地產(chǎn)圈“年內(nèi)最大并購案”誕生，中天金融擬180億元轉(zhuǎn)讓中天城投100%股權(quán) [圖]

    作為曾經(jīng)貴州房地產(chǎn)市場上的龍頭，時名中天城投活得很滋潤，2016年的歸屬于上市公司股東的凈利潤一度接近30億元。但是，隨著2016年正式開啟金融產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之旅，更名后的中天金融盈利能力節(jié)節(jié)敗退。自2017年更名為中天金融、定下“綠色實業(yè)金融服務(wù)”的戰(zhàn)略后，貴陽富豪羅玉平一直在努力把旗下的地產(chǎn)板塊賣出去。繼與碧桂園、融創(chuàng)等龍頭房企合作未果后，他與浙系房企佳源集團牽了手。

    近日，中天金融與佳源創(chuàng)盛簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，擬以180億元將中天城投100%股權(quán)售予佳源創(chuàng)盛，這也將成為2021年以來地產(chǎn)圈內(nèi)的最大并購案。“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓有利于提高公司資產(chǎn)的流動性，進一步優(yōu)化公司金融業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局，更好地保障金融業(yè)務(wù)未來發(fā)展的資金需要，鞏固公司可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力。“中天金融稱。中天城投是中天金融的核心子公司，注冊資本117億元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)信息咨詢。此前，市場上曾流傳關(guān)于中天金融擬出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如今來看，傳言成真。

    若交易成功實施，金融業(yè)將成為中天金融未來的主要收入來源，而在貴陽素有“羅半城”之稱的羅玉平也將告別從業(yè)數(shù)十年的房地產(chǎn)行業(yè)。受此消息影響，8月30 日至9 月 1 日三個交易日中，中天金融收盤價漲幅累計超過20%，9月2日又開盤漲停，收獲第三個漲停板。

    羅玉平執(zhí)意告別房地產(chǎn)

    中天城投主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)信息咨詢。截至2021年6月30日，其總資產(chǎn)為583.03億元，凈資產(chǎn)為158.70億元，營業(yè)收入為47.26億元，凈利潤僅6.6億元。與2020年末數(shù)據(jù)相比，上述各項指標均出現(xiàn)明顯下滑，尤其是凈利潤降幅達48.56%。

    盡管本次交易尚處于籌劃階段，最終方案、價格等尚需盡職調(diào)查、審計后確定，交易能否順利實施也還存在不確定性，但根據(jù)框架協(xié)議，佳源創(chuàng)盛須于2021年8月31 日前支付定金20億元。而2021年1-6月，佳源創(chuàng)盛的營收僅86.22億，凈利潤僅5.05億元。

    這不是中天金融第一次嘗試剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2018年5月，其以246億元對價，將中天城投100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給貴陽金世旗產(chǎn)業(yè)投資有限公司（以下簡稱“金世旗產(chǎn)投”）。金世旗產(chǎn)投成立于2018年2月，主要經(jīng)營范圍為土地開發(fā)、整治、復(fù)墾及其利用的投資、開發(fā)和管理，旅游產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)的投資及管理、非金融性投資業(yè)務(wù)等。

    根據(jù)中威正信評估，彼時中天城投資產(chǎn)評估值為245.59億元。經(jīng)雙方協(xié)商，股權(quán)交易價定為246億元。

    金世旗產(chǎn)投的資金來自股東出資。2018年3月，浙江浙商產(chǎn)融資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“浙商產(chǎn)融”）入股并成為持股43.24%的第一大股東；4月，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“碧桂園地產(chǎn)”）從金世旗產(chǎn)投原股東中金聯(lián)控、貴陽恒森、大西南投資手中收購股權(quán)，成為持股24.3%的第二大股東，并履行了39.5億元的出資義務(wù)和股東借款60.5億元。

    這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是為買下“明天系”的華夏人壽，但最終告吹。2018年12月，中天金融稱，收購華夏人壽21%-25%股份的重大資產(chǎn)重組無法在短期內(nèi)完成，將中天城投、中天企管100%股權(quán)及資產(chǎn)出售后，剩余的金融業(yè)務(wù)規(guī)模偏小，按照第二大股東貴陽城發(fā)的提議、根據(jù)貴陽市政府的要求，解除股權(quán)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。隨后，浙商產(chǎn)融、碧桂園相繼退出金世旗產(chǎn)投的股東行列。

    雖然這次“去地產(chǎn)”計劃失敗，但中天金融的個別地產(chǎn)項目還是易了主。2020年2月，中天城投負責(zé)建設(shè)的貴州文化廣場河濱地塊被中國信達接手。該項目位于貴陽市南明區(qū)，規(guī)模達29.83萬平方米，信達地產(chǎn)借此闖入貴州地產(chǎn)市場。

