保利地產(chǎn)成功突破5000億大關(guān) 未來發(fā)展可期[圖]

    2020年銷售額已經(jīng)成功突破5000億大關(guān)的保利地產(chǎn)，2021年仍然保持不錯(cuò)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2021年4月份銷售情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，銷售面積和銷售金額較去年同期均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)?？紤]到保利地產(chǎn)手中土地儲(chǔ)備充裕，戰(zhàn)略定位明確，并具備明顯的融資優(yōu)勢(shì)，未來發(fā)展可期。

    持續(xù)保持高增長(zhǎng)

    保利地產(chǎn)并未停下前進(jìn)的腳步。

    據(jù)近日發(fā)布的2021年4月份銷售情況簡(jiǎn)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年4月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積330.9萬平方米，同比增加35.6%；實(shí)現(xiàn)簽約金額512.0億元，同比增加36.2%。2021年1-4月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積1049.2萬平方米，同比增加42.9%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1754.8億元，同比增加61.6%。

2020-2021年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額及簽約面積

資料來源：公司簡(jiǎn)報(bào)、智研咨詢整理

    考慮到2020年因疫情影響導(dǎo)致低基數(shù)原因，即便是與2019年同期相比，仍保持增長(zhǎng)。通過測(cè)算，2021年1-4月累計(jì)合同銷售面積和銷售金額較2019年同比分別增加9.8%和19.3%。

    得益于城市深耕策略，保利地產(chǎn)2020年銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)平穩(wěn)，銷售金額再創(chuàng)新高。2020年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額5028.48億元，同比增長(zhǎng)8.88%。簽約面積3409.19萬平方米，同比增加9.16%，整體銷售增速較2019年有所回落。

    市場(chǎng)占有率方面，公司的整體市場(chǎng)占有率為2.90%，較2019年基本持平。

    分區(qū)域來看，保利地產(chǎn)珠三角及長(zhǎng)三角銷售合計(jì)占比達(dá)52%，較2019年提升6個(gè)百分點(diǎn)。從城市能級(jí)的角度來看，2020年一、二線城市的銷售貢獻(xiàn)度達(dá)74%，能級(jí)相對(duì)較高。從深耕的角度來看，2020年保利地產(chǎn)在16個(gè)城市排名市場(chǎng)第一，39個(gè)城市排名市場(chǎng)前三。單城簽約過百億城市15個(gè)，較2019年增加2個(gè)，合計(jì)銷售貢獻(xiàn)超2700億元。其中保利地產(chǎn)深耕的廣州、佛山合計(jì)銷售規(guī)模超820億，成都超200億，上海、杭州、南京、北京等超100億，核心區(qū)域及城市深耕效果顯著。

    盈利質(zhì)量不錯(cuò)

    從盈利質(zhì)量方面來看，在行業(yè)毛利率水平整體下滑的大背景下，保利地產(chǎn)仍能取得30%左右的毛利率，盈利質(zhì)量較高。

    毋庸置疑，由于結(jié)算結(jié)構(gòu)變化和嚴(yán)厲調(diào)控也影響到了它的毛利率水平。2020年保利地產(chǎn)毛利率為32.59%，同比下降2.38個(gè)百分點(diǎn)；2021年一季度其毛利率為35.45%，同比下降4.36個(gè)百分點(diǎn)。保利地產(chǎn)2020年度和2021年一季度結(jié)算毛利率均出現(xiàn)下降，一是由于2017-2018年高價(jià)土地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算周期，二是由于近期嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和限價(jià)政策，短期遏制了行業(yè)整體盈利水平。

    但不可否認(rèn)的是，保利地產(chǎn)整體毛利率水平仍維持在高位。

    由于轉(zhuǎn)結(jié)項(xiàng)目土地成本偏高，而限價(jià)政策導(dǎo)致售價(jià)不及預(yù)期，以及多元化收入下降和持有物業(yè)的公允價(jià)值虧損等原因，2020年行業(yè)毛利潤(rùn)率整體呈下降趨勢(shì)，E50房企普遍保持在20%-25%之間。而反觀保利地產(chǎn)，其毛利率水平仍能保持在30%左右的水準(zhǔn)，實(shí)屬難得。

    此外，保利地產(chǎn)利潤(rùn)率保持上升態(tài)勢(shì)。2020年其三費(fèi)費(fèi)用率達(dá)11.16%，和2019年基本持平。隨著公司合作項(xiàng)目增多并逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，投資收益同比大幅上升65.91%至61.41億元，疊加稅金等等支出減少的影響，公司凈利率不降反升，凈利潤(rùn)率升至16.47%，同比增長(zhǎng)0.56個(gè)百分點(diǎn)。

    未來發(fā)展可期

    目前，保利地產(chǎn)已經(jīng)形成了清晰的戰(zhàn)略定位，并擁有充足的土地儲(chǔ)備，未來發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。

    截至2021年3月，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模13141.7億元，同比增長(zhǎng)5.02%；凈資產(chǎn)規(guī)模1824.8億元，同比增長(zhǎng)1.25%；資產(chǎn)負(fù)債率78.7%；凈負(fù)債率為69.6%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%。截止報(bào)告期末，公司持有貨幣資金1305.77億元，現(xiàn)金短債比為1.81。“三道紅線”指標(biāo)穩(wěn)居綠檔。

    此外，保利地產(chǎn)融資成本處于低位，為未來發(fā)展預(yù)留了不小的空間。一季度公司發(fā)行公司債、中票合計(jì)94.7億元,加權(quán)融資成本僅3.68%，融資成本在2020年底4.77%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降，融資優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。

    保利地產(chǎn)堅(jiān)持深耕“中心城市+城市群”，持續(xù)加碼優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。2020年，保利地產(chǎn)新增土儲(chǔ)建筑面積3185.7萬平，同比增長(zhǎng)19.1%；拿地面積/銷售面積比值約93.4%，對(duì)比2019年的85.6%提升了7.8個(gè)百分點(diǎn)；總地價(jià)2353.5億元，同比增長(zhǎng)約51.4%。全年38個(gè)核心城市拓展金額占比達(dá)83%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)。

    預(yù)計(jì)2021年延續(xù)積極拿地態(tài)勢(shì)。公司一季度拿地(月度公告口徑)面積同比增長(zhǎng)77%至811萬平方米，拿地金額同比增長(zhǎng)30%至452億元，對(duì)應(yīng)拿地強(qiáng)度36%，權(quán)益比例70%(2020年65%)，開年拿地態(tài)度積極。公司2021年投資計(jì)劃同比增長(zhǎng)兩成至3950億元，延續(xù)等量或增量拓展的拿地策略。

    保利地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿善?。保利地產(chǎn)當(dāng)前土地儲(chǔ)備較充裕(在手資源覆蓋倍數(shù)約3年)且拿地方式多元(通過收并購、舊改轉(zhuǎn)化等方式取得核心城市土地),疊加低成本融資優(yōu)勢(shì)和較強(qiáng)的資金調(diào)配歸集能力，能夠使得公司在面對(duì)“兩集中”供地政策更為從容，可維持龍頭地位。