房地產(chǎn)行業(yè)：銷售良好 融資偏緊

    供求兩端的一些積極因素推動(dòng)2019 年10 月龍頭房企的銷售超預(yù)期。企業(yè)融資受到限制，高信用公司優(yōu)勢(shì)更為明顯。

    10 月銷售表現(xiàn)靚麗。10 月龍頭房企銷售金額同比+31.7%，銷售面積+35.1%，銷售均價(jià)-2.5%。這一增速顯著超過了前9 月的累計(jì)同比增速。前10 月，布局集中一二線城市的公司銷售增速較快，如世茂房地產(chǎn)、招商蛇口等公司。

    供求兩端都在刺激熱銷。在供給側(cè)，企業(yè)擔(dān)心未來不確定性，推盤力度較大，定價(jià)很理性。在需求側(cè)，LPR 平穩(wěn)切換，10 月首套房貸利率5.52%，只小幅上漲1BP，整體相當(dāng)平穩(wěn)。二手市場(chǎng)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，消費(fèi)者預(yù)期平穩(wěn)。供求兩端因素，都在刺激熱銷。

    融資偏緊。10 月房地產(chǎn)企業(yè)債券及信托融資687.2 億元，環(huán)比9 月下降49.8%。

    這當(dāng)然不是因?yàn)槠髽I(yè)沒有融資需求，而是對(duì)于融資額度的管控所導(dǎo)致。我們預(yù)計(jì)，大多數(shù)企業(yè)的資金成本，自6 月以來也有所提升。

    土地市場(chǎng)緩慢下行，融資邊際繼續(xù)收緊的可能性不大，但偏緊局面或?qū)⒕S持。

    10 月中下旬，土地市場(chǎng)繼續(xù)降溫，但百城仍維持周成交600 億元左右的水平，略好于8 月下旬。目前各地房?jī)r(jià)上漲壓力很小，地王已經(jīng)難覓蹤影。盡管我們認(rèn)為短期內(nèi)嚴(yán)峻的融資環(huán)境仍將給開發(fā)企業(yè)帶來挑戰(zhàn)，但預(yù)計(jì)融資繼續(xù)邊際收緊的概率不大。

    風(fēng)險(xiǎn)因素：企業(yè)盈利能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別公司資產(chǎn)負(fù)債表的風(fēng)險(xiǎn)。

    高信用龍頭價(jià)值明確。十月良好的銷售情勢(shì)，說明企業(yè)只要理性定價(jià)，市場(chǎng)是有需求的。盡管整體上看，板塊的利潤(rùn)率處于不斷被壓制狀態(tài)，但高信用公司憑借較低的資金成本，將在可持續(xù)性方面占據(jù)顯著優(yōu)勢(shì)。我們推薦保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華夏幸福、招商蛇口、萬科A 等。