房貸38萬(wàn)億，70%財(cái)富是房產(chǎn)，房子真的蓋夠了!我國(guó)房地產(chǎn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)到了14萬(wàn)億的水平，占比一直穩(wěn)定在25%左右【圖】

    從占固定資產(chǎn)投資比例來(lái)看，房地產(chǎn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)到了14萬(wàn)億的水平，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占比一直穩(wěn)定在25%左右，近年來(lái)略有下降，但仍然是舉足輕重。如此規(guī)模體量的行業(yè)，保持其穩(wěn)定性是十分必要的。

    12月23日,建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立在“第二十屆北大光華新年論壇”上發(fā)表演講：我搞了一輩子金融，現(xiàn)在買(mǎi)房也賺不了錢(qián)了，你現(xiàn)在買(mǎi)不就是高位接盤(pán)了嗎？中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)太發(fā)達(dá)了，發(fā)達(dá)到歐美都遠(yuǎn)遠(yuǎn)望塵莫及。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)住房有30萬(wàn)億美元資產(chǎn)，中國(guó)住房資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到40萬(wàn)億美元資產(chǎn)。

    “房子真的蓋夠了，”田國(guó)立稱(chēng)，據(jù)國(guó)際統(tǒng)計(jì)，人均1：1.1基本就夠住了，但為什么大家老覺(jué)得住房難？住房貴？田國(guó)立認(rèn)為，現(xiàn)在更多存在的是住房結(jié)構(gòu)問(wèn)題。他指出，美國(guó)是發(fā)達(dá)國(guó)家，城鎮(zhèn)三分之一的人是租房，德國(guó)40%甚至更多的人是租房，這些市場(chǎng)房地產(chǎn)很難炒起來(lái)，但在中國(guó)最多只有10%的人租房。

    房地產(chǎn)具有強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)，現(xiàn)在居民基本資產(chǎn)配置基本60%-70%都在房地產(chǎn)，當(dāng)大量貨幣都進(jìn)入房地產(chǎn)蓋房子后，是沒(méi)錢(qián)干別的，無(wú)論是科研也好，市場(chǎng)消費(fèi)也好。田國(guó)立指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)信貸總量38萬(wàn)億，占據(jù)信貸規(guī)模的28%，而且新增率還在不斷升高。

    早在今年6月的2018陸家嘴論壇上，中國(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立也發(fā)表過(guò)類(lèi)似觀點(diǎn)，不過(guò)他當(dāng)時(shí)把樓市與股市一起進(jìn)行比較。他表示:股市為什么沒(méi)人理?和買(mǎi)房一比沒(méi)人感興趣。具體是這么說(shuō)的：“大家感覺(jué)到買(mǎi)房就賺錢(qián)之后，就會(huì)把所有的投資偏好都集中到這里，股市為什么長(zhǎng)期沒(méi)人理，風(fēng)險(xiǎn)是一方面，規(guī)范管理是一方面，但很大程度上，股民和買(mǎi)房子的人一比較起來(lái)之后，不會(huì)有人對(duì)股市感興趣”。

    他當(dāng)時(shí)主要說(shuō)的是樓市、房地產(chǎn)，提示房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融化的同時(shí)，又在不斷的違背金融風(fēng)險(xiǎn)和收益相匹配的基本原則，最終會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越依賴(lài)推高房?jī)r(jià)。而社會(huì)資金資源的不斷注入，維持其運(yùn)行和發(fā)展，此種邏輯運(yùn)行的結(jié)果很容易讓人聯(lián)想到當(dāng)年日本房地產(chǎn)的泡沫危機(jī)和美國(guó)的次貸危機(jī)。

