30城剛需購(gòu)房者：天津的年齡最大 居住負(fù)擔(dān)高 房?jī)r(jià)收入比為13.3[圖]

    “當(dāng)時(shí)的價(jià)格是2.2萬(wàn)元/平方米，總價(jià)大概是200萬(wàn)元。”2013年，田萌婕28歲那年，她在北京購(gòu)置了人生第一套房子，89平方米，這是北京一個(gè)典型的剛需購(gòu)房故事。

    10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購(gòu)房報(bào)告》，描述了當(dāng)下剛需客們的眾生相。報(bào)告顯示，樣本30城平均剛需購(gòu)房年齡為33.2歲，其中天津最大，為37.5歲。

    “我只能說(shuō)，感謝我的父母吧，不是他們我根本沒(méi)有能力在北京買(mǎi)這套房子。”田萌婕說(shuō)，“我買(mǎi)房子的時(shí)候，周?chē)€是一片建設(shè)工地，到處都是土堆，一陣風(fēng)過(guò)就塵土飛揚(yáng)。”

    綜合來(lái)看，剛需人群可以歸納出以下幾個(gè)特征：從置業(yè)次數(shù)來(lái)說(shuō)，一般是首套房或者生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn)；從置業(yè)需求來(lái)說(shuō)，一般是婚房、異地安家、孩子上學(xué)、落戶(hù)等，有不得不買(mǎi)房的強(qiáng)烈因素；從產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，一般是面積緊湊中小戶(hù)型，低總價(jià)，維持居住的基本配置。

    剛需人群在北京面臨著全國(guó)最高的置業(yè)成本。北京剛需置業(yè)門(mén)檻為350萬(wàn)元，深圳為345萬(wàn)元，上海295萬(wàn)元的置業(yè)門(mén)檻緊隨其后。廈門(mén)266萬(wàn)元、杭州226萬(wàn)元，以超過(guò)200萬(wàn)元的水平，構(gòu)成了第二梯隊(duì)。值得一提的是，2020年前9月廈門(mén)二手房均價(jià)40242元/平方米，超過(guò)眾多新一線和二線城市房?jī)r(jià)，躋身房?jī)r(jià)一線陣營(yíng)。

    而“160萬(wàn)元”成為第三道分水嶺，由廣州198萬(wàn)元、南京190萬(wàn)元、寧波175萬(wàn)元、東莞160萬(wàn)元、蘇州159萬(wàn)元五城組成，五城以幾乎超過(guò)160萬(wàn)元的“上車(chē)價(jià)”，擠入城市排行榜前十。

    除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢（140萬(wàn)元）、西南中心城市成都（106萬(wàn)元），此次統(tǒng)計(jì)中共有12個(gè)新一線及二線城市，剛需上車(chē)線超過(guò)100萬(wàn)元。而長(zhǎng)沙（84萬(wàn)元）、沈陽(yáng)（73萬(wàn)元）等8城的剛需上車(chē)門(mén)檻稍低，平均購(gòu)房套均總價(jià)在百萬(wàn)元以?xún)?nèi)。以沈陽(yáng)為例，剛需房總價(jià)水平僅為北京的1/5。

    5城剛需不足70平方米

    時(shí)禹也是幾年前買(mǎi)了第一套房子，他時(shí)常感慨：“兩室一廳實(shí)在是有點(diǎn)小，結(jié)婚后想把父母從老家接過(guò)來(lái)就顯得捉襟見(jiàn)肘了。”

    注意到，一線城市剛需首次置業(yè)面積的確偏小。各城市剛需上車(chē)平均面積差異顯著，上海比南通小近30平方米。樣本30城中，上海、天津、北京、大連等城市剛需置業(yè)套均面積尚不足70平方米，其中上海剛需客戶(hù)購(gòu)房平均面積較低，僅63.6平方米；而南通、濟(jì)南、佛山、長(zhǎng)沙等城市剛需客群居住普遍寬敞，住房套均面積在80平方米以上，其中南通以92平方米居30城首位。

    報(bào)告顯示，城市剛需面積的不同，很大程度上與購(gòu)房負(fù)擔(dān)、住房供給結(jié)構(gòu)等有關(guān)。上海、天津、深圳等城市剛需上車(chē)平均面積排名靠后，一方面是因?yàn)樗诔鞘芯幼∝?fù)擔(dān)較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶(hù)型房源為主導(dǎo)，剛需選擇機(jī)會(huì)更多。

    以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平方米以下面積段，整體住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)偏向小面積房源。南通住房市場(chǎng)以大戶(hù)型房源為主，在售房源中7成集中在90平方米以上面積段，且居住負(fù)擔(dān)相對(duì)較低，剛需客群普遍買(mǎi)的稍大，套均面積達(dá)到92平方米。

    天津剛需購(gòu)房年齡偏大

    報(bào)告顯示目前的剛需購(gòu)房年齡全面進(jìn)入了“30+”。

    剛需購(gòu)房平均年齡普遍高于城市購(gòu)房平均年齡。在報(bào)告分析的30個(gè)樣本城市中，購(gòu)房者平均購(gòu)房年齡集中在29~38歲年齡段，平均年齡為33.2歲，即以中青年為主。

    而從2020年上半年貝殼平臺(tái)交易數(shù)據(jù)看，19個(gè)重點(diǎn)城市購(gòu)房平均年齡為32.7歲。不同城市剛需購(gòu)房平均年齡水平受城市房?jī)r(jià)、購(gòu)房消費(fèi)習(xí)慣等多種因素影響。

    一線城市中，北京、上海的剛需購(gòu)房者年齡最大，分別達(dá)到了35.5歲和36.7歲，受制于城市高房?jī)r(jià)及限購(gòu)政策等影響，剛需群體在一線城市購(gòu)房置業(yè)難度相對(duì)較大，需要更長(zhǎng)時(shí)間資金積累才能實(shí)現(xiàn)。

    新一線城市中天津、長(zhǎng)沙的剛需購(gòu)房者年齡最大，分別為37.5歲和34.7歲。究其原因，各有不同，天津居住負(fù)擔(dān)高，房?jī)r(jià)收入比為13.3，明顯高于武漢、西安、成都等新一線城市。

    2018年1-12月天津商品房住宅施工面積7151.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.0%；2019年1-12月天津商品房住宅施工面積8156.94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.1%。

    2013-2019年天津商品房住宅施工面積

    2018年1-12月天津商品房竣工面積累計(jì)達(dá)2092.22萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.4%；2019年1-12月天津市商品房竣工面積1655.5萬(wàn)平方米，下降20.9%。

2013-2019年天津商品房竣工面積

    在19個(gè)一線、新一線城市中，重慶、成都、合肥等城市剛需平均購(gòu)房年齡相對(duì)較低，其中重慶剛需購(gòu)房年齡最低，約29.4歲。這些城市都是區(qū)域核心城市，周邊地區(qū)人口規(guī)模大，城市人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)，吸引了大量年輕人。