智研咨詢 - 產(chǎn)業(yè)信息門戶

三部門重磅發(fā)布:房企可保函置換預售監(jiān)管資金 蓋樓、還債都能用 優(yōu)質房企或增加10%資金額度

“金融16條”之后,樓市再出利好政策。

 

銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門11月14日發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》(下稱《通知》),指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,向優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。

 

《通知》指出,監(jiān)管賬戶內資金達到住房和城鄉(xiāng)建設部門規(guī)定的監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則,在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策,與優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

 

分析人士對記者表示,此次政策的出臺,能為優(yōu)質房企緩解流動性壓力,對市場會起到一定的積極作用;同時,保函置換的預售監(jiān)管資金可用于還債這一創(chuàng)新點將有助于房企化解多方面的問題。此外,政策從供需兩端同時發(fā)力,有利于穩(wěn)定市場預期。

 

優(yōu)質房企更受支持,或增加10%資金額度

 

《通知》要求,保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%,置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內資金撥付使用時,保函金額相應下調,確保監(jiān)管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內補足差額資金,保函金額不得調整。此外,《通知》還要求商業(yè)銀行合理確定保函期限,確保與項目建設周期相匹配。

 

銀保監(jiān)會表示,此次《通知》的發(fā)布和實施,將幫助優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

 

對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受證券時報記者采訪時分析表示,根據(jù)項目竣工和房屋銷售款之間的大致關系,此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規(guī)模,也就意味著能為房企增加“房屋銷售款*10%”的資金額度。

 

“此次政策是預售資金監(jiān)管方面的明顯放松政策,對于房企預售資金的盤活和改善流動性問題具有積極作用?!眹儡S進表示,一方面,該政策回應了近期部分房企抱怨預售資金監(jiān)管過嚴,導致“資金拿不出”,進而造成銷售正常企業(yè)也開始遇到流動性的問題;另一方面,“這也意味著銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可”,嚴躍進介紹,過去此類做法是存在疑慮的,有些地方甚至不允許,此次銀保監(jiān)會的定調,有助于各地工作的開展。

 

不過,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示,這一政策的直接影響不大,原因在于,只允許30%的資金波動,而且必須是銀行擔保,符合(條件)的企業(yè)數(shù)量不會太多,大部分集中在央國企和少數(shù)民企。

 

為何是30%?廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者分析表示,動用30%,再加上專項借款、紓困基金、配套融資,將未售乃至未開發(fā)的部分動起來、循環(huán)起來,源頭活水能四兩撥千斤,從而實現(xiàn)整個項目的循環(huán)。

 

資金用途創(chuàng)新:可蓋樓,可還債

 

對于可開展保函置換預售監(jiān)管資金的商業(yè)銀行,《通知》也有明確要求——監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務;商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金;企業(yè)集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監(jiān)管資金。

 

業(yè)務風險防范方面,銀保監(jiān)會有關部門負責人接受媒體采訪時指出,商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時,要參照開發(fā)貸款授信標準,選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)。同時,保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度,要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施,防范保函業(yè)務風險,按要求計提風險資本,提取風險準備。

 

該負責人指出,一旦出現(xiàn)墊付,出函銀行要及時向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施,保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類,不得隱藏風險。

 

上述負責人介紹,房地產(chǎn)企業(yè)獲得商業(yè)銀行出具的保函后,向住房和城鄉(xiāng)建設部門請求釋放預售資金監(jiān)管賬戶相應額度資金,監(jiān)管賬戶行應配合住房和城鄉(xiāng)建設部門做好必要的審核工作。住房和城鄉(xiāng)建設部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令,監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部門撥付指令做好資金撥付,并等額減少賬戶管理額度。

 

《通知》強調,在此過程中,房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等,不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。同時,房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內的資金補足義務,確保項目建設資金充足。

 

嚴躍進認為,在資金用途方面,此次政策有所突破和創(chuàng)新,“過去對于銀行保函置換預售資金的操作,更多是明確要用于工程建設,而此次增加了新用途即償還債務。這也有助于房企通過此類資金來更好地償還債務,有助于債務風險的更好化解?!?

 

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟也對記者表示,新規(guī)有利于處理好品牌房企資金緊張和償債壓力,項目停工和樓盤交付難,融資收緊和預售資金等監(jiān)管政策變化帶來的多方面的問題。

 

利好房地產(chǎn)政策頻出,專家:供需兩端同步發(fā)力穩(wěn)預期

 

張大偉指出:“最近房地產(chǎn)各種寬松政策越來越多,相比之前寬松的主要方向是傾斜購房者,降低購房者入市壓力,最近很多政策都開始寬松房企,穩(wěn)定房企的現(xiàn)金流,政策開始救助房企的資金鏈?!?

 

11月8日,銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布消息稱,為支持民營企業(yè)健康發(fā)展,在人民銀行的支持和指導下,交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”),支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。

 

11月13日,人民銀行、銀保監(jiān)會已于日前印發(fā)《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,也即“金融16條”。

 

嚴躍進表示,此次政策對于預售資金使用落實了更加寬松的政策,是“第二支箭”“金融16條”后的第三項重磅政策。

 

去年以來,面對諸多開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動性問題,全國已有超110省市調整預售資金監(jiān)管政策,或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持,或收緊政策保證項目建設資金安全。例如,北京去年11月就規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。

 

展望后市,陳文靜認為,本次政策出臺后,各地的預售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行,為優(yōu)質房企釋放更多資金流動性,但短期來看,政策效果或有限。

 

張大偉也持類似觀點,他指出,房地產(chǎn)市場當下的問題是購房者支付能力、對后市的信心等,最近的政策的確會對市場有一定的積極作用,但預計市場見底依然需要一段時間。

 

不過,陳文靜表示:“結合此前多個監(jiān)管部門釋放的政策利好,房地產(chǎn)市場信心有望得到進一步提振,多個政策疊加也可以更好地發(fā)揮政策效果,下一步更重要的仍是要促進市場銷售企穩(wěn),唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善,才能使行業(yè)真正恢復平穩(wěn)發(fā)展。”

 

李宇嘉認為,當前樓市供需兩端相互制約,實現(xiàn)保交樓和行業(yè)穩(wěn)定,供需兩端要同步發(fā)力,相互扶持和穩(wěn)定預期。


知前沿,問智研。智研咨詢是中國一流產(chǎn)業(yè)咨詢機構,十數(shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領域,提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務。專業(yè)的角度、品質化的服務、敏銳的市場洞察力,專注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案,為您的投資決策賦能。

10000 11301
精品報告智研咨詢 - 精品報告
2024-2030年中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及未來趨勢研判報告
2024-2030年中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及未來趨勢研判報告

《2024-2030年中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及未來趨勢研判報告》共七章,包含二三線城市房地產(chǎn)投資風險與應對措施,中國主要房地產(chǎn)開發(fā)商的二三線城市投資布局現(xiàn)狀及策略分析,中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及市場前景分析等內容。

如您有其他要求,請聯(lián)系:

版權提示:智研咨詢倡導尊重與保護知識產(chǎn)權,對有明確來源的內容注明出處。如發(fā)現(xiàn)本站文章存在版權、稿酬或其它問題,煩請聯(lián)系我們,我們將及時與您溝通處理。聯(lián)系方式:gaojian@chyxx.com、010-60343812。

在線咨詢
微信客服
微信掃碼咨詢客服
電話客服

咨詢熱線

400-700-9383
010-60343812
返回頂部
在線咨詢
研究報告
商業(yè)計劃書
項目可研
定制服務
返回頂部