套現(xiàn)80億！投資房企超20家，賣保險(xiǎn)的中國(guó)平安才是房地產(chǎn)幕后黑手[圖]

    房企只要開始走上高速擴(kuò)張的路，資金鏈緊張就會(huì)成為常態(tài)。

    大房企也不例外。

    目前我國(guó)最大的開發(fā)商是誰，很多人可能會(huì)想到的是恒大、萬科、碧桂園這幾個(gè)企業(yè)。

    畢竟這幾個(gè)企業(yè)目前是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中家產(chǎn)最豐厚的三個(gè)企業(yè)，也都進(jìn)入了世界500強(qiáng)企業(yè)行列，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)之無愧的扛把子。
但除了恒大，碧桂園，萬科這些地產(chǎn)巨頭之外， 中國(guó)平安是一個(gè)不得不說的存在。

    做不好房地產(chǎn)的科技公司不是一家好的保險(xiǎn)企業(yè)！

    中國(guó)平安以保險(xiǎn)業(yè)務(wù)起家，但其業(yè)務(wù)布局早已超越保險(xiǎn)范疇。

    2007年，公司開始進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)；2011年，公司旗下“平安物業(yè)”更名“平安不動(dòng)產(chǎn)”，踏上不動(dòng)產(chǎn)投資道路。

    與傳統(tǒng)地產(chǎn)公司相比，中國(guó)平安投資房地產(chǎn)有其獨(dú)到之處，公司自己出資拿地蓋樓的項(xiàng)目屈指可數(shù)。

    更多的是通過投資其他地產(chǎn)公司快速獲利。

    據(jù)估計(jì)，中國(guó)平安投資房地產(chǎn)約3000億元，買下一個(gè)萬科綽綽有余，再加上其他與房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)，其勢(shì)力遠(yuǎn)超中國(guó)所有的房地產(chǎn)商！

    截至目前，中國(guó)平安是：

    碧桂園第二大股東；

    融創(chuàng)中國(guó)第二大股東；

    華夏幸福第二大股東；

    旭輝控股第二大股東；

    中國(guó)金茂第二大股東；

    這些年很多頭部房企都收到了來自中國(guó)平安的資金。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)平安不涉及股權(quán)合作的房企超過20家。

    他通過持股這些地產(chǎn)巨頭的股票，成了幕后老板。

    而地產(chǎn)公司成了辛辛苦苦的“打工仔”。

    引用媒體的話就是，“在房企拼命沖擊規(guī)模爭(zhēng)當(dāng)行業(yè)老大的時(shí)候，猛一回頭，發(fā)現(xiàn)從來沒有自己蓋過一平米房子的中國(guó)平安才是真正的隱形‘地產(chǎn)王國(guó)’帝王。”

    01

    花式套利

    “錢多話不多”的平安在房企當(dāng)中只要到二股東的位置，便不再繼續(xù)增持，這對(duì)資本為主驅(qū)的集團(tuán)而言，已屬低調(diào)。

    事情還要從名噪一時(shí)的“寶萬之爭(zhēng)”說起，從2015年起，寶能集團(tuán)頻頻舉牌萬科地產(chǎn)，目標(biāo)直指萬科控制權(quán)，引發(fā)萬科內(nèi)部的強(qiáng)烈抵制。

    股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)期間，雙方展開激烈的拉鋸戰(zhàn)，萬科創(chuàng)始人王石與寶能創(chuàng)始人姚振華甚至公開對(duì)峙，引發(fā)外界高度關(guān)注，也刷爆了各大網(wǎng)站的頭版頭條。

    最后，監(jiān)管部門介入，寶能成了“門口的野蠻人”，在股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中鎩羽而歸。

    “寶萬之爭(zhēng)”前車可鑒，中國(guó)平安明確表示：“我們不做野蠻人，不去干預(yù)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)管理。”中國(guó)平安對(duì)地產(chǎn)公司的投資比例不超過30%，只做純粹的財(cái)務(wù)投資者。

    單從財(cái)務(wù)投資的角度來看，中國(guó)平安絕對(duì)是一位成功的投資者，早就“悶聲發(fā)大財(cái)”了。

    以碧桂園為例，2015年，平安系以每股2.816港元認(rèn)購其22.36億股。

    隨后碧桂園業(yè)績(jī)一路走高，股價(jià)也開啟主升浪。待2018年平安系在二級(jí)市場(chǎng)減持碧桂園3132萬股時(shí)，套現(xiàn)4.55億港元，獲利5倍以上。

