樓市2021：房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制落地，一城一策更加精細(xì)化

    盡管2020年全國(guó)樓市宏觀數(shù)據(jù)還未發(fā)布，但過去一年，即便有疫情沖擊，商品房市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。去年上半年，全國(guó)商品房銷售面積同比仍下降8.4%，但1-10月份首次轉(zhuǎn)正為0.03%，1-11月增幅進(jìn)一步擴(kuò)大至1.3%。銷售額方面，近年來都市圈發(fā)展紅火，新房市場(chǎng)向東中部房?jī)r(jià)相對(duì)高的區(qū)域集中，新房銷售額在去年1-8月轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，全年增速接近兩位數(shù)。由此推斷，2020年全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額將再創(chuàng)歷史新高。

    全國(guó)商品房市場(chǎng)超預(yù)期表現(xiàn)，首要推動(dòng)力就是疫情后各地積極在供給端紓困(降低土拍門檻、預(yù)售條件等)、需求端“因城施策”，人才政策積極、落戶門檻降低，加上貨幣寬松帶動(dòng)按揭利率下降，驅(qū)動(dòng)了需求端回升。

    2020年的調(diào)控政策，以7月24日房地產(chǎn)工作座談會(huì)為“分水嶺”，上半年“一城一策”更加靈活，需求端政策松動(dòng)主要集中在人才和落戶新政上，契合2020年新型城鎮(zhèn)化對(duì)于降低落戶門檻的任務(wù)。下半年，熱點(diǎn)城市相繼收緊政策，杭州、東莞、寧波、深圳等房?jī)r(jià)漲幅過快的城市先后祭出調(diào)控，表現(xiàn)在限購(gòu)限貸升級(jí)、限售年限增加、土地市場(chǎng)增設(shè)限競(jìng)條件等。

    去年，商品房市場(chǎng)明顯回升，與金融條件密切相關(guān)。上半年，央行三度“降準(zhǔn)”釋放長(zhǎng)期資金約1.75萬億元，并兩度下調(diào)LPR利率中樞，5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。金融條件寬松疊加利率下降，2020年居民杠桿率有所上升。根據(jù)社科院國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心的統(tǒng)計(jì)，前三季度居民部門杠桿率上升5.6個(gè)百分點(diǎn)，由2019年末的55.8%上升到61.4%。

    2020年8月份開始，基于補(bǔ)齊房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策框架，樓市政策開始轉(zhuǎn)向加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，即從資產(chǎn)端和資金端“雙管齊下”，堵住資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的渠道——對(duì)開發(fā)商融資開啟“三道紅線”管控，按照剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率是否大于70%，凈負(fù)債率是否大于100%，現(xiàn)金短債比是否小于1倍等“三道紅線”，對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標(biāo)劃定負(fù)債年增速不得超過5%-15%;對(duì)銀行資金實(shí)施房貸集中度管理，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款采取占比“雙管控”，越大型的銀行，高限越高，比如工農(nóng)中建交郵儲(chǔ)地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比，最高限為40%和32.5%，中型股份行占比為27.5%和20%，城商行和縣域銀行占比限制很嚴(yán)。

    基于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范，2018年央行工作會(huì)議就首次提出了“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”。事實(shí)上，控制資金投向地產(chǎn)，這是2016年以來地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)之一。2017年“去杠桿”以來，新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比一直下降，從2016年的45%下降到今年前三季度的27%。隨著“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在2021年開始實(shí)施，房地產(chǎn)杠桿率將得到控制。這有助于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。由此，過往經(jīng)常出現(xiàn)的房?jī)r(jià)暴漲、樓市周期波動(dòng)也將大為緩解。

    不過，隨著都市圈“增長(zhǎng)極”戰(zhàn)略推進(jìn)，人口向都市圈遷徙，樓市將進(jìn)一步分化。2020年以來，盡管各地政策相對(duì)寬松，貨幣環(huán)境友好，但對(duì)大環(huán)境更敏感的熱點(diǎn)樓市回暖更明顯。而內(nèi)地部分省會(huì)城市、大城市二手房?jī)r(jià)格開始下跌。由于棚改和去庫存紅利退出，前期新增供應(yīng)開始轉(zhuǎn)化為海量二手房掛牌，而人口和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)并未得到有效夯實(shí)，樓市短期下行有必然性。

    展望2021年，根據(jù)近期一系列重要會(huì)議的相關(guān)指示，在保持調(diào)控連續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，2021年房地產(chǎn)“一城一策”將更加精細(xì)化，政策也將趨于分化、高頻化。2021年，貨幣政策逐步向常態(tài)回歸，但不會(huì)急轉(zhuǎn)彎，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)、地價(jià)、輿論的任何異動(dòng)，將迅速觸發(fā)調(diào)控。同時(shí)，類似哈爾濱穩(wěn)定樓市的新政(鼓勵(lì)打折促銷、加大公積金買房支持力度)，或?qū)⒃诟鄡?nèi)地城市出現(xiàn)。只要“一城一策”落實(shí)得好，城市間此升彼落的走勢(shì)，將有助于全國(guó)商品房市場(chǎng)保持總體穩(wěn)定。在樓市穩(wěn)定的同時(shí)，住房政策的重心開始轉(zhuǎn)向保障性租賃住房和長(zhǎng)租房市場(chǎng)，讓新市民住得健康安心，助推我國(guó)“雙循環(huán)”增長(zhǎng)格局。