2020房價圖譜：“南熱北冷”成主旋律，一線城市重新領(lǐng)漲

    “兵無常勢，水無常形。”經(jīng)過經(jīng)濟(jì)動能轉(zhuǎn)換、樓市調(diào)控、新冠肺炎疫情等多項(xiàng)因素的洗禮，2020年的房價圖譜，表現(xiàn)出一些新的變化。

    2021年1月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年12月70個大中城市房價變動情況，在保持了一貫的穩(wěn)定走勢的同時，70城房價漲幅出現(xiàn)年末“翹尾”行情。這也側(cè)面反映出，房地產(chǎn)市場的韌性不可小覷。

    縱觀2020年全年，多項(xiàng)因素的影響，使房價漲幅曲線頗為波折，大致可總結(jié)為：一季度低迷，二季度反彈，三季度后轉(zhuǎn)入調(diào)整，12月翹尾。其中，進(jìn)入四季度后，一線城市重新領(lǐng)漲，成為去年最顯著的特征之一。

    在區(qū)域分布上，“南熱北冷”的局面幾乎貫穿全年，南方城市長期占據(jù)領(lǐng)漲的主流，北方城市則位居跌幅榜前列。

    從更長的周期來看，這兩種表象背后都有著深層的內(nèi)在動因。專家認(rèn)為，這不僅是經(jīng)濟(jì)增長規(guī)律和貨幣政策效果的體現(xiàn)，還將在很大程度上決定未來的樓市走向。

    四季度顯現(xiàn)調(diào)控成果

    新冠肺炎疫情的暴發(fā)，是2020年樓市最大的干擾因素。由于市場交易低迷，整個第一季度，70城房價漲幅都處于穩(wěn)中有落的狀態(tài)。

    隨后，市場從2020年4月開始反彈，房價也出現(xiàn)回升。在國家統(tǒng)計(jì)局的解讀中，4月、5月和6月的房價走勢分別是“穩(wěn)中略漲”、“略有上漲”、“價格微漲”。在此期間，少數(shù)東部城市的恐慌情緒蔓延，房價也出現(xiàn)非理性升溫。

    去年7月，為穩(wěn)定市場預(yù)期，監(jiān)管層連續(xù)做出政策表態(tài)。除進(jìn)一步明確“房住不炒”、“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期)外，還提出“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。另外，旨在對房地產(chǎn)金融進(jìn)行量化管理的“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”也首次提出，并被解讀為行業(yè)的重要約束性政策。

    與此同時，隨著疫情期間出臺的臨時性貨幣寬松措施逐步退出，貨幣政策回歸到“穩(wěn)健中性”的總基調(diào)，從去年下半年開始，樓市逐漸降溫。

    到第四季度，調(diào)控成效真正凸顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年10月到12月，70大中城市中，新房價格上漲的城市數(shù)量已降至45個(含)以下，房價下跌的城市數(shù)量也明顯增多。而整個二、三季度，房價上漲的城市數(shù)量都在50個以上。

    根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年12月，70個大中城市新房價格平均環(huán)比上漲0.1%，平均同比上漲2.1%，兩者均為二季度以來的最低。

    值得注意的是，進(jìn)入第四季度，一線城市重新領(lǐng)漲。去年12月，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.3%，高于二線城市和三線城市的0.1%;二手房價格環(huán)比上漲0.6%，明顯高于二三線城市的0.1%和0.2%。

    廣州成為四季度表現(xiàn)最為活躍的一線城市，12月，廣州新房和二手房價格漲幅均為0.7%，位居70大中城市次席。

    由于樓市調(diào)控政策出臺最早、力度最大，很長一段時間以來，一線城市房價總體保持平穩(wěn)，少有明顯起落。在官方的統(tǒng)計(jì)中，反而是二三線城市房價長期領(lǐng)跑。

    對于一線城市的“反轉(zhuǎn)”，上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，過去幾年來，三四線城市主要受益于棚改紅利，二線城市主要受益于人才新政，其房價得到明顯支撐。但隨著棚改熱潮消退，以及貨幣政策回歸中性，一線城市的價值重新凸顯。當(dāng)然，一些東部二線城市的房價仍有多項(xiàng)利好支撐，但尚不及一線城市的聚集效應(yīng)。

    至于廣州房價的升溫，則是人才引進(jìn)政策、深莞溢出效應(yīng)，以及“價格洼地” 補(bǔ)漲等因素綜合作用的結(jié)果。

    人口流動的潛在影響

    從區(qū)域分布上看，去年房價呈現(xiàn)出“南熱北冷”的局面。在房價上漲城市數(shù)量、漲幅等方面，南方城市都強(qiáng)于北方。其中，12月新房價格漲幅超過(含)0.5%的城市共有揚(yáng)州、廣州、福州、合肥、西寧、廈門、丹東等7個，多數(shù)為南方城市。

    去年疫情平穩(wěn)后，南方樓市的恢復(fù)速度也快于北方。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，人口流動，尤其一二線核心城市人才政策的放松，導(dǎo)致人口流入長三角、大灣區(qū)和長江中部城市群的趨勢不斷增加，這一趨勢在近三年表現(xiàn)十分明顯。去年深圳、杭州、寧波等城市的房價上漲壓力較大，都與人口流入帶來的需求增長有直接關(guān)系，這也是疫情平穩(wěn)后樓市在南部快速復(fù)蘇的主要原因。

    同時，經(jīng)過幾年的持續(xù)調(diào)控，市場深度盤整后，需求也在階段性回歸。其中，上海、廣州等南方城市的回歸尤其明顯，在北方，以北京為代表的核心城市也進(jìn)入熱度回歸期，但節(jié)奏依然慢于南部。

    他還表示，北方的鄭州、天津、濟(jì)南、青島等城市在2018-2019年的土地市場供應(yīng)量增長明顯，導(dǎo)致市場出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，加之人口流入整體偏少，需求增長的持續(xù)性稍弱。這些因素均導(dǎo)致了房價表現(xiàn)的“南強(qiáng)北弱”。

    但張波認(rèn)為，這一現(xiàn)象將在2021年得到一定緩解，天津、濟(jì)南、青島等北方城市，甚至東北部分二線城市，都有可能在一季度迎來復(fù)蘇。但考慮到經(jīng)濟(jì)增長和人口流動大勢，從根本上看，“南強(qiáng)北弱”的局面短期內(nèi)很難徹底改善。

    展望2021年的房價走勢，政策仍被認(rèn)為是決定性因素。多數(shù)受訪者指出，隨著“三條紅線”逐步落地，以及銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中管理制度出臺，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)在供需兩端去杠桿，這對于市場的平穩(wěn)發(fā)展大有幫助。

    貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，在貨幣政策回歸中性、購房信貸環(huán)境寬松觸底以及“一城一策”持續(xù)深化背景下，全國城市房價漲幅將逐步收窄。

    但他同時指出，2021年市場將繼續(xù)向核心城市聚焦，因此，部分城市房價仍然面臨較大的上漲壓力。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2021年首周，市場景氣指數(shù)高的城市主要分布在長江中下游區(qū)域，上海、合肥等城景氣指數(shù)較高，這些城市短期內(nèi)的房價上漲壓力較大。

    嚴(yán)躍進(jìn)則表示，近些年來，我國樓市調(diào)控的手段愈加豐富靈活，長效機(jī)制也在逐步落地，因此，房價平穩(wěn)仍是未來的大概率事件。雖然區(qū)域房價上漲動力較大，但在“解決大城市住房突出問題”的政策導(dǎo)向下，市場不會出現(xiàn)大的波動。