從今年已經完成前三批次集中供地的城市來看,上海、北京、杭州、合肥等熱點城市熱點地塊競拍熱度依舊,而青島、廣州、無錫等城市則頻現底價成交與流拍。
截至目前,在今年的22城集中供地中,國企央企、地方國資仍是拿地的主力軍;民營企業(yè)拿地積極性普遍不高,只有在少數城市的集中土拍中,民企拿地表現突出,如杭州、合肥、武漢,以及前兩批次均100%民企拿地的長春。
此外值得注意的是,部分中小型地方性房企成為土地市場的“黑馬”。溢價和熔斷地塊占比下滑
截至10月12日,已完成第三批集中供地的13個城市,前三個批次集中土拍流拍率基本維持在7%~8%的穩(wěn)定區(qū)間,而熔斷地塊占比由第一批次的接近30%腰斬至第三批次的15%,同時溢價成交地塊比例也下降了15個百分點。
具體來看,無錫第三批集中供地全部底價成交;青島推出33宗地,3宗流拍、28宗底價成交;南京原計劃公開出讓46幅地塊,最終14宗延長掛牌時間,交易日實際掛出32宗,最終1宗流拍、27宗底價成交、1宗觸頂搖號,僅3宗有溢價;南昌22宗涉宅用地,12宗地塊流拍,流拍率達55%,5宗溢價成交,其中4宗地價熔斷觸發(fā)搖號;廣州掛牌18宗宅地,2宗提前終止出讓,流拍3宗,流拍率達到16.7%。
不過,部分熱點城市第三批集中供地則是另一番場景:北京18宗地全部成交,4宗競拍至地價上限;上海35宗涉宅用地全部成交,8宗達到中止價進入“一次報價”、24宗底價成交;杭州19宗地中8宗競拍至地價上限。
底價成交成為今年土地市場的常態(tài)。今年第二批集中供地,22城共計推出涉宅用地463宗,推出規(guī)劃建面4642萬平米,成交涉宅用地431宗,成交規(guī)劃建筑面積4196萬平米,收金5413億元;其中,87宗地塊溢價達到上限成交,上限成交占比20.2%,288宗地塊底價成交,占比高達66.8%。
從今年完成第三批集中出讓情況來看,底價成交和低溢價率繼續(xù)延續(xù),無錫11宗土地全部底價成交,武漢平均溢價率0.1%,天津0.13%、廈門0.17%、廣州0.5%……截至目前,第三批集中供地中平均溢價率最高的寧波,為8.59%。
從拿地金額來看,國企央企和地方城投仍是拿地主力軍。今年22城首批次集中供地共成交金額4966億元,民營企業(yè)拿地金額僅903億元,地方國資拿地金額1560億元。第二批集中供地22城共計收金5412億元,民營企業(yè)拿地金額降至846億元,占比15.6%;地方國資拿地金額上漲至1945億元,占比增長至35.9%;國企央企則出資2561億元拿地,占比47.3%。
第二批集中供地22城
資料來源:公開資料整理
截至目前,已完成第三批集中供地的15個城市共收金4196億元,其中央企拿地金額1339億元,占比31%;地方國資平臺出資達到2163億元,占比超50%;混合所有制及民企的拿地金額分別占比5%和13%。可見,地方國資平臺已成為土地市場的主要托底者。
在國企央企為主導的拿地榜單上,也有著民營房企的身影,其中不僅有濱江集團這樣的深耕型區(qū)域龍頭房企,牢牢占據杭州市拿地金額榜首;也有一些名不見經傳的房企,如大家房產在杭州的拿地金額反超萬科排名第五,雅戈爾也在寧波土拍金額中排名第七。
9月24日,財政部印發(fā)了《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》(以下簡稱《通知》)指出,嚴禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口。進一步規(guī)范地方事業(yè)單位債務管控,建立嚴格的舉債審批制度,禁止新增各類隱性債務,切實防范事業(yè)單位債務風險。
《通知》出臺1個月以來,從南京、廣州等地的第三批集中土拍情況來看,地方城投仍是拿地的主力軍。
不過作為今年首個完成第四批次集中供地城市的無錫,《通知》的約束效果明顯。今年以來,無錫的集中供地一直以城投等地方國資作為主力軍,前三批集中供地,地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%,央企國企尚未在無錫拿地。在10月25日的無錫第四批集中土拍中,推出的13宗地塊全部底價成交。其中4宗地被民企競得:本土民企摘得3宗,朗詩摘得1宗;而無錫當地國資企業(yè)的拿地金額占比降至33%。
《通知》主要針對托底拿地但不開發(fā)的地方國資企業(yè),而非全面禁止城投企業(yè)拿地,因此對于有房地產開發(fā)能力和經驗的城投企業(yè),該政策并無太大影響。但對于舉債拿地但沒有項目開發(fā)計劃的城投企業(yè),其購地行為將被有效約束。
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2024-2030年中國二三線城市房地產行業(yè)市場現狀分析及未來趨勢研判報告
《2024-2030年中國二三線城市房地產行業(yè)市場現狀分析及未來趨勢研判報告》共七章,包含二三線城市房地產投資風險與應對措施,中國主要房地產開發(fā)商的二三線城市投資布局現狀及策略分析,中國二三線城市房地產行業(yè)發(fā)展趨勢及市場前景分析等內容。
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