華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，主航道能力持續(xù)提升，整體局面再上新臺(tái)階[圖]

    華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額40.1億元，同比增長(zhǎng)28.1%，其中提供的住宅和商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)面積1.36億平米；整體同比增加14.3%，呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。上半年，華潤(rùn)置地的這一套組合拳再次體現(xiàn)出了穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。“3+1”一體化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)不斷凸顯。

    2021年是中國(guó)“十四五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，也是中國(guó)地產(chǎn)政策變局繼續(xù)深化之年，在宏觀形勢(shì)日趨復(fù)雜的大背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)經(jīng)受多重考驗(yàn)。

    上半年，華潤(rùn)置地(1109.HK)全面落實(shí)“降本、提質(zhì)、增效”目標(biāo)，堅(jiān)持“聚焦中心城市，關(guān)注機(jī)會(huì)城市”的布局體系，切實(shí)推進(jìn)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，再次實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，多項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，整體局面再上新臺(tái)階的良好勢(shì)頭。

    華潤(rùn)置地在宏觀復(fù)雜環(huán)境下依然能實(shí)現(xiàn)全面高質(zhì)量發(fā)展，其背后有很多成功因素值得我們學(xué)習(xí)研究。同時(shí)，其也為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在新形勢(shì)下應(yīng)當(dāng)如何適應(yīng)變局尋找穩(wěn)健發(fā)展提供了一個(gè)很好的參考典范。

    一，業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，超額完成半年目標(biāo)

    得益于中國(guó)高效的疫情防控措施，上半年全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，投資、消費(fèi)活動(dòng)持續(xù)活躍，華潤(rùn)置地的整體業(yè)務(wù)也因此穩(wěn)健復(fù)蘇，并超額完成了半年目標(biāo)。

    總的來(lái)看，2021年上半年，華潤(rùn)置地累計(jì)合約銷(xiāo)售1648億元，同比大漲48.7%，實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)收737.4億元，按年大增63.8%；其中開(kāi)發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)收入609.3億元，按年增長(zhǎng)69.4%，租金收入83億元，同比增長(zhǎng)63.4%。

2021年上半年華潤(rùn)置地營(yíng)收情況

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    2021年上半年，綜合毛利率為31.3%，比2020年同期的33.5%有所下降。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率同比下降27.1%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）毛利率同比上升69.8%。

2021年上半年華潤(rùn)置地毛利率

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    華潤(rùn)置地扣除投資物業(yè)評(píng)估增值后的核心股東應(yīng)占溢利99.1億元，同比增長(zhǎng)18.3%，計(jì)入投資物業(yè)評(píng)估增值后的股東應(yīng)占溢利131.3億元，同比增長(zhǎng)15.4%。實(shí)現(xiàn)每股股東應(yīng)占盈利1.84元，同比增長(zhǎng)15.4%。

    同時(shí)，華潤(rùn)置地持續(xù)恪守為股東創(chuàng)造價(jià)值回報(bào)的承諾，宣派本期股息每股0.173元（折合港幣0.208元），同比增長(zhǎng)23.8%。

    在“三道紅線”、“集中供地”等房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管新時(shí)代下，財(cái)務(wù)健康指標(biāo)成為了房企最重要的考量因素。華潤(rùn)置地是少數(shù)完全處于綠檔核心龍頭房企，尤其是其剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率常年維持在55%-60%左右，凈有息負(fù)債率常年維持在30%以下，財(cái)務(wù)的安全邊際很高。

    上半年，華潤(rùn)置地的期末現(xiàn)金及銀行結(jié)余948.5億元，同比大增55.7%，凈有息負(fù)債率37.4%，同比下降8.5個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)金短債比超過(guò)2.5，整體償債能力持續(xù)增強(qiáng)，不但明顯優(yōu)于三道紅線的監(jiān)管要求，也在2020年度的基礎(chǔ)上再次顯著優(yōu)化。

    在融資端，得益于背靠央企及自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，華潤(rùn)置地通過(guò)集體內(nèi)部借款、銀行融資、非債務(wù)融資、供應(yīng)鏈融資、資產(chǎn)證券化融資、發(fā)債等多元化融資渠道有效化解資金壓力，始終保持著明顯優(yōu)于國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)同行的低融資成本。比如，在2021年1月初，華潤(rùn)置地在深交所發(fā)行一筆2024年到期的10億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)華潤(rùn)置地債，年化票面利率僅為3.3%，在2021年5月發(fā)行的3筆合計(jì)60億元中期票據(jù)中，最低的年化也低至3.29%。

