近段時(shí)間，多個(gè)省市在提振2023年經(jīng)濟(jì)的會(huì)議和文件中，把住房消費(fèi)提振納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的框架之中，住房消費(fèi)在2023年經(jīng)濟(jì)“拉動(dòng)力”方面扮演更為重要的角色。
從2022年下半年開始，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的基調(diào)有所調(diào)整，即從過去幾年的“防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型、打造新模式”，開始轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)、促內(nèi)需、打造新模式”。穩(wěn)增長(zhǎng)、促內(nèi)需的權(quán)重上升了。在政策上，包括降低利率，房?jī)r(jià)下跌城市不設(shè)下限，退出或收縮行政干預(yù)政策，延長(zhǎng)貸款集中度管理政策過渡期等，房企再融資開閘等“三支箭”發(fā)出。
值得注意的是，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)(不含港、澳、臺(tái))GDP十強(qiáng)城市中，除了北上廣深外，其余6個(gè)城市(重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京)去年均在一定程度上放開對(duì)樓市的限購(gòu)。除此之外，像佛山、東莞等2022年GDP過萬(wàn)億元的城市，則放開全域限購(gòu)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，“預(yù)計(jì)后續(xù)還將會(huì)有更多熱點(diǎn)二線城市跟進(jìn)，預(yù)計(jì)除了一線城市外，其他城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu)。”
多個(gè)GDP過萬(wàn)億元城市優(yōu)化樓市政策
近日，隨著各地陸續(xù)公布2022年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，最新的全國(guó)(不含港、澳、臺(tái))GDP十強(qiáng)城市排名出爐，其十強(qiáng)分別是：上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、武漢、杭州、南京。
值得注意的是，在2022年全國(guó)(不含港、澳、臺(tái))GDP十強(qiáng)城市中，除了北上廣深四大一線城市外，其余6個(gè)城市在2022年均在一定程度上放開了對(duì)樓市的限購(gòu)。
以重慶為例。2022年12月28日，重慶多部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出激活市場(chǎng)有效需求，優(yōu)化商貸住房套數(shù)認(rèn)定，居民將存量房盤活用作保租房的，可不納入家庭住房貸款套數(shù)計(jì)算，支持剛需，在渝生活、工作的非本地戶籍的居民及成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈川籍居民享受同城待遇，加大貨幣化安置的力度、延長(zhǎng)認(rèn)購(gòu)期支持家庭“先買新再賣舊”等。
對(duì)此，克而瑞分析稱，該項(xiàng)措施進(jìn)一步降低了外地入渝居民、本地購(gòu)房人群的買房門檻，擴(kuò)大了購(gòu)房人群，對(duì)合理改善需求給予支持；并且有助于盤活存量資產(chǎn)，進(jìn)一步助力“租購(gòu)并舉”的多體系供給。同時(shí)，在成渝一體化發(fā)展驅(qū)動(dòng)中，通過貸款政策同城化，擴(kuò)大客群基底，加深雙城聯(lián)動(dòng)。
而GDP緊隨廣州的蘇州，也在2022年4月放松了二手房限售、限購(gòu)政策。具體來看，二手房限售時(shí)間由5年改為3年；在限購(gòu)方面，非蘇州戶口購(gòu)房由3年內(nèi)連續(xù)滿24個(gè)月社保改為累計(jì)24個(gè)月，同時(shí)外地人賣房后2年內(nèi)，無(wú)需社?；蚨悊慰芍苯淤?gòu)房。
值得一提的是，2022年9月14日，蘇州對(duì)非本地戶籍居民購(gòu)房政策做出調(diào)整，外地人在蘇州六區(qū)(吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū))購(gòu)買首套房無(wú)需開具社保證明或個(gè)人所得稅證明，但只限購(gòu)1套。不過，時(shí)隔僅一日，蘇州便恢復(fù)2022年9月16日之前購(gòu)房政策，即需要提供三年內(nèi)連續(xù)6個(gè)月社?；騻€(gè)稅證明。
彼時(shí)，中指研究院指出，在中央堅(jiān)持“房住不炒”定位的指導(dǎo)下，一二線城市政策優(yōu)化的力度普遍偏弱，各地高頻小步優(yōu)化成為2022年以來房地產(chǎn)政策調(diào)整的一大特點(diǎn)。
就如成都，2022年“高頻小步”松綁限購(gòu)范圍，擴(kuò)大購(gòu)房人群。2022年12月30日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于進(jìn)一步明確我市房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)規(guī)定的通知》提出，父母投靠成年子女入戶的，可以作為單獨(dú)家庭在戶籍對(duì)應(yīng)的限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買一套住房。
而在此前的11月17日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域限購(gòu)措施的通知》，優(yōu)化區(qū)域限購(gòu)措施。
除此之外，武漢、杭州、南京2022年均在一定程度上放開了對(duì)樓市的限購(gòu)。
佛山、東莞“一次性放開”全域限購(gòu)
