2023年中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：房地產(chǎn)政策調(diào)控稍有回暖，但整體大方向不會發(fā)生改變[圖]

內(nèi)容概況：房地產(chǎn)行業(yè)在我國是一個非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展有著深遠的影響。近年來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對于推動國民經(jīng)濟的快速增長、改善人民居住條件以及加快城市化進程起到了重要作用。然而，在發(fā)展的同時也面臨一些問題，比如過度依賴土地資源、住房供給結(jié)構(gòu)失衡以及房價上漲過快等。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。國家堅持將房子定位為居住而非投機，提出因城施策，即根據(jù)不同城市的實際情況采取相應的政策措施。政府積極運用各種政策工具，支持滿足居民的剛性需求和改善性需求，同時靈活運用階段性信貸政策和專項借款政策，壓實地方政府的責任。這些調(diào)控措施旨在引導房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，解決存在的問題，并確保住房市場能夠更好地滿足人們的居住需求。通過這些措施，國家希望實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)，促進經(jīng)濟的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、投資、施工、竣工、建設進度

一、房地產(chǎn)開發(fā)與投資情況

1、中國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它不僅對拉動鋼鐵、建材以及家電家居用品等行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，而且對金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展也有著重要的影響。此外，房地產(chǎn)業(yè)還能促進居民消費結(jié)構(gòu)的升級，改善民生水平。然而，受到經(jīng)濟下行等宏觀因素的影響，2022年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額首次出現(xiàn)了負增長。具體來說，2022年的房地產(chǎn)開發(fā)投資累計值為132895億元，同比下降10.0%。截止到2023年7月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)呈下降趨勢，累計值降至67717億元，同比下降了8.5%。政府為積壓房地產(chǎn)泡沫，為房地產(chǎn)降杠桿，這對房地產(chǎn)業(yè)造成了一定的沖擊，導致投資額下降。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在住宅領域，從2016年開始住宅投資比例逐漸增加。截至2023年7月，住宅投資累計值達到51485億元，同比下降7.6%，占據(jù)了房地產(chǎn)投資總額的76.0%，比重比去年增加0.3個百分點。其他投資占比第二，從2015年開始呈震蕩增加的趨勢，截至2023年7月其他投資累計值為8707億元，同比下降7.4%，占房地產(chǎn)投資總額的比重為12.9%，比重增加0.6個百分點。商業(yè)營業(yè)用房投資占比第二小，從2016年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計值為4837億元，同比下降18.3%，其占房地產(chǎn)投資累計值比重為7.1%，減少0.9個百分點。辦公樓投資占比最小，從2015年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計值為2689億元，同比下降8.1%，其占房地產(chǎn)投資累計值比重為4.0%，減少0.01個百分點。近幾年我國受到疫情沖擊、經(jīng)濟不景氣和美國加息等不利因素的影響，整體房地產(chǎn)開投資情況偏悲觀，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資領域以住宅投資為主，其住宅投資也受到?jīng)_擊，而其他領域，例如商業(yè)營業(yè)用房以及辦公樓的投資則相對較少，市場上對于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房需求不如住宅高，但也受到經(jīng)濟環(huán)境影響，其投資情況也不理想。

行業(yè)周轉(zhuǎn)速度減緩，投資趨于謹慎。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)土地購置費在2012-2020年期間保持快速增長，2021年受到政策調(diào)整以及房地產(chǎn)市場去杠桿等因素的影響，房企面臨著資金壓力。同時，國際政治經(jīng)濟的不確定性也對房地產(chǎn)市場造成了影響，導致政府推地及房企拿地方面趨于謹慎，意愿下降。截至2023年7月，我國房地產(chǎn)土地購置費累計值為24476億元，同比下降了3.7%，已經(jīng)連續(xù)三年呈負增長。盡管核心城市的核心地塊供不應求，但整體土地市場相對冷淡，部分熱點城市的熱度也下降，市場需求低迷。

