房企只要開始走上高速擴(kuò)張的路，資金鏈緊張就會成為常態(tài)。
大房企也不例外。
目前我國最大的開發(fā)商是誰，很多人可能會想到的是恒大、萬科、碧桂園這幾個企業(yè)。
畢竟這幾個企業(yè)目前是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中家產(chǎn)最豐厚的三個企業(yè)，也都進(jìn)入了世界500強(qiáng)企業(yè)行列，是我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)之無愧的扛把子。
但除了恒大，碧桂園，萬科這些地產(chǎn)巨頭之外， 中國平安是一個不得不說的存在。
做不好房地產(chǎn)的科技公司不是一家好的保險企業(yè)！
中國平安以保險業(yè)務(wù)起家，但其業(yè)務(wù)布局早已超越保險范疇。
2007年，公司開始進(jìn)軍房地產(chǎn)市場；2011年，公司旗下“平安物業(yè)”更名“平安不動產(chǎn)”，踏上不動產(chǎn)投資道路。
與傳統(tǒng)地產(chǎn)公司相比，中國平安投資房地產(chǎn)有其獨(dú)到之處，公司自己出資拿地蓋樓的項目屈指可數(shù)。
更多的是通過投資其他地產(chǎn)公司快速獲利。
據(jù)估計，中國平安投資房地產(chǎn)約3000億元，買下一個萬科綽綽有余，再加上其他與房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)，其勢力遠(yuǎn)超中國所有的房地產(chǎn)商！
截至目前，中國平安是：
碧桂園第二大股東；
融創(chuàng)中國第二大股東；
華夏幸福第二大股東；
旭輝控股第二大股東；
中國金茂第二大股東；
這些年很多頭部房企都收到了來自中國平安的資金。據(jù)不完全統(tǒng)計，中國平安不涉及股權(quán)合作的房企超過20家。
他通過持股這些地產(chǎn)巨頭的股票，成了幕后老板。
而地產(chǎn)公司成了辛辛苦苦的“打工仔”。
引用媒體的話就是，“在房企拼命沖擊規(guī)模爭當(dāng)行業(yè)老大的時候，猛一回頭，發(fā)現(xiàn)從來沒有自己蓋過一平米房子的中國平安才是真正的隱形‘地產(chǎn)王國’帝王。”
01
花式套利
“錢多話不多”的平安在房企當(dāng)中只要到二股東的位置，便不再繼續(xù)增持，這對資本為主驅(qū)的集團(tuán)而言，已屬低調(diào)。
事情還要從名噪一時的“寶萬之爭”說起，從2015年起，寶能集團(tuán)頻頻舉牌萬科地產(chǎn)，目標(biāo)直指萬科控制權(quán)，引發(fā)萬科內(nèi)部的強(qiáng)烈抵制。
股權(quán)爭奪戰(zhàn)期間，雙方展開激烈的拉鋸戰(zhàn)，萬科創(chuàng)始人王石與寶能創(chuàng)始人姚振華甚至公開對峙，引發(fā)外界高度關(guān)注，也刷爆了各大網(wǎng)站的頭版頭條。
最后，監(jiān)管部門介入，寶能成了“門口的野蠻人”，在股權(quán)爭奪戰(zhàn)中鎩羽而歸。
“寶萬之爭”前車可鑒，中國平安明確表示：“我們不做野蠻人，不去干預(yù)企業(yè)正常運(yùn)營管理。”中國平安對地產(chǎn)公司的投資比例不超過30%，只做純粹的財務(wù)投資者。
單從財務(wù)投資的角度來看，中國平安絕對是一位成功的投資者，早就“悶聲發(fā)大財”了。
以碧桂園為例，2015年，平安系以每股2.816港元認(rèn)購其22.36億股。
隨后碧桂園業(yè)績一路走高，股價也開啟主升浪。待2018年平安系在二級市場減持碧桂園3132萬股時，套現(xiàn)4.55億港元，獲利5倍以上。
類似操作還有綠地，2013年底，平安通過資管計劃參與綠地集團(tuán)增資擴(kuò)股，斥資58.28億元認(rèn)購10.37億股。
在綠地上市后的2016年至2017年兩年間，連續(xù)減持，按照每股8.825元計算，套現(xiàn)約80億元。
它似乎對地產(chǎn)有一種獨(dú)特的偏好，旗下的資管、信托、銀行，對房地產(chǎn)都有大量投資。
幾
乎是泛金融全線出擊，將房地產(chǎn)這頭奶牛的各部位都吃到。
在
過去十年間，它依靠著在地產(chǎn)方面的投入，收入頗豐。從開始投資房企，到成為眾多房企的金主，平安花了不過10年。
不知不覺中，它已經(jīng)暗暗成為中國最隱秘的房地產(chǎn)巨頭。
02
成也資本，敗也資本
世界那么大，平安為何如此偏愛地產(chǎn)呢？
