摘要：從房地產(chǎn)施工面積來看，2017年到2021年，我國房地產(chǎn)施工面積整體保持上升趨勢。2022年至2023年，我國房地產(chǎn)施工面積出現(xiàn)下滑，2023年中國房地產(chǎn)施工面積同比下降7.36%至83.84億平方米，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目開工數(shù)量減少，疊加房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降。從房地產(chǎn)竣工面積來看，2023年中國房地產(chǎn)竣工面積同比增長15.78%至9.98億平方米，主要是保交樓工作順利推進(jìn)，帶動(dòng)我國房地產(chǎn)開放項(xiàng)目竣工進(jìn)度加快。

一、定義及分類

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)按土地用途分類，可分為住宅用地、公用設(shè)施用地（包括商業(yè)用地）、工業(yè)用地、儲(chǔ)存地、對外交通用地、道路及倉庫用地、市政用地、綠地、特殊用地；按房屋用途分類，可分為住宅用途的住房、工業(yè)用途的住房、商業(yè)用途的住房、娛樂和體育設(shè)施、政府和公用事業(yè)、多用途建筑（復(fù)合建筑，也稱為城市綜合建筑）。

二、行業(yè)政策

近年來，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策，旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管、促進(jìn)市場健康發(fā)展。2023年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，提出具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2024年2月，浙江省人民政府印發(fā)《關(guān)于下達(dá)2024年浙江省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的通知》，提出要推進(jìn)“住有宜居”，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)步推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造“三大工程”。

三、發(fā)展歷程

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了五個(gè)階段，分別是1990年以前的零星探索階段、1991-1994年的騰飛階段、1994-2010年的全國化布局階段、2010-2020年的布局收獲階段以及2020年至今的業(yè)務(wù)收縮階段。1980年房子正式被定義為商品，同年，北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京城市建設(shè)開發(fā)總公司（首開集團(tuán)），拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1991年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問題的通知》明確指出：房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2011年5月，“限購”政策首次出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，房價(jià)于年末開始走低。2016年12月，國家首次提出“房住不炒”。2019年至2020年底，房住不炒深入人心，市場成交放緩，大部分地區(qū)房價(jià)不再上漲甚至開始走低，房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，一二線城市和三四線城市房產(chǎn)分化加劇。2021年國家提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策基調(diào)，房地產(chǎn)“三條紅線”出世。2023年市場初步趨穩(wěn)，“保交樓”“保交付”政策呼之欲出，存量房貸矛盾產(chǎn)生，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記完成。

四、行業(yè)壁壘

1、技術(shù)壁壘

房地產(chǎn)投資是一個(gè)高度專業(yè)化的領(lǐng)域，涉及多個(gè)復(fù)雜且相互關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，如市場分析、項(xiàng)目策劃、建筑設(shè)計(jì)、工程管理等。隨著科技的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)也在不斷更新?lián)Q代，房地產(chǎn)投資者需要不斷學(xué)習(xí)和適應(yīng)新技術(shù)。因此，對于新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)存在一定的技術(shù)壁壘。

2、政策壁壘

由于政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，如限購、限貸等，限制了房地產(chǎn)投資者的進(jìn)入。疊加政府對土地供應(yīng)的計(jì)劃和控制，使得房地產(chǎn)投資者難以獲得土地資源。此外，新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)存在一定的稅收政策壁壘，如房產(chǎn)稅、土地增值稅等，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本。

3、資金壁壘

房地產(chǎn)投資需要大量的初始投資，包括土地購置費(fèi)、建設(shè)成本等，使得小型投資者難以進(jìn)入。加上銀行對房地產(chǎn)投資的貸款條件嚴(yán)格，投資者難以獲得足夠的融資支持。此外，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)較高，且資產(chǎn)流動(dòng)性較低，使得新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)面臨一定的資金壓力。

4、人才壁壘

房地產(chǎn)市場需要具備高素質(zhì)的人才，如優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)師、工程師等，然而，高素質(zhì)人才的短缺以及人才管理的難度成為房地產(chǎn)投資者面臨的一大挑戰(zhàn)。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的競爭較為激烈，優(yōu)秀的人才很容易被其他行業(yè)或競爭對手挖走，增加了房地產(chǎn)投資者的人才管理難度。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游主要是工程機(jī)械和建筑建材，其中，工程機(jī)械包括重卡、挖掘機(jī)、起重機(jī)等；建筑建材包括建筑施工企業(yè)及鋼筋、水泥、鋁材、玻璃等建材。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中游為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游主要為消費(fèi)者。

