房地產:2019年中報總結及全年業(yè)績前瞻專題研究-增長是主基調

    中報業(yè)績增長較好根據合理工期及成交結構推算,房地產板塊 2019年上半年的營收和凈利潤主要結轉于 2017年上半年的銷售,部分結轉于 2016年下半年的銷售,這期間行業(yè)量價齊升,所銷售的項目毛利率較高,因此房地產板塊 2019年中報業(yè)績整體較好,增長是主基調:板塊 131家上市公司 2019年上半年板塊營業(yè)收入同比增長23%,歸母凈利潤同比增長 15%, 60%的房企歸母凈利潤實現了正增長。

    市場關注的 2019年中報財務指標盈利能力整體略有提升: ①在板塊 131家上市公司中, 50%的房企 2019年上半年 ROE 較 2018年同期有所提升, 53%的房企 ROIC 同比提升; ②2019年上半年, 板塊毛利率較去年同期增長 1.6個百分點,凈利率較去年同期基本持平;

    負債水平上升,短期償債能力穩(wěn)定: 截至 2019年上半年末,板塊凈負債率 105%(含永續(xù)債),較 2018年年末上升 5.6個百分點;剔除預收賬款后的資產負債率60%,較 2018年末上升 5.9個百分點,行業(yè)負債水平上升;貨幣資金/(短期借款+一年內到期的非流動負債)為 1.2,較過去兩年持平,板塊短期償債能力穩(wěn)定;

    少數股東權益占比提升: 板塊 2019年上半年末少數股東權益比為 26%, 較去年同期提升 2.1個百分點;在板塊 131家上市公司中,約 64%的房企“少數股東損益占凈利潤比值”小于“少數股東權益占比”;

    二季度存貨去化速度加快: 2019年板塊二季度的回款存貨比為 14%,較 2019年一季度末 10%高出 3.5個百分點,與去年同期相同,表明從回款層面, A 股房地產板塊二季度的存貨去化速度比一季度快。

    全年業(yè)績增長有望板塊全年營收及利潤主要結轉于 2017年銷售,這一期間行業(yè)量價齊升,所銷售的項目毛利率較高,因此板塊特別是以龍頭房企為代表的優(yōu)勢地產股,全年業(yè)績大概率能有顯著增長。根據已披露的主流賣方研究機構對 55只地產股業(yè)績預測,整體法算出 2019年上半年末預收款可鎖定 2019年下半年 wind 一致預期營業(yè)收入的 187%,在滿足 2019年 wind 一致預期營收后,剩余的預收賬款仍能鎖定2020年 wind 一致預期營收的 45%。

    行業(yè)銷售降溫, 第二梯隊龍頭房企銷售表現優(yōu)異2019年 1-8月, TOP3、 TOP5、 TOP

    10、 TOP20、 TO30房企銷售額增速分別為-2.6%、 2.3%、 6.7%、 9.9%、 6.8%。 在行業(yè)銷售降溫明顯的情況下, 一些第二梯隊龍頭房企受益于布局城市樓市回暖,表現優(yōu)異,其中世茂房地產、招商蛇口、金地集團、陽光城分別取得 41%、 34%、 33%、 32%的增長。

    地產股短期有反彈,長期具配置價值板塊動態(tài) PE 處在近五年第二低位, 已與 2018年底部時較接近,表明市場對板塊的擔憂已在股價中有所反映,風險已有所釋放。我們認為在當前時點, 隨著大盤的企穩(wěn)回升, “全面降準”等貨幣政策的利好不斷出臺,優(yōu)勢地產股或將反彈,“低估值+雙增長(已披露的合同銷售額及歸母凈利潤預測值雙雙顯著增長)”的優(yōu)勢地產股已具備長期配置價值。

    風險市場的風險和研究框架的風險。