物業(yè)管理行業(yè)：政策從未限制企業(yè)發(fā)展 外拓預(yù)計(jì)更趨強(qiáng)勁

    我們認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)面臨的政策環(huán)境，仍然是規(guī)范化、市場(chǎng)化和規(guī)?；?，主要政策方向并未發(fā)生任何變化。品牌上市公司在保障業(yè)主公共區(qū)域收益方面十分規(guī)范，料第三方外拓將受益于整治亂象。物業(yè)管理公司人工效率有明顯提升空間，社保繳納較為規(guī)范，免繳大齡員工較多，并不存在人力成本明顯上升可能。碧桂園服務(wù)等公司開(kāi)始發(fā)起股票回購(gòu)，金科服務(wù)等公司重要股東開(kāi)始增持股份。我們認(rèn)為，板塊投資價(jià)值顯著。

    板塊大幅調(diào)整，部分企業(yè)開(kāi)始積極回購(gòu)股份，部分重要股東開(kāi)始增持股份。在板塊大幅回調(diào)的背景之下，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等公司開(kāi)始積極回購(gòu)股份，而金科服務(wù)等公司的實(shí)際控制人開(kāi)始增持股份。其中，行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)計(jì)劃回購(gòu)不多于已發(fā)行股份總數(shù)10%的股票，當(dāng)前公司股價(jià)已經(jīng)顯著低于碧桂園服務(wù)前次融資發(fā)行價(jià)格。世茂服務(wù)和金科服務(wù)已經(jīng)跌破IPO 價(jià)格。

    政策并未轉(zhuǎn)向，投資者無(wú)需過(guò)分擔(dān)心公區(qū)收益整治。我們認(rèn)為，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管政策并未轉(zhuǎn)向，政策一邊強(qiáng)調(diào)規(guī)范化運(yùn)營(yíng)，提升服務(wù)質(zhì)量，一邊強(qiáng)調(diào)培育消費(fèi)意識(shí)，積極成立業(yè)委會(huì)，助力基層治理。唯上周八部委文件因其主旨并非針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)，故而并未提到物管全覆蓋，提高維修資金使用效率等積極內(nèi)容。

    參考近期一系列地方的政策表態(tài)和實(shí)際做法，我們并不認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)面臨任何形式“嚴(yán)控”壓力。大多數(shù)上市品牌物業(yè)管理公司有嚴(yán)格審計(jì)，其基本不存在侵占小區(qū)公共區(qū)域收益問(wèn)題，反而能在未來(lái)整改中相較之中小物管公司明顯占據(jù)優(yōu)勢(shì)。從方法論來(lái)說(shuō)，我們并不建議投資者執(zhí)著于占企業(yè)收入1%-3%的公區(qū)收益受到多少靜態(tài)沖擊（整體是微乎其微的），而是建議投資者關(guān)注本輪整改后，品牌公司可能迎來(lái)第三方外拓進(jìn)一步超預(yù)期（動(dòng)態(tài)影響）。

    物業(yè)管理行業(yè)不存在人力成本大幅上升的可能性。此前多部委發(fā)文維護(hù)新就業(yè)形態(tài)勞動(dòng)者勞動(dòng)保障權(quán)益，落實(shí)保護(hù)網(wǎng)絡(luò)餐飲平臺(tái)外賣送餐員權(quán)益。盡管相關(guān)文件并未涉及物業(yè)管理行業(yè)，但投資者確有擔(dān)心物業(yè)管理公司員工，尤其是外包員工的社保等用工成本負(fù)擔(dān)上升等問(wèn)題。我們認(rèn)為，行業(yè)不存在人工成本大規(guī)模上升的可能性，這是因?yàn)椋?、行業(yè)頭部公司用工本來(lái)十分規(guī)范，大多數(shù)上市公司的員工保障是到位的；2、不同于外賣、快遞行業(yè)，物管行業(yè)選聘大量年紀(jì)較大的員工，按照法律規(guī)定無(wú)需繳納社保，而快遞、外賣的員工很少含有50 歲以上的一線工作者；3、物管公司能明顯提效，單位員工能夠服務(wù)的面積可以擴(kuò)大，掃地機(jī)器人等工具將大幅助力普通勞動(dòng)者。但在外賣、快遞等行業(yè)，單位員工單位時(shí)間派件數(shù)量很難提升。物業(yè)管理行業(yè)的單個(gè)工人成本是持續(xù)上升的，但我們認(rèn)為單位面積的人工成本大概率將是下降的（動(dòng)態(tài)影響）。

    絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能將物業(yè)管理公司工具化，關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理公司的意義在下降。物業(yè)管理公司的市值多已接近甚至超越關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的市值，且開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)潛在盈利能力下降，我們認(rèn)為大多數(shù)公司并不存在“工具人”風(fēng)險(xiǎn)。

    部分開(kāi)發(fā)企業(yè)減少拿地的確會(huì)降低其關(guān)聯(lián)企業(yè)的高確定性合約面積，但開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于物管公司而言，本就是“扶上馬，送一程”的角色。我們預(yù)計(jì)，2021 年全年，碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等公司，其關(guān)聯(lián)方交付部分本就只占公司在管增量10%-25%。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：因?yàn)樘厥獾拇翱谄?，企業(yè)回購(gòu)，增持資金不能及時(shí)到位的風(fēng)險(xiǎn)。由于當(dāng)前是半年度報(bào)表即將披露的時(shí)期，以碧桂園服務(wù)為例，其公告需根據(jù)監(jiān)管規(guī)則，在半年報(bào)披露之后選擇合適時(shí)機(jī)回購(gòu)。盡管不少企業(yè)可能存在回購(gòu)意愿，管理層有增持意愿，但這種回購(gòu)、增持資金的兌現(xiàn)可能尚有不到一個(gè)月的時(shí)間。個(gè)別企業(yè)的關(guān)聯(lián)方可能存在較大的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)。

    對(duì)市場(chǎng)化助力基層治理前景充滿信心，對(duì)規(guī)范化整治推動(dòng)第三方外拓充滿信心，看好物業(yè)管理板塊投資價(jià)值。政府大量簽署城市服務(wù)合同，大量在老舊小區(qū)引入物業(yè)管理公司，甚至不惜以財(cái)政補(bǔ)貼培養(yǎng)老舊小區(qū)居民付費(fèi)習(xí)慣。物管行業(yè)市場(chǎng)化特征和民生屬性得到緊密結(jié)合。我們相信，整治亂象有利于頭部企業(yè)加速第三方外拓。我們看好調(diào)整帶來(lái)的板塊配置機(jī)遇，推薦世茂服務(wù)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活，綠城服務(wù)，碧桂園服務(wù)，保利物業(yè)，金科服務(wù)，中海物業(yè)，旭輝永升服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)。