    類似操作還有綠地，2013年底，平安通過資管計(jì)劃參與綠地集團(tuán)增資擴(kuò)股，斥資58.28億元認(rèn)購10.37億股。

    在綠地上市后的2016年至2017年兩年間，連續(xù)減持，按照每股8.825元計(jì)算，套現(xiàn)約80億元。

    它似乎對(duì)地產(chǎn)有一種獨(dú)特的偏好，旗下的資管、信托、銀行，對(duì)房地產(chǎn)都有大量投資。
幾

    乎是泛金融全線出擊，將房地產(chǎn)這頭奶牛的各部位都吃到。
在

    過去十年間，它依靠著在地產(chǎn)方面的投入，收入頗豐。從開始投資房企，到成為眾多房企的金主，平安花了不過10年。

    不知不覺中，它已經(jīng)暗暗成為中國(guó)最隱秘的房地產(chǎn)巨頭。

    02

    成也資本，敗也資本

    世界那么大，平安為何如此偏愛地產(chǎn)呢？

    中國(guó)平安頻繁布局地產(chǎn)，對(duì)于解決保險(xiǎn)公司日益增長(zhǎng)的保費(fèi)規(guī)模的投資需求以及市場(chǎng)“資金荒”之間的矛盾，房地產(chǎn)是一劑不可多得的良藥。

    同時(shí)，加碼布局頭部地產(chǎn)也有抄底龍頭地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，前期房市的整體低迷環(huán)境，已大幅拉低頭部地產(chǎn)估值，出現(xiàn)難得的投資洼地。

    從內(nèi)生因素來看，保險(xiǎn)公司自身具有不斷增長(zhǎng)的資金配置需求。

    從外部因素來看，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企兼具價(jià)值與成長(zhǎng)屬性，對(duì)于險(xiǎn)資具有較大的吸引力。

    由此可見，險(xiǎn)企與房企之間可謂“天作之合”，而中國(guó)平安是將雙方關(guān)系運(yùn)用到極致的典范，不僅成了房企依賴的“金主”，也讓手里的資金借助地產(chǎn)生出更多的錢。

    從資本和投資的角度來說，平安是成功的。

    精準(zhǔn)的眼光、低廉的投入、豐厚的回報(bào)，平安的房產(chǎn)故事，比許許多多的開發(fā)商都精彩。

    然而房地產(chǎn)的精彩，絕不應(yīng)該只是資本的精彩。

    房產(chǎn)作為牽動(dòng)數(shù)億人的大事，我們關(guān)注的是，類似平安一樣的資本大肆席卷房地產(chǎn)行業(yè)之后，給這個(gè)行業(yè)帶來了什么。

    資本都是逐利的，資本大舉入資房地產(chǎn)企業(yè)，必然有著很高的利益訴求。

    怎樣才能賺錢，賺更多的錢？被中國(guó)平安入資后的碧桂園，給了我們一個(gè)生動(dòng)的答案。

    那就是高周轉(zhuǎn)，快速拿地，快速開發(fā)，快速銷售。

    高周轉(zhuǎn)帶來的是更高的排名，更多的銷售額，更大的規(guī)模以及更差的產(chǎn)品質(zhì)量。

    從中國(guó)房企產(chǎn)品力排行榜可以看出，營(yíng)業(yè)額第一的碧桂園，產(chǎn)品力卻排在幾十名。

    資本推動(dòng)下的高周轉(zhuǎn)帶來的是工期的縮短，產(chǎn)品把控不嚴(yán)格，各地維權(quán)事件頻發(fā)。

    碧桂園只是其中一個(gè)最鮮明的代表，其他被資本裹挾的房企也難獨(dú)善其身。

    早年間，資本力量還沒這么強(qiáng)大，各個(gè)房企，還懂得依靠產(chǎn)品說話。

    萬科重物業(yè)，綠城重品質(zhì)，正是靠著各具特色的產(chǎn)品力，不管是萬科還是綠城都能依靠品質(zhì)建立起高口碑，逐步塑造了品牌形象。

    但過去的這些年，在強(qiáng)大資本力量的裹挾下，各個(gè)房企都發(fā)現(xiàn)了賺錢的捷徑，乃至于集體忘記，歸根到底，房企還是要靠產(chǎn)品說話。

    但，這又有什么可重要的呢？畢竟，既然能這么輕松的把錢賺了，為何還要去關(guān)心什么產(chǎn)品力呢？

    樓市的水被資本攪渾，調(diào)控的手或許能讓他們回到正軌。

    隨著資管新規(guī)“三條紅線”啟動(dòng)試行，年內(nèi)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，加大房企資金壓力，對(duì)企業(yè)拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都將受到較大的影響。

    在此背景下，更加考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，倒逼房企加快提升運(yùn)營(yíng)管控效率、平衡財(cái)務(wù)指標(biāo)。

    整體來看，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金充足、管控得力的房企將具備更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

    今年越來越多的房企也將被迫加快內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整。

    “三道紅線”出臺(tái)，這是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，意味著房地產(chǎn)行業(yè)金融紅利時(shí)代的結(jié)束。

    過去猛加杠桿，高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)模式慢慢走向終點(diǎn)。

    一方面：輸血少了，核心要靠自己造血了。所以銷售是重中之重，而保證銷量的根本在于產(chǎn)品力，本質(zhì)上是要引導(dǎo)房企“產(chǎn)品為王”。

    另一方面：過去粗放型發(fā)展模式受到“三條紅線”限制，對(duì)于各大房企而言，如何在新的環(huán)境下，建立自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；

    如何差異化競(jìng)爭(zhēng)，成為需要考慮的問題，而其中最重要的仍是產(chǎn)品力。