相比于上述城市的“不斷試探”，2022年GDP過萬(wàn)億元的佛山和東莞則選擇“一次性放開”。2022年12月9日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，明確指出：自2022年12月10日起，在本市禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道暫停實(shí)施住房限購(gòu)政策，但須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易。該政策的發(fā)布，意味著佛山全域放開了限購(gòu)。
不久之后，東莞也跟上佛山的步伐，全域不再實(shí)行商品住房限購(gòu)政策。2022年12月26日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知 (東建房[2022] 23號(hào))》，確認(rèn)從通知發(fā)布之日起，莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)全面暫停實(shí)施商品住房限購(gòu)政策。這意味著東莞堅(jiān)持6年之久的限購(gòu)政策全面取消。
值得一提的是，2022年佛山和東莞的GDP分別為12698.39億元和11200.32億元，GDP排名位列廣東21個(gè)地級(jí)市中的第三、第四名，僅次于深圳、廣州。
關(guān)榮雪曾在2022年12月26日就向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，東莞全面放開限購(gòu)以及放松限售是深入落實(shí)因城施策的調(diào)整之舉。
2022年12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。其中，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
除一線城市外，其他城市放開限購(gòu)是一個(gè)大的趨勢(shì)。因?yàn)橄拶?gòu)政策是當(dāng)年供不應(yīng)求時(shí)代的產(chǎn)物。在供不應(yīng)求的情況下，如果不限制，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲得厲害，所以該政策就一直保持著。
“現(xiàn)在國(guó)家房地產(chǎn)的基本性發(fā)生了一個(gè)根本的逆轉(zhuǎn)。在這個(gè)情況下，除了這兩年的房企債務(wù)問題，即保交樓的問題，根本上的問題是供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。也就是說現(xiàn)在樓市的需求，特別是那些二、三線GDP萬(wàn)億元城市的需求在收縮，很多人都已經(jīng)有房子了，買的人也沒那么多。而且，隨著整個(gè)樓市投資的增幅增長(zhǎng)(減緩)，這里面的機(jī)會(huì)也越來越少了，所以說買房的人越來越趨向平緩。這個(gè)時(shí)候還限購(gòu)的意義就不大了?！彼味≌f道。
東莞市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年?yáng)|莞房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.9%。同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年?yáng)|莞樓市供應(yīng)322萬(wàn)平，同比下降45%；成交267萬(wàn)平，同比下降43%。在二手房方面，其成交量延續(xù)低位態(tài)勢(shì)，但在政策寬松力度加碼下(限購(gòu)限售政策的松綁、增值稅免征年限縮減)，有效刺激了下半年二手市場(chǎng)交易持續(xù)活躍，呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，復(fù)蘇強(qiáng)度優(yōu)于新房。
“在東莞之前，西安、杭州、佛山等城市也調(diào)整了限購(gòu)，說明新一輪需求端的紓困政策已經(jīng)由熱點(diǎn)新一線或二線城市率先開局，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚待加速修復(fù)的背景下，金融支持房地產(chǎn)政策要應(yīng)出盡出、因城施策，充分發(fā)揮政策積極效應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)還將會(huì)有更多熱點(diǎn)二線城市跟進(jìn)，預(yù)計(jì)除了一線城市外，其他城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu)。”
數(shù)據(jù)顯示，西安、杭州、佛山2022年的GDP分別為1.15萬(wàn)億元、1.88萬(wàn)億元和1.27萬(wàn)億元，三座城市的GDP均超萬(wàn)億元。其中，佛山市人民政府門戶網(wǎng)站公開的數(shù)據(jù)顯示，2022年佛山房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資1956.52億元，同比下降16.5%；其中住宅投資下降16.2%。分地區(qū)看，禪城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降1.0%，南海區(qū)下降26.3%，順德區(qū)增長(zhǎng)1.0%，三水區(qū)下降42.9%，高明區(qū)下降52.4%。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志在2月5日向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，放開樓市限購(gòu)，主要是因?yàn)闃鞘邢滦幸l(fā)的問題多了，比方說，房企遇到資金問題、銀行遇到業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的問題、購(gòu)房者面臨資產(chǎn)價(jià)格下跌、地方政府面臨財(cái)政減少等等，牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以重振房地產(chǎn)，提升經(jīng)濟(jì)，解決一系列問題。
那么，放松限購(gòu)后對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏泻斡绊懀?
