物業(yè)管理：中期盈喜彰顯業(yè)績(jī)確定性

    行情概述：本周（2020.07.20-07.24）物管板塊繼續(xù)保持增長(zhǎng)，板塊平均增長(zhǎng)4.6%，濱江服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)和綠城服務(wù)一周漲幅分別為23.9%、23.6%和7.3%。YTD 漲幅前三的物管公司分別為濱江服務(wù)、永升生活服務(wù)和時(shí)代鄰里，漲幅分別達(dá)到175.9%、162.6%和161.6%。

    中期盈喜彰顯業(yè)績(jī)確定性： 本周多家物管公司發(fā)布正面盈利預(yù)告，濱江服務(wù)、時(shí)代鄰里、建業(yè)新生活、新城悅服務(wù)和雅生活服務(wù)預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)較去年同期增長(zhǎng)分別不低于90%、70%、60%、50%和35%。物管公司業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)主要受益于公司通過(guò)“內(nèi)生+收并購(gòu)+外拓“的方式迅速提升在管規(guī)模，同時(shí)中小型物管公司業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)收入也迅速上升，公司整體運(yùn)營(yíng)效益的提升，帶來(lái)收入和利潤(rùn)的高速增長(zhǎng)。

    物管公司試水H 股全流通，提高流動(dòng)性：7 月23 日，聯(lián)交所批準(zhǔn)雅生活服務(wù)9 億股境外上市股份(轉(zhuǎn)換H 股)上市及買賣，預(yù)計(jì)將于7 月29 日上市。雅生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)H 股全流通將增強(qiáng)股票流動(dòng)性，提升流通市值，H股股東更加多元化，也將進(jìn)一步激勵(lì)高管團(tuán)隊(duì)和員工發(fā)揮積極性，提升公司競(jìng)爭(zhēng)力。此外，2020 年6 月，藍(lán)光嘉寶H 股全流通申請(qǐng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，有望流動(dòng)性進(jìn)一步提高。

    港股通持續(xù)增持龍頭物管公司：截止本周，綠城服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、彩生活、雅生活服務(wù)和保利物業(yè)的港股通持股比例分別為10.0%、9.05%、7.77%、5.11%、2.82%和34.13%。本周港股通增持保利物業(yè)較多（增加1.71%）。預(yù)計(jì)9 月份能進(jìn)入港股通的物管公司包括永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)以及寶龍商業(yè)等。

    物業(yè)管理行業(yè)將持續(xù)享受規(guī)模紅利：在我們的報(bào)告《規(guī)模紅利，聚焦“純內(nèi)需”》中指出物業(yè)管理行業(yè)在未來(lái)3-5 年仍然享受4 大規(guī)模紅利：1）房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升帶動(dòng)物管行業(yè)的集中度提升；2）資產(chǎn)證券化加速了行業(yè)的收并購(gòu)整合；3）當(dāng)前物管公司加大外拓力度，從住宅物管向多元物業(yè)業(yè)態(tài)拓展；4）物管公司在房地產(chǎn)全價(jià)值鏈上下游拓展增值服務(wù)。行業(yè)的規(guī)模紅利仍在持續(xù)。

    高成長(zhǎng)高確定性是板塊的主旋律：我們認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)屬性，即存量+增量的發(fā)展模式、無(wú)重大資本開支、凈現(xiàn)金的財(cái)務(wù)狀況、穩(wěn)定的派息分紅，決定了行業(yè)的估值下限。而物管公司的管理服務(wù)水平，物業(yè)的質(zhì)量以及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的潛力和確定性決定了估值的上限。截止目前港股物管板塊平均估值對(duì)應(yīng)2020/2021 年34.4/24.4XPE。物業(yè)管理行業(yè)受益于4 大規(guī)模紅利，板塊正處于從1 到N 的快速拓展期，而增值服務(wù)正經(jīng)歷從0 到1的拓荒期。物管公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，現(xiàn)金流健康，不受行業(yè)周期性波動(dòng)影響。行業(yè)首選中海物業(yè)、永升生活服務(wù)、綠城服務(wù)，推薦關(guān)注時(shí)代鄰里、雅生活服務(wù)、寶龍商業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)擴(kuò)張和收購(gòu)不及預(yù)期；物業(yè)管理費(fèi)提價(jià)受阻；收繳率不及預(yù)期；增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期