從供地情況來看，根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)顯示，2023年，超過70%的規(guī)模以上縣市的土地供應指標同比下降。住宅用地的計劃供應總量較去年下降了10%。二線城市在供地方面下調(diào)得更為明顯，同比降幅高達27%。根據(jù)自然資源部提供的數(shù)據(jù)，住宅用地供應總量較去年下降了13%。從城市能級來看，不同能級的城市表現(xiàn)不盡相同。一線和四線城市的供地略有增加，而二、三線城市的供地同比減少幅度均在20%以上，尤其是二線城市，下降幅度高達27%。從行業(yè)供求平衡角度來看，目前的土地供應計劃總規(guī)模仍然過剩。根據(jù)樣本城市在全國土地市場的份額推算，2023年全國住宅用地供應計劃總面積約為10.6億平方米。考慮到全國商品住宅成交規(guī)模從2021年的16億平方米降至2022年的11億平方米，其供應計劃總面積已經(jīng)遠遠超出了2022年的房地產(chǎn)銷售規(guī)模的需求范圍，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)去化壓力，土地交易規(guī)模必然需要相應下調(diào)。

2、中國房地產(chǎn)開發(fā)投資實際到位資金情況

自2021年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資實際到位資金一直呈下降趨勢。截至2023年7月，實際到位資金總額為136866億元，同比下降了13.2%。從資金來源來看，2023年1月至7月，自籌資金總額為23916億元，同比下降了23.0%，占到年度資金總額的30.6%，比重最大；其次是國內(nèi)貸款，總額為9732億元，同比下降了11.5%，占到年度資金總額的12.4%。過去房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠高周轉(zhuǎn)的資金進行囤地和開發(fā)，其中大部分資金來自金融機構(gòu)的貸款。然而，現(xiàn)在金融機構(gòu)開始收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸，導致許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂、債務違約，甚至樓盤無法完工的情況。為了緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，央行和國家金融監(jiān)管機構(gòu)于7月10日發(fā)布通知，延長了支持政策的適用期限，包括存量貸款展期和配套融資。這意味著相關(guān)支持政策將延長至明年年底。這一舉措旨在緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，幫助企業(yè)順利交付已售樓盤，為處于銷售疲軟、融資困難、到期債務壓力大的房地產(chǎn)企業(yè)提供喘息的機會，這在一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及市場分析預測報告》

二、房地產(chǎn)新開工、施工、竣工情況

1、新開工情況

在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速減緩的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的資金壓力，也就是說它們的資金不足以應對新項目的開展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的新開工意愿也持續(xù)下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至7月，我國房地產(chǎn)新開工施工面積為56969萬平方米，同比下降24.5%。其中，商品住宅新開工面積為41546萬平方米，同比下降25.0%，占房地產(chǎn)新開工面積的72.9%。雖然熱點城市或區(qū)域的項目進展相對較快，但由于資金壓力和新增土儲的規(guī)模下降，整體上房地產(chǎn)企業(yè)的新開工項目規(guī)模正在下滑趨勢中。

2、施工情況

從2012年到2021年，我國房地產(chǎn)施工面積一直保持上升趨勢。截至2021年，施工面積已經(jīng)達到975387萬平方米，同比增長5.2%。然而，從那時起，房地產(chǎn)施工面積開始下降。到2023年7月，施工面積降至799682萬平方米，同比減少54378萬平方米。造成房屋施工面積下滑的原因有兩個方面。首先，新開工面積急劇下降，也就是房地產(chǎn)項目的開工數(shù)量減少。其次，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降，意味著開發(fā)商在房地產(chǎn)項目上的投入減少。具體來說，2023年1月到7月的新開工面積下降了13957萬平方米，占總施工面積減少量的25.7%。這意味著許多房地產(chǎn)企業(yè)不再開展新的項目，導致整體施工面積減少。這種下滑趨勢可能受到多方面因素的影響。其中包括政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策加強、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的融資收緊、房企縮減開發(fā)規(guī)模以及市場需求下降等。這些因素共同作用，導致房地產(chǎn)施工面積出現(xiàn)下降。

