房地產(chǎn)行業(yè)：行業(yè)基本面數(shù)據(jù)如期邊際修復(fù) 后續(xù)需求端政策微調(diào)可期

    供給驅(qū)動成交復(fù)蘇，中期庫存增加。4 月17 日統(tǒng)計局公布行業(yè)數(shù)據(jù)，各項(xiàng)主要數(shù)據(jù)均有邊際修復(fù)。3 月單月商品房面積銷售同比下滑14.1%，較前值（1-2 月）明顯改善。成交均價僅為9006.5 元/平米，同比下滑0.5%。我們認(rèn)為行業(yè)銷售下行趨勢將延續(xù)，且驅(qū)動銷售的主要是供給側(cè)。2016 年提“房住不炒”、2017 年提“租購并舉”，2018 年提“堅決遏制房價上漲”，2019 年提“不刺激”，調(diào)控基調(diào)和調(diào)控政策均有較強(qiáng)的一致性和連續(xù)性，導(dǎo)致需求端更多是剛需和改善性需求的平滑釋放，投資性需求弱化。供給端，房企追求規(guī)模和增速，且自2019 年Q2 以來受到較嚴(yán)格的房地產(chǎn)金融政策監(jiān)管，主動加強(qiáng)推盤，甚至以價換量，因此成交更多是供給驅(qū)動。對應(yīng)的是去化率下行和中期庫存（新開工未售）累積。

    當(dāng)前銷售復(fù)蘇更多反應(yīng)售樓處恢復(fù)營業(yè)、房企加強(qiáng)推盤等因素，而外需下滑、失業(yè)增加等因素尚未充分反映，因此后續(xù)銷售恢復(fù)或仍具有一定的不確定性。3月單月新開工同比增速-10.5%，邊際改善來自于施工現(xiàn)場復(fù)工，后續(xù)反彈節(jié)奏或視銷售而定。3 月單月開發(fā)投資增速1.2%，全年受竣工支撐。

    政治局會議對地產(chǎn)表述為“房住不炒+平穩(wěn)健康發(fā)展”，我們認(rèn)為當(dāng)下時點(diǎn)后半部分意義更大。房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)仍然很重要，土地財政也是各地?zé)o法完全擺脫的，如近期一線城市如上海和深圳均出臺供給端政策，上海將適度增加土地供應(yīng)量，深圳促進(jìn)城市更新工作提速提效。預(yù)計后續(xù)各地在“一城一策”框架內(nèi)對需求端有保有壓，部分房價下滑壓力較大的城市或通過人才政策和公積金等政策托底需求，進(jìn)行小幅微調(diào)。同時4 月17 日政治局會議自2012 年以來首次提出“降準(zhǔn)”、“降息”，我們預(yù)計后續(xù)行業(yè)將持續(xù)受益于貨幣政策寬松，居民按揭利率和房企融資利率仍將下調(diào)。

    投資建議：

    房地產(chǎn)開發(fā)：當(dāng)前板塊處于估值低位，基于長期房地產(chǎn)金融政策易緊難松、重點(diǎn)發(fā)展城市圈的邏輯，我們推薦保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和萬科A。另一方面，政策微調(diào)空間逐漸打開，推薦銷售保持高增速、已售未結(jié)資源充足的金科股份。

    物業(yè)服務(wù)：我們認(rèn)為行業(yè)基本邏輯為“短期看在管面積外拓能力，長期看品牌服務(wù)能力”。短期內(nèi)，行業(yè)仍然以跑馬圈地為主，龍頭企業(yè)可以依靠關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張在管面積或憑借資本優(yōu)勢進(jìn)行并購，快速的實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長。長期來看，具有良好品牌價值和優(yōu)質(zhì)服務(wù)整合能力的企業(yè)才能持續(xù)獲得客戶認(rèn)可，在存量市場的競爭長跑中獲得勝出。我們推薦：（1）關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司實(shí)力較強(qiáng)，管理面積規(guī)模及增速具有優(yōu)勢的公司，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)；（2）具有優(yōu)質(zhì)品牌價值和較強(qiáng)的市場化拓展能力的企業(yè)，建議關(guān)注綠城服務(wù)。

    風(fēng)險提示：

    房地產(chǎn)開發(fā)：宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行，政策邊際改善不及預(yù)期，房企結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期。

    物業(yè)服務(wù)：人工成本超預(yù)期增加；房地產(chǎn)銷售遇冷導(dǎo)致行業(yè)后續(xù)規(guī)模增長不及預(yù)期；區(qū)域差異風(fēng)險。