當(dāng)前我國熱點(diǎn)城市房租異常上漲,雖然有房價高位運(yùn)行對房租的拉動作用,也有房地產(chǎn)調(diào)控措施對房價上漲的抑制作用,但更多可能是房價上漲動力衰減的信號。
在房價漲幅從嚴(yán)管控同時,房租漲幅異軍突起,這不僅嚴(yán)重阻礙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,也意味著樓市拐點(diǎn)臨近。
眾所周知,房租和房價構(gòu)成住房市場價格指標(biāo)。房租異常上漲,背后有著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
一是房租異常上漲意味著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)的動搖。住房租賃市場主要滿足低收入人群住房需求。在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,低收入人群提供了社會生活和生產(chǎn)需要的主要勞動力,也是小微企業(yè)雇傭的主力。但房租的異常上漲,意味著低收入人群的固定支出比例將會明顯上升,進(jìn)而擠壓生活質(zhì)量。這勢必產(chǎn)生兩個選擇,一是低收入人群工資上漲,以抵消房租上漲壓力;二是用腳投票,離開城市。任何一個選擇都會導(dǎo)致城市生活成本和小微企業(yè)經(jīng)營成本上升,削弱城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。
二是房租異常上漲消耗了創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新動力。我國創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新動力在于青年人群。在青年人群主要流向的熱點(diǎn)城市,房價高不可攀,租房成為各種“北漂”的主要依賴。在房租相對房價可接受的情況下,青年人還可以揮灑青春,熱衷于創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。可一旦房租成為不可承受之重,所謂的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新將成為囈語。房租與距離的此消彼漲,青年人將遠(yuǎn)離城市核心區(qū),夢想也將遠(yuǎn)去,這種社會現(xiàn)象不能不引起國人深思。
三是房租異常上漲背后顯然有推手。應(yīng)該說,我國住房租賃市場雖然發(fā)展不完善,但相對于新房市場而言,屬于一個更接近于完全競爭的市場。相對完全競爭的市場,房租上漲主要取決于市場供求關(guān)系,沒有一方能夠左右房租走向。除非一種有形力量改變了住房租賃市場供求關(guān)系,將完全競爭的市場關(guān)系變?yōu)閴艛嗟幕蚬杨^式的競爭,因而市場均衡價格上升。這些年,住房中介市場迅猛發(fā)展,以及住房中介與資本融合,創(chuàng)造了改變住房租賃市場供求力量的重要條件。過去,“首付貸”、“過橋貸”等,都是住房中介圍繞金融領(lǐng)域所謂的創(chuàng)新,對市場的影響有著放大效應(yīng)。房東將住房交予中介享受房租大幅上漲的喜悅時,切莫不要忘記房租對低收入人群的擠出效應(yīng),最終將極大傷害自身的福祉。
房租異常上漲很可能表明房價即將面臨拐點(diǎn)。當(dāng)前我國熱點(diǎn)城市房租異常上漲,雖然有房價高位運(yùn)行對房租的拉動作用,也有房地產(chǎn)調(diào)控措施對房價上漲的抑制作用,但更多可能是房價上漲動力衰減的信號。
這主要是因?yàn)椋阂皇欠孔猱惓I蠞q將動搖高房價基礎(chǔ)。房價和房租之間存在租售比關(guān)系,這也是衡量房價是否合理的重要標(biāo)志。近年來我國房價持續(xù)大幅上漲,租售比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理水平。應(yīng)該看到,在本輪房租異常上漲前,房租雖然連續(xù)上漲,但在可承受范圍,反映出居民收入上漲的現(xiàn)實(shí)。在高房價對低收入人群擠出的同時,房租異常上漲將加速對低收入人群的擠出,勢必導(dǎo)致城市人口增長放緩,甚至出現(xiàn)凈下降,這將明顯動搖房價上漲的基礎(chǔ)。
二是房租異常上漲反映出炒房動力衰減。我國存在根深蒂固的炒房慣性。與炒房動輒數(shù)十萬元、數(shù)百萬元盈利,房租上漲所能帶來的盈利空間有限。這在某種程度上反映出我國炒房動力的衰減。
三是房租異常上漲并不能形成購房動力。在房租異常上漲時,將自然而然思考房租是否會形成購房動力。這種可能性是存在的,但在房價連續(xù)高位上漲的今天,這種可能性又是微乎其微的。無法承受高房價的低收入人群,絕無可能因?yàn)榉孔馍蠞q而即時獲得購房能力。
2017年中國35城房價工資比超1,16城房價工資比超2,9城房價工資比超3,3城房價工資比超5。其中北京購房壓力最大,房價工資比為6.83,房價工資比最低,為0.91,完全沒有壓力。
TOP10城市房價住房比平均為4.24,分別為:北京、廈門、,深圳、上海、天津、南京、廣州、福州、杭州、石家莊。
從工資水平開看,月平均工資8000-9000元,北京房價工資比最高,為6.83,上海最低,為4.94。月平均工資為7000-8000元的有13城,廣州房價工資比最高,為3.31,無錫房價工資比最低,為1.43。月平均工資為6000-7000元的有20城,山城重慶房價工資比最高,為1.17,長春房價工資比最低,僅為1.11。
從房價來看,房價在10000元以下的城市有16個,房價工資比皆在1.5以下。房價在10000-20000元內(nèi)有12個,其中7城房價工資比超2,其中石家莊購房成本最高,房價工資比為2.43,佛山房價工資比最低,為1.37。房價在20000-30000元內(nèi)的城市有5個,房價工資比全部超3,其中天津最高,為3.96,即將破4。杭州最低,為3.01。房價在300000元以上的城市有4個,其中北京最高,上海最低。
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