中國平安頻繁布局地產(chǎn)，對于解決保險公司日益增長的保費(fèi)規(guī)模的投資需求以及市場“資金荒”之間的矛盾，房地產(chǎn)是一劑不可多得的良藥。
同時，加碼布局頭部地產(chǎn)也有抄底龍頭地產(chǎn)的動機(jī)，前期房市的整體低迷環(huán)境，已大幅拉低頭部地產(chǎn)估值，出現(xiàn)難得的投資洼地。
從內(nèi)生因素來看，保險公司自身具有不斷增長的資金配置需求。
從外部因素來看，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企兼具價值與成長屬性，對于險資具有較大的吸引力。
由此可見，險企與房企之間可謂“天作之合”，而中國平安是將雙方關(guān)系運(yùn)用到極致的典范，不僅成了房企依賴的“金主”，也讓手里的資金借助地產(chǎn)生出更多的錢。
從資本和投資的角度來說，平安是成功的。
精準(zhǔn)的眼光、低廉的投入、豐厚的回報，平安的房產(chǎn)故事，比許許多多的開發(fā)商都精彩。
然而房地產(chǎn)的精彩，絕不應(yīng)該只是資本的精彩。
房產(chǎn)作為牽動數(shù)億人的大事，我們關(guān)注的是，類似平安一樣的資本大肆席卷房地產(chǎn)行業(yè)之后，給這個行業(yè)帶來了什么。
資本都是逐利的，資本大舉入資房地產(chǎn)企業(yè)，必然有著很高的利益訴求。
怎樣才能賺錢，賺更多的錢？被中國平安入資后的碧桂園，給了我們一個生動的答案。
那就是高周轉(zhuǎn)，快速拿地，快速開發(fā)，快速銷售。
高周轉(zhuǎn)帶來的是更高的排名，更多的銷售額，更大的規(guī)模以及更差的產(chǎn)品質(zhì)量。
從中國房企產(chǎn)品力排行榜可以看出，營業(yè)額第一的碧桂園，產(chǎn)品力卻排在幾十名。
資本推動下的高周轉(zhuǎn)帶來的是工期的縮短，產(chǎn)品把控不嚴(yán)格，各地維權(quán)事件頻發(fā)。
碧桂園只是其中一個最鮮明的代表，其他被資本裹挾的房企也難獨(dú)善其身。
早年間，資本力量還沒這么強(qiáng)大，各個房企，還懂得依靠產(chǎn)品說話。
萬科重物業(yè)，綠城重品質(zhì)，正是靠著各具特色的產(chǎn)品力，不管是萬科還是綠城都能依靠品質(zhì)建立起高口碑，逐步塑造了品牌形象。
但過去的這些年，在強(qiáng)大資本力量的裹挾下，各個房企都發(fā)現(xiàn)了賺錢的捷徑，乃至于集體忘記，歸根到底，房企還是要靠產(chǎn)品說話。
但，這又有什么可重要的呢？畢竟，既然能這么輕松的把錢賺了，為何還要去關(guān)心什么產(chǎn)品力呢？
樓市的水被資本攪渾，調(diào)控的手或許能讓他們回到正軌。
隨著資管新規(guī)“三條紅線”啟動試行，年內(nèi)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，加大房企資金壓力，對企業(yè)拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都將受到較大的影響。
在此背景下，更加考驗企業(yè)運(yùn)營實力，倒逼房企加快提升運(yùn)營管控效率、平衡財務(wù)指標(biāo)。
整體來看，財務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金充足、管控得力的房企將具備更強(qiáng)的市場競爭力。
今年越來越多的房企也將被迫加快內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整。
“三道紅線”出臺，這是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，意味著房地產(chǎn)行業(yè)金融紅利時代的結(jié)束。
過去猛加杠桿，高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)模式慢慢走向終點(diǎn)。
一方面：輸血少了，核心要靠自己造血了。所以銷售是重中之重，而保證銷量的根本在于產(chǎn)品力，本質(zhì)上是要引導(dǎo)房企“產(chǎn)品為王”。
另一方面：過去粗放型發(fā)展模式受到“三條紅線”限制，對于各大房企而言，如何在新的環(huán)境下，建立自己的競爭優(yōu)勢；
如何差異化競爭，成為需要考慮的問題，而其中最重要的仍是產(chǎn)品力。
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