物業(yè)服務(wù)行業(yè)：三大維度12量化指標(biāo) 光大物業(yè)選股框架模型

    行業(yè)變革：政策與需求推動(dòng)供給側(cè)進(jìn)化

    政策：市場(chǎng)化導(dǎo)向：物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化定價(jià)+管理資質(zhì)取消。36 城物業(yè)費(fèi)漲幅擴(kuò)大，平均增速（16-18 年）5.4%，高于平均增速（09-10 年）2.1%。

    需求：2018 年全國(guó)人均服務(wù)性消費(fèi)8781 元同比+12.5%，其中家庭服務(wù)支出同比+32%。物業(yè)服務(wù)需求強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)2020 年市場(chǎng)空間近1.2萬億。2019 年11 月，媒體對(duì)“小區(qū)物業(yè)滿意度較低”進(jìn)行專題報(bào)道，顯示出居民對(duì)物業(yè)服務(wù)提質(zhì)的需求較強(qiáng)。

    供給：行業(yè)供給側(cè)進(jìn)化四大邊際趨勢(shì)：運(yùn)營(yíng)平臺(tái)化、運(yùn)行科技化、管理全業(yè)態(tài)化和份額集中化。

    主流企業(yè)前景展望：規(guī)模與利潤(rùn)雙支撐

    規(guī)模方面，主流物業(yè)服務(wù)商較高的合約面積覆蓋度，在較大程度上鎖定了未來3 年內(nèi)的規(guī)模增長(zhǎng)；竣工復(fù)蘇在短周期內(nèi)將加速合約面積轉(zhuǎn)化。

    行業(yè)集中度低（2018 年TOP3 僅3.5%），收并購(gòu)整合熱度不減。

    利潤(rùn)率方面，成本端：30 省市最低工資均值漲幅趨緩，逐步下行至5%附近，成本端壓力緩解；收入端：多地上調(diào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)化有望進(jìn)一步推進(jìn)。最后，增值服務(wù)將形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

    選股框架：三大維度12 量化指標(biāo)

    從三大維度（資源稟賦、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、業(yè)務(wù)拓展）、二大業(yè)務(wù)板塊（基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)）出發(fā)，通過十二項(xiàng)關(guān)鍵量化指標(biāo)來篩選優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

    創(chuàng)新性引入多項(xiàng)指標(biāo)：1）資源稟賦：毛利率因子（新盤占比、單盤面積）、區(qū)域布局與稅率優(yōu)惠；2）基本面：包干制毛利率、供應(yīng)鏈管理、增值服務(wù)ARPU；3）成長(zhǎng)性：合約面積覆蓋度、并購(gòu)潛力（現(xiàn)金占比與第三方面積）、APP 下載量增速。

    投資建議

    通過量化指標(biāo)體系，綜合考慮規(guī)模、利潤(rùn)率、成長(zhǎng)性和附加值，我們推薦碧桂園服務(wù)（新盤占比突出、毛利率高）、雅生活服務(wù)（大盤優(yōu)勢(shì)、業(yè)主增值服務(wù)亮點(diǎn)）、新城悅服務(wù)（合約覆蓋度高、擴(kuò)張潛力大）、永升生活服務(wù)（綜合能力均衡）和綠城服務(wù)（增值服務(wù)旗幟選手）。

    風(fēng)險(xiǎn)分析

    作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，需關(guān)注人工成本上行風(fēng)險(xiǎn)；增值服務(wù)拓展的不確定風(fēng)險(xiǎn)；部分企業(yè)對(duì)于關(guān)聯(lián)房企過于依賴的風(fēng)險(xiǎn)；外包占比提升下的質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)。