    截至2021年上半年，華潤(rùn)置地的融資儲(chǔ)備564億元，為華潤(rùn)置地的發(fā)展提供了雄厚的資本動(dòng)能。其中銀行融資328億元，公開(kāi)市場(chǎng)融資168億元，其他融資68億元，總?cè)谫Y成本僅3.88%，較2020年同期下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

2018-2021年華潤(rùn)置地融資儲(chǔ)備及增長(zhǎng)

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2021年華潤(rùn)置地融資儲(chǔ)備分布（單位：億元、%）

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    低融資成本不但體現(xiàn)的是華潤(rùn)置地的強(qiáng)大綜合實(shí)力底蘊(yùn)，也能為華潤(rùn)置地得以擁有更大的優(yōu)勢(shì)參與業(yè)務(wù)拓展，這將直接體現(xiàn)在華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率和回報(bào)率上的相對(duì)高水平。

    比如利潤(rùn)率方面，華潤(rùn)置地的綜合毛利率31.3%，其中開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率27.1%，投資物業(yè)（含酒店）毛利率69.8%，相對(duì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好行業(yè)的平均值。

    不難想象，在華潤(rùn)置地的優(yōu)秀財(cái)務(wù)能力底氣和積極順勢(shì)進(jìn)取的戰(zhàn)略下，華潤(rùn)置地未來(lái)的業(yè)績(jī)走強(qiáng)的確定性將越來(lái)高，反應(yīng)在資本市場(chǎng)的關(guān)注上，其被低估的估值同樣也可能因此得到水漲船高的抬升。

    二、“3+1”一體化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)不斷凸顯

    中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)面臨歷史性重大轉(zhuǎn)折的大趨勢(shì)下，行業(yè)規(guī)模及利潤(rùn)增速整體放緩、傳統(tǒng)激進(jìn)拿地開(kāi)發(fā)快周轉(zhuǎn)模式難再持續(xù)，為順應(yīng)時(shí)代變化，房企紛紛探索多元化發(fā)展突圍的新思路。

    華潤(rùn)置地很早之前就在業(yè)務(wù)多元化方面探索出適合自身發(fā)展的“3+1”一體化業(yè)務(wù)組合模式，目前已經(jīng)形成了開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機(jī)聯(lián)動(dòng)、聯(lián)合打造城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)生態(tài)圈的成熟發(fā)展路徑。

    上半年，華潤(rùn)置地的這一套組合拳再次體現(xiàn)出了穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。

    在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)方面，上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)達(dá)成過(guò)半，開(kāi)發(fā)物業(yè)簽約額穩(wěn)居行業(yè)前十，利潤(rùn)率維持行業(yè)最高梯隊(duì)。期內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售1648億元，同比增長(zhǎng)48.7%，實(shí)現(xiàn)簽約面積963萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)52.4%，值得注意的是，華潤(rùn)置地已銷(xiāo)售尚未結(jié)算的簽約額2369.5億元，其中已鎖定在2021年下半年結(jié)算的開(kāi)發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)到了1162.9億元，為下半年的業(yè)績(jī)繼續(xù)保持大幅增長(zhǎng)打下的極高的確定性。

2021年上半年華潤(rùn)置地簽約情況

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2021年上半年華潤(rùn)置地銷(xiāo)售分線城市占比

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    在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，作為能為華潤(rùn)置地提供長(zhǎng)期穩(wěn)定性現(xiàn)金流，同時(shí)能對(duì)其他業(yè)務(wù)板塊相互賦能的最重要業(yè)務(wù)板塊，華潤(rùn)在布局經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面一直傾注非常大的資源與力量，構(gòu)造出了深厚的產(chǎn)業(yè)護(hù)城河，相應(yīng)地也持續(xù)收獲了豐厚回報(bào)。

    上半年，受益于后疫情時(shí)期全國(guó)經(jīng)濟(jì)的確定性強(qiáng)勢(shì)向好，線下實(shí)體商業(yè)活動(dòng)復(fù)蘇明顯，一二線的核心城市商圈寫(xiě)字樓及酒店業(yè)務(wù)景氣明顯回升，從而帶動(dòng)租金收入重回增長(zhǎng)正軌，華潤(rùn)置地包括購(gòu)物中心，寫(xiě)字樓和高端酒店等三大核心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模效益再創(chuàng)新高。

