摘要：我國(guó)住房租賃市場(chǎng)在政策引導(dǎo)下自2015年開(kāi)啟了快速發(fā)展模式，在“積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租”的政策號(hào)召之下，住房租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展成為趨勢(shì)，并在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)充。近年來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行承壓、居民收入預(yù)期下行、保租房入市供應(yīng)等因素影響，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市住宅平均租金均呈現(xiàn)出較大幅度的下跌，盡管2023年以來(lái)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，但我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)整體增速仍不及預(yù)期。

一、定義及分類

住房租賃指由房屋的所有者或經(jīng)營(yíng)者將其所有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過(guò)定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。按照租賃對(duì)象分類，住房租賃可分為住宅租賃、商業(yè)租賃和工業(yè)租賃；按照租賃方式分類，可分為整租和合租；按照租期分類，可分為長(zhǎng)期租賃和短期租賃；按照租金支付周期分類，可分為月租、季租和年租等。

二、行業(yè)政策

1、主管部門和監(jiān)管體制

住房租賃行業(yè)沒(méi)有全國(guó)性的統(tǒng)一的行業(yè)監(jiān)管部門，涉及的職能部門主要包括住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)等部委。從具體執(zhí)行角度上，租賃住房行業(yè)現(xiàn)行的管理體制主要分為對(duì)企業(yè)的管理和對(duì)項(xiàng)目的 管理兩個(gè)方面。目前，我國(guó)住房租賃行業(yè)企業(yè)統(tǒng)一由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)行管理。針對(duì)租賃住房項(xiàng)目，則由各地方政府的發(fā)展和改革委員會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、國(guó)土資源局、規(guī)劃管理部門、開(kāi)發(fā)辦公室等相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施行政性審批及管理。

2、行業(yè)相關(guān)政策

目前我國(guó)房地產(chǎn)制度的核心政策是多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)體系，其中大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是這一核心政策的重要組成部分。自2015年中央首次提出“以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向”以來(lái)，鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策導(dǎo)向在此后 歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均被提及。截至目前，已有近40個(gè)人口凈流入大城市出臺(tái)了支持保障性租賃住房發(fā)展的地方規(guī)章 或政策文件。由此可見(jiàn)，從中央到各級(jí)地方政府，大力發(fā)展租賃住房特別是保障性租賃住房的政策已經(jīng)確定，為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)房租奠定了良好的政策基礎(chǔ)。

三、發(fā)展歷程

近年來(lái)，受購(gòu)房成本增加、城市化率上升等因素影響，我國(guó)租賃住房市場(chǎng)迅速發(fā)展。1978年，中國(guó)政府正式啟動(dòng)住房市場(chǎng)化體制改革，市場(chǎng)化住房租賃開(kāi)始出現(xiàn)；2015年國(guó)家首次提出租購(gòu)并舉方針，完善住房租賃體系的建設(shè)，行業(yè)迎來(lái)發(fā)展的紅利期；2020年“十四五”規(guī)劃推出一系列政策，加快租購(gòu)并舉等措施，推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。

四、行業(yè)壁壘

1、品牌與信譽(yù)壁壘

在住房租賃市場(chǎng)中，品牌與信譽(yù)是企業(yè)的重要資產(chǎn)。知名品牌和良好信譽(yù)能夠吸引更多的租客和投資者，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。然而，品牌與信譽(yù)的建立需要長(zhǎng)時(shí)間的積累和大量的投入，包括優(yōu)質(zhì)的房源、完善的服務(wù)、高效的運(yùn)營(yíng)等。這使得新進(jìn)入市場(chǎng)的企業(yè)難以在短時(shí)間內(nèi)建立起強(qiáng)大的品牌與信譽(yù)，形成了品牌與信譽(yù)壁壘。

2、資本壁壘

住房租賃行業(yè)房行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)。尤其是長(zhǎng)租公寓和規(guī)?；\(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，從房源的獲取、裝修、運(yùn)營(yíng)到后期的維護(hù)，都需要大量的資金投入。且一般情況下，租賃住房資產(chǎn)從開(kāi)始建設(shè)到運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定成熟期通常需要3-5年。這使得小型企業(yè)和個(gè)人房東難以進(jìn)入市場(chǎng)或擴(kuò)大規(guī)模，形成了較高的資本壁壘。此外，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)還需要通過(guò)融資、并購(gòu)等方式來(lái)增強(qiáng)自身實(shí)力，進(jìn)一步加劇了資本壁壘。

