上海出臺(tái)租賃新規(guī)：嚴(yán)控“租金貸” 遏制“長(zhǎng)收短付”

    2月4日，據(jù)上海市房屋管理局消息，上海市住建委、市房管局、市發(fā)改委等10部門(mén)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《實(shí)施意見(jiàn)》”)，從加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)主體管理、加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、加強(qiáng)住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理、加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管等9個(gè)方面做出了具體規(guī)定。

    在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次上海租賃新規(guī)，在原有很多條文的基礎(chǔ)上，結(jié)合租賃市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控，出臺(tái)了此類(lèi)規(guī)定，有助于后續(xù)租賃金融市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

    租金、押金的收付納入監(jiān)管，嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)

    在住房租賃市場(chǎng)主體管理等方面，《實(shí)施意見(jiàn)》按照“主體合規(guī)、房源真實(shí)、交易透明”的目標(biāo)，要求住房租賃企業(yè)依法辦理市場(chǎng)主體登記和開(kāi)業(yè)報(bào)告或備案手續(xù)，從業(yè)人員實(shí)名掛牌服務(wù)，接受社會(huì)監(jiān)督；推行房源核驗(yàn)碼制度，夯實(shí)企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)的信息發(fā)布主體責(zé)任，明確未取得房源核驗(yàn)碼不得發(fā)布房源信息；優(yōu)化完善住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，不斷提升網(wǎng)簽備案便利化程度，擴(kuò)大覆蓋面。

    值得注意的是，《實(shí)施意見(jiàn)》對(duì)住房租賃服務(wù)收費(fèi)、租金支付周期以及住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合作，提出了明確要求，并要求住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)在本市注冊(cè)的商業(yè)銀行，開(kāi)立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行對(duì)企業(yè)租金押金的收付實(shí)施監(jiān)管；嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)，禁止增量、壓降存量；建立住房租賃企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)提示，堅(jiān)決遏制“高進(jìn)低出”和“長(zhǎng)收短付”行為。

    對(duì)于上述規(guī)定，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱(chēng)，此次上海對(duì)于租金貸明顯是持打壓態(tài)度的，說(shuō)明租金貸的風(fēng)險(xiǎn)較大。從政策內(nèi)容看，其實(shí)強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)。一是禁止增量，后續(xù)住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，要想?yún)⑴c租金貸業(yè)務(wù)，應(yīng)該說(shuō)空間不大，這也是長(zhǎng)租公寓融資方面所需要關(guān)注的內(nèi)容；二是壓縮存量，此次政策明確“租金貸/租金”的比重不能超過(guò)15%，實(shí)際上也是租賃市場(chǎng)首個(gè)壓縮租金貸占比的信貸政策，有助于規(guī)范此類(lèi)業(yè)務(wù)。

    加強(qiáng)信用評(píng)價(jià)管理，促進(jìn)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”

    據(jù)了解，此次上海租賃新政，還對(duì)加強(qiáng)住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)、嚴(yán)厲打擊住房租賃市場(chǎng)亂象、加強(qiáng)住房租賃管理制度保障等方面進(jìn)行規(guī)范。

    其中，《實(shí)施意見(jiàn)》提出，要加快推動(dòng)住房租賃平臺(tái)政務(wù)服務(wù)升級(jí)，構(gòu)建完善本市“一網(wǎng)受理、協(xié)同辦理”的住房租賃線上服務(wù)體系；不斷強(qiáng)化住房租賃平臺(tái)數(shù)據(jù)賦能和實(shí)戰(zhàn)應(yīng)用，并按照“能公開(kāi)、盡公開(kāi)”的原則，進(jìn)一步發(fā)揮好住房租賃平臺(tái)的公示作用，努力營(yíng)造透明、規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境。

    與此同時(shí)，《實(shí)施意見(jiàn)》要求，堅(jiān)持整治“快見(jiàn)效”和規(guī)范“見(jiàn)長(zhǎng)效”相結(jié)合，嚴(yán)厲打擊市場(chǎng)亂象，著眼構(gòu)建住房租賃矛盾化解的多元共治格局，完善投訴舉報(bào)處置、管理與執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制；加強(qiáng)住房租賃經(jīng)營(yíng)主體信用評(píng)價(jià)管理，推動(dòng)行業(yè)自律，引導(dǎo)市場(chǎng)形成“優(yōu)勝劣汰”機(jī)制；發(fā)揮輿論監(jiān)督引導(dǎo)作用，逐步培育遵法守約、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、理性租房的市場(chǎng)環(huán)境。

    此外，《實(shí)施意見(jiàn)》明確，依托上海市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議，建立市級(jí)相關(guān)部門(mén)協(xié)同聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制；同時(shí)，落實(shí)屬地責(zé)任，建立區(qū)級(jí)住房租賃工作協(xié)調(diào)機(jī)制，將住房租賃管理納入社會(huì)綜合治理和社區(qū)網(wǎng)格化管理。