房地產(chǎn)行業(yè)：疫情導(dǎo)致銷售下行顯著 龍頭房企抗擾能力強2月百強房企銷售點評

    1、受疫情影響，2 月TOP100 房企銷售下降近4 成根據(jù)克爾瑞公布的2020 年2 月百強房企銷售榜單，2 月TOP100 房企銷售金額為3256 億元，環(huán)比增速為-44%，同比增速較上月下降26pct 至-38%；1-2 月TOP100 房企累計銷售金額為9027 億元，同比增速為-23.72%。

    由于新冠疫情的影響，多地發(fā)文暫停售樓處營業(yè)，導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)的需求受到一定的沖擊，整個2 月百強房企銷售大幅下滑。我們認為疫情的影響只是暫時的，需求延后但不會消失，隨著疫情的好轉(zhuǎn)，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)逐漸增加，2 季度銷售彈性加大。

    2、不同梯隊房企銷售下降呈現(xiàn)分化，龍頭房企抗市場擾動能力強

    2020 年2 月不同梯隊的房企銷售門檻呈現(xiàn)不同程度下降，TOP3、10、20、50、100 房企的銷售門檻分別為268、59、31、13 億元，同比分別為-19.0%、-39.8%、-56.8%、-53.3%。不同梯隊房企的銷售增速普遍下降，TOP1-3、TOP4-11、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企2 月銷售同比增速分別為-17.4%、-27.3%、-46.8%、-51.9%、-52.5%，增速分別較2020 年1 月-22.2、-0.9、-33.3、-43.2、-30.9 個百分點。新冠疫情給房企銷售帶來一定的沖擊，沖擊程度分化較為明顯，龍頭房企憑借多元銷售渠道和品牌影響力顯示出了較強的抗市場擾動能力。

    3、恒大線上營銷效果顯著，銷售逆勢翻倍

    2020 年2 月銷售金額超過100 億的房企數(shù)量為7 家，同比減少1 家，環(huán)比減少7 家，分別為恒大（465.4 億）、碧桂園（300.0 億）、萬科（267.7億）、保利（266.7 億）、綠地（170.9 億）、中海（137.5 億）、融創(chuàng)（121.2億）。從2 月單月同比增速來看，TOP30 房企中，除恒大（125.2%）、華發(fā)（74.5%）、綠地（10.5%）三家房企，其余房企銷售均呈現(xiàn)負增長，其中保利、萬科、招商蛇口、金地銷售增速分別為-19.3%、-39.2%、-71.54%、-56.5%。

    恒大采用的線上營銷策略效果顯著，銷售逆勢翻倍，或開創(chuàng)房企新的銷售模式。

    4、投資建議

    房地產(chǎn)板塊PE/PB 分別低至8.5/1.3 倍，處于歷史低位；主流房企2020年P(guān)E 低至6 倍。四季度以來的行業(yè)穩(wěn)態(tài)被打破，后續(xù)政策逆周期調(diào)控力度加大可期，政策調(diào)控彈性的加大和流動性的增強將推動地產(chǎn)板塊的修復(fù)回升。地產(chǎn)板塊具備較高的配置價值，當前板塊估值低、分紅比例較高，具備較強的吸引力，在當前的行業(yè)背景下，頭部企業(yè)具有安全邊際且內(nèi)生性增長力更強，有望獲得更好的表現(xiàn)。我們推薦業(yè)績確定性強，資源優(yōu)勢明顯，市占率有較大提升空間的萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048），銷售增速高于行業(yè)平均，業(yè)績釋放較充分的陽光城（000671）。

    5、風(fēng)險提示

    疫情演變超出預(yù)期風(fēng)險；房價大幅下跌風(fēng)險。