    建行董事長(zhǎng)說(shuō)的有沒(méi)有道理？11月底，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院報(bào)告指出，中國(guó)消費(fèi)者在房地產(chǎn)去庫(kù)存中債務(wù)率大幅度上升，消費(fèi)基礎(chǔ)受到嚴(yán)重削弱。目前居民財(cái)富基本上被房地產(chǎn)掏空，廣大中產(chǎn)階級(jí)和中下收入階層被房地產(chǎn)套牢。報(bào)告分析稱(chēng)，2015年之前，被房地產(chǎn)套牢的基本上是中上收入階層，而新一輪的去庫(kù)存，特別是貨幣化以及鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房，實(shí)際上將儲(chǔ)蓄存款相對(duì)薄弱階層的可利用資金基本上全部投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    實(shí)際上，人大學(xué)者此前已經(jīng)表達(dá)過(guò)類(lèi)似觀點(diǎn)。9月15日，人大副校長(zhǎng)劉元春出席中國(guó)人民大學(xué)國(guó)即發(fā)展研究院和經(jīng)濟(jì)學(xué)院聯(lián)合舉辦的“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇”，他表示，最近，消費(fèi)數(shù)據(jù)和投資數(shù)據(jù)的變化引起了一些爭(zhēng)議，中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的微觀基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。居民財(cái)富基本上被房地產(chǎn)掏空，廣大中產(chǎn)階級(jí)和中下層階級(jí)基本被房地產(chǎn)套住。據(jù)劉元春介紹，中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)信心和預(yù)期發(fā)生變化，消費(fèi)能力減弱。我國(guó)日常消費(fèi)的核心支撐力是中等以下的收入階層，但是新一輪的去庫(kù)存、房產(chǎn)貨幣化以及鼓勵(lì)鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房等舉措，使得老百姓所獲取的資金、可利用的資金，基本上全部放在了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    建行董事長(zhǎng)也認(rèn)為，房地產(chǎn)具有強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)，現(xiàn)在居民基本資產(chǎn)配置基本60%-70%都在房地產(chǎn)。那么這種狀況還能繼續(xù)維持嗎？姜超在最近的券商研報(bào)中也指出，畢竟中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)跟美國(guó)不太一樣，他們是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，我們是房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)。美國(guó)老百姓的主要財(cái)富不像中國(guó)全都是房地產(chǎn)，他們的主要財(cái)富是養(yǎng)老金，美國(guó)居民一共有30萬(wàn)億美金養(yǎng)老金資產(chǎn)，主要投資方向就是美國(guó)的優(yōu)秀企業(yè)，只要這些大企業(yè)不停地研發(fā)創(chuàng)新，能夠賺錢(qián)，股價(jià)能夠漲，美國(guó)百姓就有錢(qián)，可以開(kāi)心的互相服務(wù)，這是美國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大的根源。

    目前，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模中有著舉足輕重的地位，可以從行業(yè)與GDP增加值占比、出讓金占財(cái)政收入的比例與開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例多個(gè)角度分析。

    單從房地產(chǎn)行業(yè)自身產(chǎn)業(yè)增加值來(lái)講，2016年達(dá)到4.9萬(wàn)億，占當(dāng)年GDP比例為6.68%。同時(shí)，近10年占GDP比例一直持續(xù)上升。如果考慮了和房地產(chǎn)密切相關(guān)的建筑業(yè)（刨除與房地產(chǎn)建安業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的建筑業(yè)產(chǎn)能），二者增加值也基本占到GDP的10%。進(jìn)一步考慮房地產(chǎn)的上游（如建筑用的鋼鐵、水泥和玻璃等）和下游（如裝修、家具、家電和其他裝飾材料等）的共同影響，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的影響可能占到20%。

    2017年，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)土地成交出讓金4.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)39.3%，其中，住宅用地出讓金3.4萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)46.7%。相較于2017年全國(guó)財(cái)政收入23萬(wàn)億，土地出讓金達(dá)到了17.8%的比例，對(duì)于財(cái)政收入舉足輕重。

    從占固定資產(chǎn)投資比例來(lái)看，房地產(chǎn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)到了14萬(wàn)億的水平，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占比一直穩(wěn)定在25%左右，近年來(lái)略有下降，但仍然是舉足輕重。如此規(guī)模體量的行業(yè)，保持其穩(wěn)定性是十分必要的。