    其中，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)租金收入66億元，同比增長(zhǎng)65.4%，出租率達(dá)到了96%，寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)租金收入9.4億元，同比增長(zhǎng)29.8%，寫(xiě)字樓出租率同比明顯回升；酒店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.4億元，同比增長(zhǎng)110.2%，平均入住率49.7%，同比也穩(wěn)步提升17.7個(gè)百分點(diǎn)。

    與眾多同行對(duì)比，華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)護(hù)城河到底能有多深厚？

    打個(gè)比方，截止上半年，華潤(rùn)置地?fù)碛性跔I(yíng)購(gòu)物中心48個(gè)，總面積580萬(wàn)平米，會(huì)員人數(shù)1750萬(wàn)人，同比增加19%，帶動(dòng)總零售額506億元，按年提升87.1%。其中，有38家零售額名列城市前三包括20家名列第一，規(guī)模在行業(yè)內(nèi)持續(xù)穩(wěn)居第一。

    不止購(gòu)物中心數(shù)量領(lǐng)先，其高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力也遙遙領(lǐng)先，合作的高奢侈品牌80家，合作的品牌超5000家，重奢購(gòu)物中心、開(kāi)業(yè)店鋪數(shù)量全國(guó)第一。

    同時(shí)，基于不同的購(gòu)物中心，華潤(rùn)還構(gòu)建了重奢萬(wàn)象城、輕奢萬(wàn)象城、標(biāo)準(zhǔn)型萬(wàn)象匯、經(jīng)濟(jì)型萬(wàn)象匯4條差異化產(chǎn)品線，很好地契合了不同消費(fèi)層級(jí)的需求，帶動(dòng)整體租金收入持續(xù)增長(zhǎng)，回報(bào)率長(zhǎng)期處于行業(yè)領(lǐng)先。

    在輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，以旗下的物業(yè)管理和商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商華潤(rùn)萬(wàn)象生活（1209.HK）為代表，截至上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額40.1億元，同比增長(zhǎng)28.1%，其中提供的住宅和商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)面積1.36億平米；整體同比增加14.3%，呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

    在土儲(chǔ)方面，截止上半年，華潤(rùn)置地總土儲(chǔ)增加至7098萬(wàn)平米，包括開(kāi)發(fā)性土儲(chǔ)5988萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)土儲(chǔ)1110萬(wàn)平米。同時(shí)，華潤(rùn)置地進(jìn)一步優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，期內(nèi)新增權(quán)益土儲(chǔ)714萬(wàn)平米，新獲取項(xiàng)目33個(gè)。其中，一二線城市土儲(chǔ)的權(quán)益比重達(dá)86%，尤其是這些項(xiàng)目重點(diǎn)聚焦在粵港澳、長(zhǎng)三角、京津冀、成渝經(jīng)濟(jì)圈四大區(qū)域以及九大國(guó)家中心城市等一二線城市，進(jìn)一步為其未來(lái)長(zhǎng)期盈利提升夯實(shí)了堅(jiān)定基礎(chǔ)。

華潤(rùn)置地總土儲(chǔ)增加

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    一個(gè)明顯的趨勢(shì)是，以物業(yè)管理為代表的輕資產(chǎn)管理模式成為越來(lái)越多房企垂直轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)方向，這也是中國(guó)逐步進(jìn)入高城鎮(zhèn)化時(shí)代后，地產(chǎn)行業(yè)的景氣賽道從物業(yè)建設(shè)與銷(xiāo)售開(kāi)始物業(yè)管理，相對(duì)來(lái)說(shuō)，這一新賽道高度契合國(guó)家對(duì)人民高質(zhì)量安居條件的政策期望，也擁有更長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展空間。

    華潤(rùn)萬(wàn)象生活依靠華潤(rùn)集團(tuán)大背景，業(yè)務(wù)拓展方面天然比大多同行擁有更好的發(fā)展底蘊(yùn)，因此未來(lái)明顯具備在物業(yè)管理方面的穩(wěn)健發(fā)展確定性。

    總體而言，在中國(guó)核心城市片區(qū)長(zhǎng)期景氣發(fā)展的時(shí)代趨勢(shì)下，隨著華潤(rùn)置地“3+1”一體化業(yè)務(wù)組合模式的長(zhǎng)期推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)布局和競(jìng)爭(zhēng)策略組合拳高質(zhì)量發(fā)展，多元化業(yè)務(wù)生態(tài)不斷完善，其未來(lái)的成長(zhǎng)空間值得積極想象。