9月一線城市新房房價同比漲幅擴(kuò)大，二三線城市仍處“弱復(fù)蘇”

9月是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的營銷旺季，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在全國鋪開的背景下，2023年的“金九”成色如何？

10月19日，國家統(tǒng)計局9月70城房價數(shù)據(jù)新鮮出爐。從一線城市來看，新房銷售價格環(huán)比由8月的下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%，上海領(lǐng)漲全國。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師解讀稱：“9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平、同比漲幅擴(kuò)大，二手住宅環(huán)比轉(zhuǎn)漲、同比降幅收窄；二三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比有漲有降。”

一線城市樓市明顯升溫

從環(huán)比看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由8月的下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%和0.5%。

二手房方面，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)4個月下降后首次轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.2%，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.7%和0.6%，廣州環(huán)比下降0.7%，深圳環(huán)比持平。

而從同比來看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.7%，漲幅比8月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)，其中北京和上海同比分別上漲2.9%和4.4%，廣州和深圳同比分別下降1.7%和3.0%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降1.4%，降幅比8月收窄0.2個百分點(diǎn)，其中北京同比上漲1.1%，上海、廣州和深圳同比分別下降1.9%、3.8%和1.0%。

值得一提的是，在四個一線城市中，上海新房市場在9月1日實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政后升溫最快，這也使得上海9月新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅位于全國首位。

此次數(shù)據(jù)顯示，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后一線城市房價指數(shù)止跌，充分說明一線城市扮演了本輪樓市復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊角色?！?

“從一線城市來看，市場的復(fù)蘇力度明顯偏大，這本身和‘認(rèn)房不認(rèn)貸’落地有著直接關(guān)系，帶動了首套剛需以及改善需求同步提升，同時二手房由于掛牌量明顯增多，也導(dǎo)致城市內(nèi)不同區(qū)域價格分化表現(xiàn)更為明顯。下一步需要跟進(jìn)限購政策的進(jìn)一步優(yōu)化，帶動外圍區(qū)域的新房以及核心區(qū)域二手房成交量提升，這將是穩(wěn)定房價的重要措施?！?8安居客研究院院長張波稱。

但是，四大一線城市中，廣州、深圳樓市的復(fù)蘇動力較弱，不如上海和北京。以深圳為例， “事實(shí)上，深圳樓市連續(xù)三年低迷不振，即使‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地了，‘金九銀十’的成交量依然沒有明顯起色。這是因?yàn)樯钲诘南拶徴呷匀粐?yán)格執(zhí)行，且本地戶籍也是限購3年，嚴(yán)格的限購政策阻隔了所有外地投資客與剛?cè)肷畹膭傂杩蛻?；同時，深圳的二手房指導(dǎo)價與隱藏掛盤價也在很大程度上增加了購房難度，導(dǎo)致二手房交易持續(xù)低迷。”

二三線城市仍然“弱復(fù)蘇”

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，二三線城市商品住宅銷售價格在9月仍然呈現(xiàn)環(huán)比下降。

從環(huán)比看，9月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比8月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與8月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比8月收窄0.1個百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅比8月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

而在同比方面，9月份，二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比8月回落0.1個百分點(diǎn)；二手住宅同比下降3.2%，降幅比8月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%和3.5%，降幅均與8月相同。

從城市數(shù)量來看，9月份，70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲城市分別有15個，較8月份減少2個，同比上漲的有25個，與8月持平，絕大部分城市房價呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。二手房方面，70城環(huán)比上漲城市有4個，比8月增加1個，自3月份以來首次出現(xiàn)上漲城市數(shù)增加。

當(dāng)前房價指數(shù)環(huán)比漲幅最大的三個城市為上海、北京和西安。這也說明，此類城市基本面不錯，樓市表現(xiàn)較為強(qiáng)勁。而跌幅較大的城市包括揚(yáng)州、牡丹江、包頭和南京。比如南京新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌0.8%，這說明一些‘強(qiáng)二線’城市也遇到了樓市的壓力?！?

四季度樓市將會如何走？

從9月房價數(shù)據(jù)可以看出，一線城市呈現(xiàn)率先領(lǐng)漲的態(tài)勢，但是，二三線城市的樓市還有待于進(jìn)一步回溫，那么，接下來的四季度，樓市將如何走？

對此，預(yù)計：“目前政策的確加速了市場復(fù)蘇的預(yù)期，但由于大環(huán)境不確定性依然存在，以及居民對于未來收入預(yù)期等因素存在，2023年市場總體將維持‘弱復(fù)蘇’態(tài)勢，四季度預(yù)計還會有部分城市呈現(xiàn)觸底反彈，2023年商品房銷售金額預(yù)計將和去年持平，房價總體還將在底部徘徊?！?

“增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型依然是未來政策的方向。對于北京、上海等一線城市來說，當(dāng)下‘認(rèn)房不認(rèn)貸’主要影響的是剛改家庭，大部分需要‘賣一買一’，整體來看，這部分家庭短期消化后，后續(xù)如果沒有郊區(qū)限購松綁、剛需首套房利率全面降低等政策出臺，市場在10月會出現(xiàn)繼續(xù)向下調(diào)整的現(xiàn)象?！?

目前，政策紓困起到了一定作用，但政策效果明顯低于預(yù)期，全國商品房銷售同比跌幅仍在擴(kuò)大，加上供給端的風(fēng)險釋放還在繼續(xù)，居民收入、預(yù)期等基本面并無明顯改善，反饋在房價上，下跌幅度開始持平或減緩，但持續(xù)下跌仍會維持一段時間。城市分化是大趨勢，隨著政策寬松，未來少數(shù)熱點(diǎn)城市或核心區(qū)域穩(wěn)定，而其他城市下跌，這可能是常態(tài)?！?