多地政策頻出，“學(xué)區(qū)房”降溫了嗎？住宅投資額比重上升，但未來三個(gè)月內(nèi)有購買住房意愿比例有下降趨勢(shì)[圖]

    新學(xué)年臨近，隨著北京、上海、深圳、成都等城市加快學(xué)區(qū)改革，施行多校劃片、分配名額、教師輪崗等措施促進(jìn)基礎(chǔ)教育公平，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些地區(qū)學(xué)區(qū)房已出現(xiàn)降溫跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，仍需多措并舉，持續(xù)擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋面，淡化學(xué)區(qū)房概念，讓教育和住房均回歸本位。

    多地定向施策促進(jìn)義務(wù)教育均衡

    2021年4月，北京教育資源最為豐富的西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)等分別發(fā)布義務(wù)教育階段入學(xué)工作的相關(guān)實(shí)施辦法，指出將堅(jiān)決執(zhí)行對(duì)特定時(shí)間節(jié)點(diǎn)后購房家庭的子女入學(xué)執(zhí)行多校劃片政策。

    其中，海淀明確2019年1月1日后新登記并取得房產(chǎn)證的家庭，申請(qǐng)入學(xué)時(shí)將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，而是變?yōu)槎嘈澠?；西城區(qū)則明確2020年7月31日后新購房或戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)派位入學(xué)。

    在上海，意在進(jìn)一步促進(jìn)校際均衡發(fā)展的政策也已陸續(xù)出臺(tái)。2021年1月，上海市教委等部門出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)上海市中小學(xué)教師人事管理制度建設(shè)的指導(dǎo)意見》，提及促進(jìn)校長教師合理流動(dòng)、優(yōu)化中小學(xué)教師資源配置的關(guān)鍵信息。3月，上海發(fā)布“中招新政”，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原則上都能拿到市優(yōu)質(zhì)高中分配下來的名額，最大限度保證學(xué)校之間的平等。

    記者注意到，除了出臺(tái)一系列政策促進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡，多個(gè)城市相關(guān)部門也在著力整治以學(xué)區(qū)房的名義違規(guī)宣傳和炒作房價(jià)的行為。北京、成都、石家莊、南京等城市展開行動(dòng)治理房地產(chǎn)領(lǐng)域虛假違法廣告。

    2021年4月，北京市住建委會(huì)同相關(guān)部門針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房行為，對(duì)海淀區(qū)萬柳、翠微，西城區(qū)德勝、金融街，東城區(qū)交道口等價(jià)格快速上漲區(qū)域進(jìn)行專項(xiàng)執(zhí)法檢查，包括鏈家、我愛我家等6家炒作學(xué)區(qū)房的門店暫停營業(yè)整改。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，學(xué)區(qū)房是近年來每一輪樓市行情的領(lǐng)頭羊，炒作明顯，有損教育公平。當(dāng)前，樓市調(diào)控越來越微觀、精準(zhǔn)，此輪針對(duì)學(xué)區(qū)房的“定向調(diào)控”所傳遞信號(hào)非常明顯。通過嚴(yán)厲打擊學(xué)區(qū)房炒作、給價(jià)格高企的學(xué)區(qū)房降溫，對(duì)促進(jìn)教育資源的公平和均衡具有積極意義。

    部分城市學(xué)區(qū)房價(jià)格已經(jīng)松動(dòng)

    根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，近幾個(gè)月來，西城區(qū)除了3月、4月入學(xué)前高峰期成交量較大外，其余月份二手房成交量基本都在1000套左右。在11個(gè)學(xué)區(qū)中，德勝、月壇、金融街3個(gè)學(xué)區(qū)二手房均價(jià)最高，一套上世紀(jì)80年代60平方米的老房子標(biāo)價(jià)在1000萬元左右。

    “如果房源與優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)不再有明確掛鉤，短時(shí)間對(duì)過去極為優(yōu)質(zhì)的頂尖學(xué)區(qū)，會(huì)形成價(jià)格下調(diào)。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅說，在執(zhí)行“731”政策后，北京西城區(qū)整體二手房價(jià)格有所下調(diào)，其中德勝、月壇、金融街3個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)二手房價(jià)格可以預(yù)期將出現(xiàn)下探。記者在相關(guān)平臺(tái)查詢發(fā)現(xiàn)，近兩周來，金融街、德勝學(xué)區(qū)均有業(yè)主調(diào)低了二手房掛牌價(jià)格20萬元至30萬元。

    在新一輪調(diào)控政策下，深圳樓市也有所降溫。其中，曾經(jīng)異常堅(jiān)挺的深圳學(xué)區(qū)房價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，在南山區(qū)，名為“觀海臺(tái)”的樓盤房源，兩天內(nèi)報(bào)價(jià)下調(diào)140萬元。該樓盤位于南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)，有配套名校。

    在上海，因均衡教育政策出臺(tái)，學(xué)區(qū)房購買者觀望心態(tài)加重。上海教委在要求確保全市每位中小學(xué)教師10年內(nèi)有規(guī)定的流動(dòng)記錄之外，還設(shè)立了同學(xué)段學(xué)區(qū)、集團(tuán)每年教師交流輪崗人數(shù)以及跨學(xué)段學(xué)區(qū)、集團(tuán)每年教師交流輪崗人數(shù)比例指標(biāo)。一些孩子家長說，目前并不是出手學(xué)區(qū)房的好時(shí)期，聽到教師輪崗制的消息就“叫停”了購買計(jì)劃，準(zhǔn)備觀望一段時(shí)間再做決定。

    2015-2018年第三季度，中國居民有購買住房意愿較強(qiáng)烈，但從2018年第四季度以來，中國居民在未來三個(gè)月內(nèi)有購買住房意愿比例呈體呈下降趨勢(shì)，在2021年第二季度，中國居民在未來三個(gè)月內(nèi)有購買住房意愿比例為19.7%，較2018年第四季下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。

2015-2021年二季度未來三個(gè)月內(nèi)有購買住房意愿比例走勢(shì)

資料來源：中國人民銀行、智研咨詢整理

    從2011-2020年中國開發(fā)住宅投資情況來看，2011-2020年中國開發(fā)住宅投資額總體呈上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)住宅投資額占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重呈先下后升趨勢(shì)，截至2020年底，中國房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額104445.73億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的73.84%。

2011-2020年中國開發(fā)住宅投資額及占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理