11月樓市數(shù)據(jù)解讀：樓市成交價穩(wěn)量升 調(diào)控基調(diào)不變

    疫情之后的房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)出難得的韌性，并成為經(jīng)濟(jì)增長的重要推手。

    12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2020年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國商品房銷售面積同比增長1.3%，年內(nèi)首次出現(xiàn)正增長。全年來看，銷售規(guī)模有望超過去年的水平，并繼續(xù)居于歷史高位。

    這有賴于疫情后樓市的快速復(fù)蘇。自今年5月以來，全國商品房月度銷售規(guī)模已連續(xù)7個月同比正增長。11月單月，全國商品房銷售面積同比漲幅為12.0%，銷售額同比增幅則達(dá)到18.6%。

    與此同時，投資、融資等相關(guān)指標(biāo)的增幅也在擴(kuò)大，說明樓市的整體復(fù)蘇態(tài)勢向好。

    很長時間以來，通過松綁樓市調(diào)控來刺激經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期一直存在。但同日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有力、通脹壓力不大的局面。分析人士認(rèn)為，綜合考慮各項條件，樓市調(diào)控放松的可能性極低。

    商品房銷售價穩(wěn)量升

    受新冠疫情影響，今年1-2月，全國商品房銷售規(guī)模一度下滑接近四成。從二季度開始，隨著疫情逐步得到控制，以及寬松貨幣政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場逐漸回暖。

    到今年8月，全國商品房累計銷售額首度超過去年同期。11月，商品房累計銷售額和銷售面積兩項指標(biāo)終于雙雙正增長。其中，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%;商品房銷售額14.9萬億元，增長7.2%。

    銷售額的快速回升，主要有兩個原因。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，前期市場的快速升溫，主要在于疫情壓抑的需求集中釋放，其中，寬松的貨幣環(huán)境刺激了需求釋放的過程。

    今年8月，以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策開始推出。出于去杠桿的目標(biāo)，不少房企選擇以讓利的方式刺激銷售，這也成為近幾個月來樓市的刺激因素。

    其中，今年9月單月，全國商品房銷售面積達(dá)到1.85億平方米，銷售額1.87萬億元，成為史上最好的“金九”。

    在銷售的帶動下，今年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-10月份提高0.5個百分點(diǎn)。相比于基建和制造業(yè)，房地產(chǎn)投資是三大類中增長速度最快的一項，對固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)也最大。

    同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長6.6%。在市場連續(xù)升溫后，該指標(biāo)已接近去年同期7.0%的增速。

    值得注意的是，銷售的快速升溫，是在價格維持平穩(wěn)的前提下實(shí)現(xiàn)的。

    據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，7月起，全國共74個地區(qū)141次推出房地產(chǎn)相關(guān)政策，以控制過熱、打擊投資需求為主。加之“三條紅線”對房企策略的影響，商品房銷售價格在一度攀升后，又出現(xiàn)回落。

    貝殼研究院高級分析師潘浩向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，全國商品房銷售單價在7月破萬、8月達(dá)到最高值后，連續(xù)3個月環(huán)比下降。到今年11月，商品房銷售均價為9865元/平方米。

    政策強(qiáng)調(diào)“平穩(wěn)健康”

    展望12月，促進(jìn)銷售仍將是房企的主旋律。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，在設(shè)定業(yè)績目標(biāo)的36家規(guī)模房企中，截至11月末超六成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到90%以上，但同時也有近三成房企的目標(biāo)完成率在85%-90%之間，另有5家房企的目標(biāo)完成率尚不及85%。

    該機(jī)構(gòu)預(yù)計，今年最后一個月，將有更多房企進(jìn)行推盤促銷。今年全年，全國商品房銷售面積同比將增長2.5%左右。

    政策層面，多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)計，“從緊”與“維穩(wěn)”仍將是主旋律。

    今年下半年以來，樓市調(diào)控政策一直在密集出臺。進(jìn)入11月，調(diào)控的規(guī)格再度提升，并多次提及“房住不炒”、“平穩(wěn)健康發(fā)展”等目標(biāo)。

    11月4日出臺的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。12月11日召開的中央政治局會議表示，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    潘浩指出，除了房地產(chǎn)領(lǐng)域的專項調(diào)控政策外，房地產(chǎn)市場中短期走勢還與金融貨幣環(huán)境緊密相關(guān)。今年的貨幣政策總體上“前松后穩(wěn)”，跟房地產(chǎn)市場的總體表現(xiàn)基本一致。

    他表示，貨幣政策主要取決于經(jīng)濟(jì)增長和通貨膨脹兩個因素。根據(jù)近日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)PMI連續(xù)9個月位于臨界點(diǎn)以上，為年內(nèi)高點(diǎn)。1-11月份，服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降0.7%，降幅不斷收窄，并有望在今年回正。

    通脹方面，11月，扣除食品和能源價格后的核心CPI上漲0.5%，仍然屬于溫和的通脹水平，“這樣的通脹水平并不會直接導(dǎo)致貨幣政策的調(diào)整。”

    潘浩認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)增長復(fù)蘇有力，通脹壓力不大，明年的貨幣政策保持中性，具有適度寬松的空間。

    同時，考慮到房地產(chǎn)投資和銷售向好的勢頭，預(yù)計明年房地產(chǎn)政策放松的可能性不大。在政策維持平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，房企會繼續(xù)推動降杠桿進(jìn)程。