據(jù)觀察，從之前放松限購(gòu)的城市來看，有些城市在放松限購(gòu)后短期內(nèi)當(dāng)?shù)貥鞘械某山涣棵黠@得到提振；而有些城市放松限購(gòu)后，卻沒有帶來明顯影響。像東莞和佛山放開全域限購(gòu)后，短期來看，對(duì)樓市具有一定的刺激作用。
中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年?yáng)|莞1月一手住宅成交14萬(wàn)平(1185套)，同比下降19%；二手住宅過戶1668套，同比上升62%。
2022年12月9日，佛山出臺(tái)解除全域限購(gòu)令。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年12月佛山一手住宅市場(chǎng)的成交量?jī)H次于2022年6月，為2022年第二高。
鄧浩志指出，“效果到目前為止有一點(diǎn)，但不是特別明顯。其實(shí)從去年上半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)就推出刺激政策了，但上半年就如‘猶抱琵琶半遮面’，都是一些很輕微的刺激政策。后續(xù)發(fā)現(xiàn)問題越來越嚴(yán)重，市場(chǎng)不斷下滑，從去年下半年開始進(jìn)入第二個(gè)階段，就是加強(qiáng)刺激。到了去年四季度，二線城市普遍采取很強(qiáng)的刺激政策了，像東莞、佛山直接全面取消限購(gòu)。所以，去年的上半年基本上沒表現(xiàn)，下半年到年底，開始有一點(diǎn)點(diǎn)表現(xiàn)，這個(gè)跟一開始力度不強(qiáng)，也跟出臺(tái)強(qiáng)刺激政策比較晚有關(guān)系，這是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)?！?
宋丁也認(rèn)為，GDP過萬(wàn)億元的城市松綁限購(gòu)后，帶來的刺激度是有限的?！凹幢惴砰_限購(gòu)之后，并不一定會(huì)出現(xiàn)人們想象中的蜂擁而至去買房(的局面)，因?yàn)槿藗兊馁I房欲望已經(jīng)到了一個(gè)低點(diǎn)的位置，即不管限不限購(gòu)，都不去買了。所以限購(gòu)的政策就自動(dòng)失效了，而其取消掉之后，可能也有人來買從而增加一點(diǎn)樓市活躍度?！?
2023年會(huì)繼續(xù)加大樓市刺激力度嗎？
值得一提的是，截至2023年1月底，隨著31個(gè)省(區(qū)、市)2023年政府工作報(bào)告出爐，不少省(區(qū)、市)定下了2023年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，數(shù)值范圍在4%至9.5%。然而2022年全國(guó)GDP增速僅有3%，這也意味著各地2023年GDP增長(zhǎng)壓力較大。
在這種壓力背景下，各地會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)一步刺激樓市嗎？
對(duì)此，宋丁表示：“2023年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，各個(gè)省市提出的目標(biāo)超過5%，我認(rèn)為非常正常，因?yàn)槿ツ暝鲩L(zhǎng)都很弱，主要是疫情的干擾，其實(shí)2023年絕大多數(shù)省市只要正常操作，基本上輕松達(dá)到5%，就是因?yàn)槿ツ昊鶖?shù)太低了?！?
同時(shí)，宋丁也提到，刺激樓市來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這件事，在很多省市來講是有相關(guān)動(dòng)作的。但是即便是想通過刺激樓市來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也不一定完全能達(dá)到他們想象中的效果。
鄧浩志也表示，“我認(rèn)為后續(xù)可能還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)刺激樓市政策。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至到1月31日，已有50省市(縣)出臺(tái)53條樓市刺激政策。各地也提到了2023年要支持剛需、改善需求，所以2023年肯定會(huì)(出臺(tái))更多(刺激樓市政策)。”
同時(shí)，鄧浩志也提到，萬(wàn)億元GDP城市已經(jīng)出臺(tái)解除樓市限購(gòu)政策，現(xiàn)在關(guān)鍵是一線城市能不能出臺(tái)相關(guān)刺激樓市的政策?！笆紫?，北上廣深四個(gè)一線城市，有接近1億人口。雖然僅僅是四個(gè)城市，但是影響范圍很大。其次，二、三、四線城市都是以一線城市作為參考指標(biāo)?？赡軙?huì)出現(xiàn)一線城市低迷，二、三、四線城市的人就不敢買的情況，這里面存在著龍頭示范效應(yīng)。所以我認(rèn)為一線城市(樓市限購(gòu)政策)有可能會(huì)松綁?！?
“當(dāng)然我們現(xiàn)在也看到一線城市低迷，從剛剛過去的春節(jié)檔期來看，二、三線城市表現(xiàn)比一線城市好，比方說廣州表現(xiàn)不及佛山好，東莞、惠州的成交量也比深圳要大，活躍度更高。所以，一線城市現(xiàn)在也面臨著客源、資金被分流到周邊城市的情況。如果一線城市能夠適當(dāng)?shù)姆潘?，?huì)對(duì)解決一線城市樓市低迷和帶動(dòng)二、三線城市有所幫助?！编嚭浦菊f。
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2024-2030年中國(guó)二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及未來趨勢(shì)研判報(bào)告
《2024-2030年中國(guó)二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及未來趨勢(shì)研判報(bào)告》共七章，包含二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施，中國(guó)主要房地產(chǎn)開發(fā)商的二三線城市投資布局現(xiàn)狀及策略分析，中國(guó)二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及市場(chǎng)前景分析等內(nèi)容。
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