房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料來(lái)源

    商品房銷(xiāo)售額近10年來(lái)持續(xù)上升，僅2014年-2015年短暫回調(diào)。2016-2017年爆發(fā)式增長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)嚴(yán)厲調(diào)控，2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額和面積增速明顯下降，2017年商品房銷(xiāo)售額13.37萬(wàn)億，同比增幅17%，增速較2016年下降21%。近一年多來(lái)，房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)不松動(dòng)，投機(jī)需求逐步離場(chǎng)，市場(chǎng)預(yù)期正在轉(zhuǎn)變，銷(xiāo)售額增幅會(huì)逐漸降低，但也將保持10萬(wàn)億以上的規(guī)模，這是個(gè)巨大的成熟市場(chǎng)。

    同樣，銷(xiāo)售面積也經(jīng)歷了持續(xù)的上升。由于限購(gòu)政策的影響，2017年銷(xiāo)售面積達(dá)到17萬(wàn)平米，同比升幅7.7%、較2016年下降14.8%。同時(shí)，不同等級(jí)城市之間由于政策出現(xiàn)了較大分化，一線(xiàn)城市與二線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積下降，三四線(xiàn)城市勢(shì)頭強(qiáng)勁，支撐了房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的總量。這表明政府通過(guò)“因城施政”的手段精準(zhǔn)調(diào)控，針對(duì)不同情況的城市做出不同力度的調(diào)控，有著“東方不亮西方亮”的效果。

    2016年四季度開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)控周期，力度持續(xù)加大，多數(shù)城市都出臺(tái)了調(diào)控政策，范圍不斷擴(kuò)容，多層次多角度的調(diào)控政策成功壓制了價(jià)格的上漲。中指統(tǒng)計(jì)的百城新建住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)11個(gè)月回落，環(huán)比漲幅連續(xù)14個(gè)月在1%以?xún)?nèi)。截至2018年6月，價(jià)格底部企穩(wěn)開(kāi)始反彈。這代表即使在高壓政策的壓制下，低庫(kù)存的背景也良好地支撐了房?jī)r(jià)。同時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅波動(dòng)仍會(huì)持續(xù)收窄，快速大幅度的上漲已是過(guò)去式。

    成交樓面價(jià)逐年走高，2017年全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為2362元/平方米，較2016年上漲25.5%。其中住宅用地樓面均價(jià)為4031元/平方米，同比上漲21.6%；商辦用地為2391元/平方米，同比上漲18.6%。

    2017年企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好，拿地補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，在供給不足，需求旺盛的背景下，土地市場(chǎng)維持了較高熱度，住宅用地成交樓面價(jià)繼續(xù)上漲，尤其在熱點(diǎn)城市，企業(yè)對(duì)質(zhì)量較好的地塊的爭(zhēng)奪力度很大。

    過(guò)去，房企對(duì)融資成本較高的信托貸款，一直持有相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。但是隨著監(jiān)管層加強(qiáng)對(duì)房企發(fā)債資金用途的監(jiān)管，多家房企公司債被中止審核。這也促使房企舍棄低成本的公司債而選擇信托融資。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前不少信托產(chǎn)品的收益率已經(jīng)升至9％乃至更多，另一個(gè)側(cè)面也反應(yīng)出房企獲取資金的成本在上升。

房地產(chǎn)行業(yè)私募基金管理人管理基金規(guī)模情況

    截至2018年6月底，協(xié)會(huì)已登記私募基金管理人管理基金規(guī)模在100億元及以上的有224家，所占比重最小。管理基金規(guī)模第二高的處于0.5億元-1億元之間，達(dá)到2245家。管理規(guī)模在1億-5億元的私募基金管理人數(shù)最多，高達(dá)4236家。

    2016 年當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同竣工面積的差值擴(kuò)大到 51221 萬(wàn)平方米，并在 2017 年進(jìn)一步上升至 67922 萬(wàn)平方米，今年 1-7 月該指標(biāo)為 47923 萬(wàn)平方米，而在 2011 至 2015 年五年的均值是 19877 萬(wàn)平方米。

