杠桿率，為55.1%，比上年高4個(gè)百分點(diǎn)。無(wú)論是居民長(zhǎng)期貸款還是短期貸款，2017年以來(lái)杠桿率上升明顯。

    與之對(duì)應(yīng)的，顯然是今年以來(lái)的搶房熱潮、無(wú)數(shù)人蜂擁入場(chǎng)、爭(zhēng)當(dāng)房奴。然而，在他們做著炒房致富美夢(mèng)的背后，是隨時(shí)會(huì)跑路的開(kāi)發(fā)商和可能還不起的貸款。

    美聯(lián)儲(chǔ)六月加息步步緊逼，房貸利率勢(shì)必會(huì)水漲船高。那么，當(dāng)開(kāi)發(fā)商憑借賣新房已經(jīng)成功出貨，當(dāng)?shù)胤秸畱{借去庫(kù)存已經(jīng)成功解套，那么你會(huì)如何呢？

    對(duì)于廣大買房者而言，你需要考慮的第一個(gè)問(wèn)題是，在你沒(méi)有還清貸款之前，房子的真正主人，其實(shí)是銀行。那么，你能不能確保熬過(guò)這段苦日子，扛著高債務(wù)，最后順利把所謂“房子升值“的錢裝進(jìn)自己的口袋。

    第二個(gè)問(wèn)題，在這輪債務(wù)大轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，不少城市房?jī)r(jià)離奇暴漲，那么當(dāng)接盤過(guò)程宣告完成，那些房?jī)r(jià)高估的城市，必將被打回原形。

    環(huán)京的慘痛教訓(xùn)已經(jīng)告訴我們，從暴漲到暴跌，只需要幾個(gè)月的時(shí)間！ 若是你盲目追高、投機(jī)入場(chǎng)，那么就注定了被收割的命運(yùn)。

    畢竟，無(wú)論哪個(gè)時(shí)代，能賺錢的都是少數(shù)人而已。