    地產(chǎn)真的不香了？

    中天金融是貴州第一家上市公司，也是貴州最大的民營企業(yè)之一。43年間，其以房地產(chǎn)開發(fā)商的身份為人們所熟知，掌門人羅玉平更被人稱“羅半城”。在貴州，它或是最有資格說親眼見證并推動了貴州城市化進程的企業(yè)，貴州首個商品房，首個多元業(yè)態(tài)項目“中天•未來方舟”，產(chǎn)城模式樣板貴州金融城均出自其手。

    不過，這家以房地產(chǎn)起家的上市公司，地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸式微，從其發(fā)展戰(zhàn)略的變化中也可見一斑：2009年，其以房地產(chǎn)、會展旅游和礦產(chǎn)資源為發(fā)展的“三駕馬車”。到了2012年，又制定了以城市運營、商業(yè)地產(chǎn)、資產(chǎn)管理與文化旅游會展、礦產(chǎn)與能源為四大產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。

    隨著貴州省“十三五”規(guī)劃中提出深入實施“引金入黔”戰(zhàn)略，2014年，中天金融開始推進金融產(chǎn)業(yè)布局，并于2015年提出“金融、康養(yǎng)、精品地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)格局。2017年，正式更名為“中天金融”，“打造大數(shù)據(jù)時代背景下的綠色實業(yè)金融服務(wù)”。

    經(jīng)過幾年的發(fā)展，金融板塊已成為中天金融的重要業(yè)務(wù)支撐。其2021年中期業(yè)績報顯示，營業(yè)總收入為197億元，其中金融板塊營業(yè)收入達147億元，在總營業(yè)收入中占比達75%，較2020年同期提升超過16%。

    三年內(nèi)兩次試圖轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)板塊股權(quán)，也是為了推進對華夏人壽的收購。不過，近年來剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)并不鮮見。2021年3月30日，紅星美凱龍以10.3億元的價格將旗下紅星地產(chǎn)18%股權(quán)售予遠洋資本。而1997年就已上市、曾位列百強房企行業(yè)的浙江廣廈，早在2015年下半年就開始剝離房地產(chǎn)、投身影視行業(yè)。在2020年度業(yè)績說明會上，浙江廣廈常務(wù)副總經(jīng)理趙云池稱，公司在2020年基本完成房地產(chǎn)項目的退出工作，現(xiàn)今已變?yōu)橛耙暪尽?/p>

    剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的原因各有不同，但相同的一點是不堪重負。浙江廣廈1999年開始在杭州余杭開發(fā)的廣廈天都城占地7000畝，曾號稱“中國第一衛(wèi)星城”，浙江廣廈也將大部分自有資金和融資投進該項目。但直到2015年，該項目只開發(fā)了一半，如無底洞般拖累了浙江廣廈，還讓其錯失房地產(chǎn)發(fā)展最好的黃金十年。

    紅星美凱龍出售地產(chǎn)股權(quán)，缺錢也是直接誘因。作為頭部“隱形開發(fā)商”，紅星美凱龍近幾十年“家居+地產(chǎn)”的商業(yè)模式一度玩得是順風(fēng)順水。公開報道顯示，2020年，紅星地產(chǎn)逆勢加杠桿，豪賭土地市場近200億。但其拿地特點是圍繞家居賣場或者綜合體，這決定其布局不是完全考慮地產(chǎn)的需求。隨著房地產(chǎn)市場趨冷、去化周期延長，紅星美凱龍面臨不小的資金壓力。

    近年來，中天金融也存在較大的負債壓力。數(shù)據(jù)披露，2017年至2020年，其資產(chǎn)負債率均高達80%以上，分別為82.42%、80.67%、82.68%、84.35%，總體呈上升趨勢。歸母凈利潤則步入“下滑通道”，2020年已是其歸母凈利潤同比下降的第四年，近四年凈利潤分別為20.82億元、14.67億元、11.08億元和5.72億元。

2017-2020年中天金融凈利潤及資產(chǎn)負債率

數(shù)據(jù)來源：智研咨詢整理

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示：房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力較大，同時政策環(huán)境趨緊、生存壓力加大，房企多元化轉(zhuǎn)型是必然趨勢；中天金融資金鏈吃緊，但房地產(chǎn)資產(chǎn)整體不算太差，主要是運營情況欠佳。“不過，佳源的整體財務(wù)并不寬裕，而中天金融的房地產(chǎn)資產(chǎn)也需要資金投入做進一步的開發(fā)，且投資周期也較長。整體來看，收購中天城投對佳源來說也可能存在一定的風(fēng)險。”