“買房跟買白菜一樣！5個(gè)樓盤“日光”，1000萬頂層復(fù)式秒沒！上海樓市開年火爆 [圖]

    “跟買白菜一樣！”談到現(xiàn)場購房的體驗(yàn)，記者在上海的一位朋友這樣感慨說。他看的項(xiàng)目是位于嘉定江橋的“保利云上”，是最近上海的一個(gè)“爆款”紅盤。

    2020年，上海新房市場給了地產(chǎn)商驚喜：開年1周新開盤7個(gè)，其中5個(gè)“日光”或者基本“日光”，不少人大呼“2016年行情再現(xiàn)”，讓擔(dān)心房價(jià)上漲的工薪族又捏了一把冷汗。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前上海熱銷新盤還是以改善型為主，在“房住不炒”的政策背景下，2020年上海樓市還是供大于求的趨勢(shì)。

    雖然部分區(qū)域房價(jià)有所波動(dòng)，但是從宏觀上來看，機(jī)構(gòu)人士普遍認(rèn)為，股票的投資價(jià)值在逐步超過房產(chǎn)。

    1000萬的頂復(fù)眨眼就沒了

    1月6日，新盤森蘭壹公館正式選房，當(dāng)天全部售罄。一位購房者選房時(shí)只剩1150萬的頂層復(fù)式（簡稱頂復(fù)），當(dāng)時(shí)放棄了，出門就后悔了，再回來房子已經(jīng)賣掉了！

    上海前幾日開盤的新盤同樣火爆。1月5號(hào)，保利云上在上海江橋綠地鉑驪酒店搖號(hào)開盤，共計(jì)306組有效大籌參加搖號(hào)選房，可售房源263套，認(rèn)籌率近120%。去化9成，只剩下底層房源。

    1月2日，綠城藍(lán)灣板塊兩大熱門項(xiàng)目綠城誠園和保利玲玥公館同時(shí)開盤，這場王牌對(duì)王牌的PK賽并沒有分出上下。開盤結(jié)束時(shí)，除剩余少量低樓層房源，兩個(gè)項(xiàng)目基本都賣完了。

    火爆的新房成交讓不少人驚呼“2016行情再現(xiàn)”。不過市場人士表示，上海年初新房成交火爆仍然是局部情況，部分樓盤總價(jià)較低，位置相對(duì)較好，屬于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，但是全年上海房市成交大幅上漲的可能性非常小。

    “賣得比較好的產(chǎn)品，還是有一定的市場稀缺性。比如江橋這個(gè)地方新盤其實(shí)很少，龍湖的項(xiàng)目賣掉以后就沒什么新盤了。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對(duì)記者表示。

    盧文曦分析，當(dāng)前上海熱銷新盤還是以改善為主。以保利云上、森蘭項(xiàng)目為例，以上樓盤單價(jià)在5萬元左右。“100平方米也就500萬元左右，賣掉一套200萬-300萬的房子再貸點(diǎn)款就可以買到，產(chǎn)品也是一定程度符合市場需求的。”

    對(duì)于2020年初部分樓盤熱銷，盧文曦認(rèn)為和2016年火熱行情無法相比，在“房住不炒”的政策背景下，2020年上海樓市還是供大于求的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)成交量維持在700萬-800萬平方米左右，與2019年持平。

    諸葛找房市場研究員姜國君表示，上海房價(jià)近一兩年呈下行趨勢(shì)，市場信心有所缺失，一些購房需求在過去有所克制，這些需求在2020年新的節(jié)點(diǎn)釋放促成了樓市的開門紅。另外，開年這一周以剛需盤、低價(jià)盤為主導(dǎo)，開發(fā)商適時(shí)推出這類產(chǎn)品以促進(jìn)春節(jié)前市場回款的意圖比較明顯，使得該節(jié)點(diǎn)的市場供需心理契合度較高，成交自然比較可觀。

    今年開局幾天上海樓市的表現(xiàn)雖然不俗，但尚不能說明市場過熱，若春節(jié)后出現(xiàn)小陽春行情，相關(guān)熱度或會(huì)延續(xù)。房價(jià)方面，預(yù)計(jì)持續(xù)疲軟的走勢(shì)也將因市場信心的恢復(fù)而有所改善，不過上海房價(jià)即便扭轉(zhuǎn)下行趨勢(shì)，上行空間也將有限。

    2019年12月份以來，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和住建部透露的消息表明，“房住不炒”依然是基調(diào)。穩(wěn)，依然是2020年房地產(chǎn)調(diào)控的主題。同策研究院首席分析師張宏偉也表示，從趨勢(shì)角度來講，當(dāng)前政策基本面仍然沒有變化，一、二季度上海樓市仍將持續(xù)小幅調(diào)整。

    機(jī)構(gòu)稱買房不如炒股

    雖然部分區(qū)域房價(jià)有所波動(dòng)，但是從宏觀上來看，券商人士普遍認(rèn)為，股票的投資價(jià)值在逐步超過房產(chǎn)。

    海通證券宏觀首席分析師姜超在1月5日發(fā)布的報(bào)告中表示，地產(chǎn)時(shí)代落幕、股市黃金十年來臨。

    姜超分析，展望未來，如果的貨幣供應(yīng)增速維持在8%左右，就可以支撐中國經(jīng)濟(jì)保持中速增長，同時(shí)通脹維持在3%左右的溫和區(qū)間。那么投資中國股市，一方面可以獲得企業(yè)盈利每年8%的增長，還有2%的股息率回報(bào)，合計(jì)就是每年10%左右的回報(bào)率。

    總結(jié)來說，姜超認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)將從高速增長進(jìn)入中速增長時(shí)代，經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)與科技，這其實(shí)是更高質(zhì)量的增長。反映在資產(chǎn)配置上，靠買房對(duì)抗貨幣貶值的時(shí)代正在過去，而股市將成為中國經(jīng)濟(jì)增長的晴雨表，未來10年的中國股市有望演繹美國上世紀(jì)80年代以后的長期慢牛行情。

    無獨(dú)有偶，海通策略首席分析師荀玉根此前也表示，居民資產(chǎn)配置從房產(chǎn)走向股權(quán)資產(chǎn)。他指出，2018年我國居民資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比為70%，股票和基金配置比例僅為3%，而同期美國居民配置地產(chǎn)、固收類、股票和基金的比例為27%、40%、33%，日本為27%、60%、13%，歐元區(qū)為57%、31%、12%。未來我國居民的資產(chǎn)配置將繼續(xù)向成熟市場靠攏。

    我國居民住房需求最旺盛的階段已經(jīng)過去。從人均住房面積來看，統(tǒng)計(jì)局公布的我國城市人均住房面積截至2016年為36.6平方米，相比于2000年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅面積20平方米已經(jīng)大幅提高。

    從政策角度看，2019年7月30日召開的中央政治局會(huì)議明確指出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，地產(chǎn)的投資屬性進(jìn)一步弱化。

    從產(chǎn)業(yè)角度來看，我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，支柱產(chǎn)業(yè)正逐步從房地產(chǎn)向先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，參考美國經(jīng)驗(yàn)，股權(quán)融資將在產(chǎn)業(yè)升級(jí)中發(fā)揮巨大的作用。

    1-10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長0.1%，1-9月份為下降0.1%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降11.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降13.4%。

2019年1-10月商品房銷售面積、銷售金額及增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2019年1-10月全國商品房銷售及待售情況統(tǒng)計(jì)

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