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

重卡

一汽解放集團(tuán)股份有限公司

東風(fēng)汽車股份有限公司

中國重型汽車集團(tuán)有限公司

陜西汽車控股集團(tuán)有限公司

安徽江淮汽車集團(tuán)股份有限公司

挖掘機(jī)

三一重工股份有限公司

中聯(lián)重科股份有限公司

徐州工程機(jī)械集團(tuán)有限公司

廣西柳工集團(tuán)有限公司

山推工程機(jī)械股份有限公司

山河智能裝備股份有限公司

起重機(jī)

法蘭泰克重工股份有限公司

江陰鼎力高科起重機(jī)械有限公司

廣州泰克力起重機(jī)有限公司

奧力通起重機(jī)（北京）有限公司

德馬格起重機(jī)械（上海）有限公司

安博起重設(shè)備貿(mào)易（上海）有限公司

上海科輕起重機(jī)有限公司

武橋重工集團(tuán)股份有限公司

建筑

中國建筑股份有限公司

中國中鐵股份有限公司

中國鐵建股份有限公司

中國交通建設(shè)股份有限公司

中國電力建設(shè)股份有限公司

中國冶金科工集團(tuán)有限公司

中國能源建設(shè)股份有限公司

中國化學(xué)工程股份有限公司

上游

碧桂園控股有限公司

萬科企業(yè)股份有限公司

保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

中游

消費(fèi)者

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）碧桂園控股有限公司

碧桂園控股有限公司是一家在國內(nèi)有名的以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝飾、物業(yè)管理、酒店開發(fā)管理、教育等行業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)主要從事住宅、商業(yè)和酒店等項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，業(yè)務(wù)遍及中國各地以及海外市場，是中國十大房地產(chǎn)企業(yè)之一。企業(yè)總部位于廣東佛山順德，它采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理、以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機(jī)器人。此外，企業(yè)還提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場的需求，各類產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等住宅區(qū)項(xiàng)目以及車位及商鋪，同時(shí)還開發(fā)及管理若干項(xiàng)目內(nèi)的酒店，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值潛力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，由于物業(yè)交付量的增加，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收同比增長41.18%至2208.03億元。

（2）萬科企業(yè)股份有限公司

萬科企業(yè)股份有限公司始創(chuàng)于1984年5月，總部設(shè)在廣東深圳。近年來，企業(yè)始終堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的發(fā)展方向，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)服務(wù)，除了傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)的業(yè)務(wù)還包括物業(yè)服務(wù)、物流倉儲(chǔ)服務(wù)、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園、酒店與度假等領(lǐng)域。企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中擁有良好的品牌知名度和市場份額，這為企業(yè)未來的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)營收同比下降3.81%至1843.62億元，主要是企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，2023年上半年企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算面積同比下降5.2%至1241.9萬平方米。

六、行業(yè)現(xiàn)狀

從房地產(chǎn)施工面積來看，2017年到2021年，我國房地產(chǎn)施工面積整體保持上升趨勢。截至2021年，施工面積已經(jīng)達(dá)到97.54億平方米，同比增長5.2%。2022年至2023年，我國房地產(chǎn)施工面積出現(xiàn)下滑，2023年中國房地產(chǎn)施工面積同比下降7.36%至83.84億平方米，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目開工數(shù)量減少，疊加房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降。從房地產(chǎn)竣工面積來看，我國房地產(chǎn)竣工面積呈現(xiàn)震蕩下降的趨勢。2023年中國房地產(chǎn)竣工面積同比增長15.78%至9.98億平方米，主要是保交樓工作順利推進(jìn)，帶動(dòng)我國房地產(chǎn)開放項(xiàng)目竣工進(jìn)度加快。

2017-2023年中國房地產(chǎn)施工面積和竣工面積情況

七、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)推動(dòng)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，且周期性強(qiáng)，因此高度依賴宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率達(dá)到5.2%，房地產(chǎn)行業(yè)隨著國內(nèi)GDP的增長，也迎來了自身的高度發(fā)展時(shí)期，逐漸在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要位置。雖然近幾年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率有所放緩，房地產(chǎn)強(qiáng)周期性導(dǎo)致其短期內(nèi)增長也有所放緩。但從長期來看，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)保持較穩(wěn)定的增長勢頭。