3、竣工情況

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，我國房地產(chǎn)竣工面積一直呈現(xiàn)震蕩下降的趨勢。然而，在2023年7月這個時間點上，竣工面積出現(xiàn)了意外的增長，達到了38405萬平方米，同比增長了20.5%。這個突然的增長主要是因為去年同期受到疫情影響，導致房地產(chǎn)竣工面積的基數(shù)相對較低。因此，今年的數(shù)據(jù)相對較高，呈現(xiàn)出了增長的態(tài)勢。從長期來看，房地產(chǎn)竣工面積仍然是處于下降的趨勢中。主要原因包括政府采取了一系列措施，例如限制房地產(chǎn)開發(fā)和投資，以避免過度的房地產(chǎn)泡沫和投機行為。這些政策對房地產(chǎn)竣工面積的增長起到了一定的抑制作用。

三、房地產(chǎn)銷售情況

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2023年7月我國房地產(chǎn)銷售面積和銷售額出現(xiàn)了一定程度的下降。具體來說，在銷售面積方面，總體銷售面積為62470萬平方米，同比減少14.0%。其中，現(xiàn)房銷售面積為11904萬平方米，同比增長4.2%，占總銷售面積的19.1%；期房銷售面積為50566萬平方米，同比下降了17.4%，占總銷售面積的80.9%。在銷售額方面，總體銷售額為68722億元，同比下降6.6%。現(xiàn)房銷售額為10780億元，同比增長7.5%，占總銷售額的15.7%；期房銷售額為57942億元，同比下降8.8%，占總銷售額的84.3%。這些數(shù)據(jù)顯示出房地產(chǎn)市場整體上呈現(xiàn)下滑趨勢。現(xiàn)房銷售面積和銷售額有所增長，但相對來說規(guī)模較小，期房銷售仍然占據(jù)主導地位。首先，全球經(jīng)濟形勢的不確定性影響了房地產(chǎn)市場。由于疫情造成的經(jīng)濟停滯和就業(yè)風險，許多人面臨財務壓力，購房需求相應減少。其次，政府出臺了一系列調(diào)控政策，如限購、限貸、限售等，以抑制房價過快上漲和防止市場過度投機。這些政策限制了購房者數(shù)量和購房行為，導致銷售面積減少，并且影響了房企的施工進度，給一些期房購買者帶來了實際利益損失。未來，隨著政府對房地產(chǎn)政策的確定，房地產(chǎn)行業(yè)將進入去債務、降杠桿的階段。房價大概率不會持續(xù)下跌，但也不會再出現(xiàn)暴漲，而是逐漸趨于穩(wěn)定。市場投機者會減少，房地產(chǎn)泡沫將被擠壓。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2023年7月我國商品住宅銷售面積為57623萬平方米，同比減少了4.3%。其中，現(xiàn)房銷售面積為9860萬平方米，同比增長了17.9%，占商品住宅總銷售面積的17.1%；期房銷售面積為47763萬平方米，同比下降了7.9%，占商品住宅總銷售面積的82.9%。在2023年的兩會政府工作報告中，提振剛性和改善性住房需求被視為重中之重，這表明了對住房消費的重視程度。目前各地已經(jīng)采取了積極全面的支持政策，包括行政、金融和財稅等領域的政策。行政政策主要是指取消限購限售等政策；金融政策主要是指降低首付比例和房貸利率；財稅政策主要是指契稅補貼和個稅減免等內(nèi)容。這些政策的出臺將降低購房成本，推動購房需求的積極釋放。根據(jù)中央和地方相關(guān)部門發(fā)布的房地產(chǎn)政策來看，預計房地產(chǎn)市場推進的速度相對平穩(wěn)，不太可能有大幅、快速放松政策的出現(xiàn)。同時，政策的制定仍然以因城施策為主，不太可能出臺全國統(tǒng)一的政策。對于一線城市來說，政策放松也會持謹慎態(tài)度，不太可能出現(xiàn)大規(guī)模的放松政策。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及市場分析預測報告》。智研咨詢是中國領先產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。