物業(yè)管理行業(yè)：政策從未限制企業(yè)發(fā)展 外拓預(yù)計更趨強勁

    我們認為，物業(yè)管理行業(yè)面臨的政策環(huán)境，仍然是規(guī)范化、市場化和規(guī)?；饕叻较虿⑽窗l(fā)生任何變化。品牌上市公司在保障業(yè)主公共區(qū)域收益方面十分規(guī)范，料第三方外拓將受益于整治亂象。物業(yè)管理公司人工效率有明顯提升空間，社保繳納較為規(guī)范，免繳大齡員工較多，并不存在人力成本明顯上升可能。碧桂園服務(wù)等公司開始發(fā)起股票回購，金科服務(wù)等公司重要股東開始增持股份。我們認為，板塊投資價值顯著。

    板塊大幅調(diào)整，部分企業(yè)開始積極回購股份，部分重要股東開始增持股份。在板塊大幅回調(diào)的背景之下，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等公司開始積極回購股份，而金科服務(wù)等公司的實際控制人開始增持股份。其中，行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)計劃回購不多于已發(fā)行股份總數(shù)10%的股票，當前公司股價已經(jīng)顯著低于碧桂園服務(wù)前次融資發(fā)行價格。世茂服務(wù)和金科服務(wù)已經(jīng)跌破IPO 價格。

    政策并未轉(zhuǎn)向，投資者無需過分擔心公區(qū)收益整治。我們認為，對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管政策并未轉(zhuǎn)向，政策一邊強調(diào)規(guī)范化運營，提升服務(wù)質(zhì)量，一邊強調(diào)培育消費意識，積極成立業(yè)委會，助力基層治理。唯上周八部委文件因其主旨并非針對物業(yè)管理行業(yè)，故而并未提到物管全覆蓋，提高維修資金使用效率等積極內(nèi)容。

    參考近期一系列地方的政策表態(tài)和實際做法，我們并不認為物業(yè)管理行業(yè)面臨任何形式“嚴控”壓力。大多數(shù)上市品牌物業(yè)管理公司有嚴格審計，其基本不存在侵占小區(qū)公共區(qū)域收益問題，反而能在未來整改中相較之中小物管公司明顯占據(jù)優(yōu)勢。從方法論來說，我們并不建議投資者執(zhí)著于占企業(yè)收入1%-3%的公區(qū)收益受到多少靜態(tài)沖擊（整體是微乎其微的），而是建議投資者關(guān)注本輪整改后，品牌公司可能迎來第三方外拓進一步超預(yù)期（動態(tài)影響）。

    物業(yè)管理行業(yè)不存在人力成本大幅上升的可能性。此前多部委發(fā)文維護新就業(yè)形態(tài)勞動者勞動保障權(quán)益，落實保護網(wǎng)絡(luò)餐飲平臺外賣送餐員權(quán)益。盡管相關(guān)文件并未涉及物業(yè)管理行業(yè)，但投資者確有擔心物業(yè)管理公司員工，尤其是外包員工的社保等用工成本負擔上升等問題。我們認為，行業(yè)不存在人工成本大規(guī)模上升的可能性，這是因為：1、行業(yè)頭部公司用工本來十分規(guī)范，大多數(shù)上市公司的員工保障是到位的；2、不同于外賣、快遞行業(yè)，物管行業(yè)選聘大量年紀較大的員工，按照法律規(guī)定無需繳納社保，而快遞、外賣的員工很少含有50 歲以上的一線工作者；3、物管公司能明顯提效，單位員工能夠服務(wù)的面積可以擴大，掃地機器人等工具將大幅助力普通勞動者。但在外賣、快遞等行業(yè)，單位員工單位時間派件數(shù)量很難提升。物業(yè)管理行業(yè)的單個工人成本是持續(xù)上升的，但我們認為單位面積的人工成本大概率將是下降的（動態(tài)影響）。

    絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不可能將物業(yè)管理公司工具化，關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)管理公司的意義在下降。物業(yè)管理公司的市值多已接近甚至超越關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)公司的市值，且開發(fā)業(yè)務(wù)潛在盈利能力下降，我們認為大多數(shù)公司并不存在“工具人”風險。

    部分開發(fā)企業(yè)減少拿地的確會降低其關(guān)聯(lián)企業(yè)的高確定性合約面積，但開發(fā)企業(yè)對于物管公司而言，本就是“扶上馬，送一程”的角色。我們預(yù)計，2021 年全年，碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等公司，其關(guān)聯(lián)方交付部分本就只占公司在管增量10%-25%。

    風險提示：因為特殊的窗口期，企業(yè)回購，增持資金不能及時到位的風險。由于當前是半年度報表即將披露的時期，以碧桂園服務(wù)為例，其公告需根據(jù)監(jiān)管規(guī)則，在半年報披露之后選擇合適時機回購。盡管不少企業(yè)可能存在回購意愿，管理層有增持意愿，但這種回購、增持資金的兌現(xiàn)可能尚有不到一個月的時間。個別企業(yè)的關(guān)聯(lián)方可能存在較大的資產(chǎn)負債表風險。

    對市場化助力基層治理前景充滿信心，對規(guī)范化整治推動第三方外拓充滿信心，看好物業(yè)管理板塊投資價值。政府大量簽署城市服務(wù)合同，大量在老舊小區(qū)引入物業(yè)管理公司，甚至不惜以財政補貼培養(yǎng)老舊小區(qū)居民付費習慣。物管行業(yè)市場化特征和民生屬性得到緊密結(jié)合。我們相信，整治亂象有利于頭部企業(yè)加速第三方外拓。我們看好調(diào)整帶來的板塊配置機遇，推薦世茂服務(wù)，華潤萬象生活，綠城服務(wù)，碧桂園服務(wù)，保利物業(yè)，金科服務(wù)，中海物業(yè)，旭輝永升服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)。