（2）家庭人均收入增加推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展

家庭作為房地產(chǎn)行業(yè)住宅市場的主要消費(fèi)主體，其收入水平直接影響著購房能力和購房需求。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民收入水平的快速提高，家庭收入的快速增加也增大了居民對改善型房屋的需求量，從而在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的抬升，并促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。此外，家庭收入水平的增加還有助于提高居民的購房能力。隨著收入的提高，居民可以承擔(dān)更高的房貸壓力，進(jìn)而購買更高價(jià)值的房產(chǎn)。這種購房能力的提高不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的銷售增長，還有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（3）政策調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是與人民生活息息相關(guān)的民生產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場需求和投資持續(xù)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之上漲。政府為了抑制過度的房地產(chǎn)投資行為，避免房價(jià)波動(dòng)過大，保障房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，對房地產(chǎn)市場實(shí)行了一定程度的政策調(diào)控。從近年房地產(chǎn)市場的實(shí)際運(yùn)行情況看，宏觀調(diào)控已初顯成效。國家宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)市場更趨規(guī)范，有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2、不利因素

（1）土地成本升高

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型和資源整合型行業(yè)，其中土地是彈性很小的資源。由于土地占用資金量較大、占用期較長，因此土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本占有較大的比重。當(dāng)可用于開發(fā)的土地資源稀缺性上升時(shí)，開發(fā)企業(yè)對土地資源的爭奪也在一定程度上推高了土地的市場價(jià)格。土地成本的上升將直接推高房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而壓縮房地產(chǎn)行業(yè)利潤。

（2）人力成本提高

隨著中國人口增速放緩，人口紅利逐漸萎縮，未來的人力成本可能會(huì)逐步提升。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除了其本身運(yùn)營活動(dòng)所需要的大量銷售、服務(wù)和管理人員相關(guān)成本會(huì)有所增長，人力成本的提高還會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)上游的建筑施工等勞動(dòng)力密集型行業(yè)，由于建筑施工大量依賴于勞動(dòng)力投入，人力成本的增加將直接推高建筑成本，從而直接和間接地壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間。

（3）銀行利率過高造成房地產(chǎn)市場交易量下跌

首先，從房地產(chǎn)需求角度來看，我國多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格超過居民的支付能力，多數(shù)購房者通過銀行等渠道貸款購房，銀行利率與消費(fèi)者的購房意愿有緊密聯(lián)系。在銀行利率過高的情況下，將會(huì)打消一部分消費(fèi)者的購房意愿，造成房地產(chǎn)市場交易量下跌、開發(fā)量減少的后果。其次，從房地產(chǎn)供給角度來看，銀行貸款是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，向銀行申請貸款作為工程項(xiàng)目建設(shè)資金，如果銀行貸款利率過高，則會(huì)削弱房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，既有可能在項(xiàng)目建設(shè)期間因各類突發(fā)狀況而出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾、資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)隱患，也會(huì)在后續(xù)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)通過抬高銷售價(jià)格來轉(zhuǎn)嫁成本，并打消部分消費(fèi)者的購房意愿。

八、競爭格局

從2003年至今，房地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，整體呈現(xiàn)業(yè)績持續(xù)增長、房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇、房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高的發(fā)展態(tài)勢。與此同時(shí)，憑借各方面的競爭優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)企業(yè)正以超越行業(yè)平均增速的水平增長；而中小型房地產(chǎn)企業(yè)則由于綜合競爭實(shí)力較弱，所面臨的生存和發(fā)展壓力增大，生存空間被日益壓縮。中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭的態(tài)勢已經(jīng)趨于固化，出現(xiàn)了明顯的強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速。目前，我國主要房地產(chǎn)上市企業(yè)包括碧桂園、萬科A、保利發(fā)展、中國恒大、華潤置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、新城控股等。從房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績來看，2023年上半年，碧桂園、萬科A、保利發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收分別為2208.03億元、1843.62億元和1255億元。

九、發(fā)展趨勢

中國房地產(chǎn)市場的住房需求結(jié)構(gòu)將逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)型。過去幾十年，中國城市住房需求主要集中在剛需購房者身上。未來，住房需求將逐漸向改善性住房需求轉(zhuǎn)型。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民收入提高，更多的家庭將追求住房品質(zhì)和居住環(huán)境的提升，住房需求將更加多元化和個(gè)性化。與此同時(shí)，未來，新技術(shù)將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來諸多新機(jī)遇。人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈技術(shù)等將成為房地產(chǎn)企業(yè)提高效率、降低成本和改善服務(wù)的重要工具。與此同時(shí)，新技術(shù)也將改變?nèi)藗儗τ谧》康恼J(rèn)識，跨界領(lǐng)域的發(fā)展也將為房地產(chǎn)市場帶來新的競爭力。