    當(dāng)在建工程竣工以后，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷(xiāo)售收入、成本并計(jì)提利潤(rùn)。以萬(wàn)科為例，2014 年末，萬(wàn)科預(yù)售款是 1818 億元，而存貨高達(dá) 3177 億元，說(shuō)明萬(wàn)科每取的 1 元錢(qián)的預(yù)售款背后有 1.75元的存貨予以支持；而到 2018 年上半年末，萬(wàn)科的預(yù)售款達(dá)到 5167 億元，而存貨規(guī)模上升至 6386 億元，每 1 元預(yù)售款背后的存款規(guī)模為 1.24 元，該指標(biāo)下降了 30%。

    綜合選擇的 6 家上市房企看，2014 年該指標(biāo)均值為 2.76，到 2018 年上半年末已經(jīng)降至 1.9，平均降幅 31%。微觀指標(biāo)既說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存得到了有效去化，同時(shí)也反映了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售在加快。

    在銷(xiāo)售并不算好的背景下，為什么房地產(chǎn)企業(yè)仍然在加快新開(kāi)工，其原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)為了補(bǔ)充開(kāi)發(fā)投資資金，加快了項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，通過(guò)更多的新開(kāi)工，來(lái)加快期房銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款，新開(kāi)工面積增速回升帶動(dòng)施工面積增速上升，但是竣工面積增速卻持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明了施工建設(shè)的速度可能是偏慢的，即短期來(lái)看，房地產(chǎn)部門(mén)進(jìn)入了“新開(kāi)工——銷(xiāo)售——拿地——新開(kāi)工”狀態(tài)，上市房企的微觀數(shù)據(jù)對(duì)此有一定的佐證。這種運(yùn)作維持依賴(lài)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的持續(xù)向好，后續(xù)，需要警惕銷(xiāo)售下行帶來(lái)的地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)壓力。

    未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)要靠創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。而創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)不是一句空話(huà)，需要大量研發(fā)費(fèi)用，而這需要大規(guī)模減稅。因?yàn)椴粶p稅企業(yè)就沒(méi)有更多的資金投入研發(fā)。如果我們也愿意像美國(guó)一樣去減稅，那么就會(huì)有越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)像華為學(xué)習(xí)投入研發(fā)，華為就不會(huì)再孤單，我們也有希望進(jìn)入創(chuàng)新時(shí)代。

    昨天，網(wǎng)友happy3369 在我關(guān)于華為的文章留言，說(shuō)的非常中肯：華為是靠創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的企業(yè)，而且很成功。這點(diǎn)難能可貴，根源還是在中國(guó)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)方面確實(shí)有待提高，企業(yè)并不愿大量投入自主研發(fā)和創(chuàng)新。華為的成功是因?yàn)樗且患艺嬲目鐕?guó)企業(yè)，是在國(guó)際上跟西方那些跨國(guó)巨頭在競(jìng)爭(zhēng)，是按照國(guó)際規(guī)則在競(jìng)爭(zhēng)。所以這次華為在國(guó)際上鬧那么大動(dòng)靜，美國(guó)跳出來(lái)抵制，但對(duì)華為的指責(zé)只是伊朗貿(mào)易問(wèn)題，而不是什么中國(guó)偷了美國(guó)技術(shù)的指控。因?yàn)槊绹?guó)很清楚，華為在5G上的專(zhuān)利占了約一半，是華為要防著別人來(lái)偷技術(shù)，這個(gè)實(shí)力美國(guó)其實(shí)已經(jīng)承認(rèn)了，雖然有點(diǎn)心不甘情不愿的。中國(guó)只有這樣一家有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，中國(guó)人為什么不自豪呢？中國(guó)要想產(chǎn)生更多的華為這樣的企業(yè)，真的需要在知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面跟國(guó)際接軌了，與其保護(hù)華為，不如保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，讓中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境更能有利于自主創(chuàng)新企業(yè)的出現(xiàn)，好的企業(yè)根本不需要國(guó)家來(lái)保護(hù)，它們的實(shí)力決定一切。