3、技術(shù)與運(yùn)營(yíng)壁壘

隨著科技的不斷發(fā)展，住房租賃行業(yè)也在加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型。大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的應(yīng)用，使得企業(yè)在房源管理、租客服務(wù)、運(yùn)營(yíng)效率等方面得到了顯著提升。然而，這些技術(shù)的應(yīng)用需要企業(yè)具備相應(yīng)的技術(shù)實(shí)力和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于新進(jìn)入市場(chǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，技術(shù)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的缺乏或?qū)⒊蔀橄拗破錁I(yè)務(wù)發(fā)展壯大的重大障礙，對(duì)其公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提升極為不利。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈上游主要涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、裝修公司、家電、物業(yè)管理等，主要負(fù)責(zé)提供租賃房源、家用設(shè)備以及房屋維修保養(yǎng)，確保房屋的安全和舒適。中游為住房租賃服務(wù)。目前，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)主要被大型房地產(chǎn)企業(yè)以及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)占據(jù)。其中，大型房地產(chǎn)企業(yè)承包地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房源銷售等業(yè)務(wù)，其依托自身業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)向下拓展，布局房屋租賃事業(yè)，迅速搶占市場(chǎng)；而房屋租賃中介機(jī)構(gòu)主要面向個(gè)人房東，通過(guò)收集房源信息、發(fā)布租賃廣告、提供帶看服務(wù)等方式，幫助房東和租客實(shí)現(xiàn)對(duì)接，從而在房屋租賃市場(chǎng)占據(jù)重要地位。產(chǎn)業(yè)鏈下游主要包括個(gè)人租客、企業(yè)租客以及機(jī)構(gòu)租客。

住房租賃行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

碧桂園控股有限公司

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

華潤(rùn)置地有限公司

龍湖集團(tuán)控股有限公司

招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司

新城控股集團(tuán)股份有限公司

房屋裝修

北京今朝裝飾設(shè)計(jì)有限公司

北京業(yè)之峰諾華裝飾股份有限公司

龍發(fā)建筑裝飾工程有限公司

生活家家居裝飾有限公司

東易日盛家居裝飾集團(tuán)

家電

美的集團(tuán)股份有限公司

海爾智家股份有限公司

珠海格力電器股份有限公司

TCL科技集團(tuán)股份有限公司

創(chuàng)維集團(tuán)有限公司

九陽(yáng)股份有限公司

浙江蘇泊爾股份有限公司

物業(yè)管理

南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團(tuán)金碧物業(yè)有限公司

保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司

中海物業(yè)管理有限公司

新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司

杭州宋都物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司

上游

深圳市人才安居集團(tuán)有限公司

重慶市地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

北京保障房中心有限公司

廈門安居集團(tuán)有限公司

中游

個(gè)人租客

企業(yè)租客

機(jī)構(gòu)租客

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）華潤(rùn)置地有限公司

華潤(rùn)置地有限公司是財(cái)富世界500強(qiáng)企業(yè)華潤(rùn)集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元，股票簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”，是中國(guó)內(nèi)地最具實(shí)力的城市綜合投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商之一，業(yè)務(wù)包括住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)、文化體育和教育地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)基金、長(zhǎng)租公寓、代建代運(yùn)營(yíng)、城市更新、其他新產(chǎn)品服務(wù)等。華潤(rùn)有巢?是華潤(rùn)置地旗下的長(zhǎng)租公寓品牌，致力于提供租賃住房解決方案，特別是在保障性租賃住房領(lǐng)域，于2022年11月發(fā)行“華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)有巢”）。2023年華潤(rùn)有巢REIT收入及凈利潤(rùn)分別為7841.07萬(wàn)元、485.97萬(wàn)元；2024年上半年，該基金收入及凈利潤(rùn)分別為3931.43萬(wàn)元、417.1萬(wàn)元，同比變化率分別為1.53%、97.3%。

（2）廈門安居集團(tuán)有限公司

廈門安居集團(tuán)有限公司，原為廈門保障性安居工程建設(shè)投資有限公司，系于2013年6月經(jīng)廈門市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的市屬國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司。作為廈門市專營(yíng)保障性住房及公共租賃住房相關(guān)業(yè)務(wù)的公益性企業(yè)，主要從事保障性住房及公共租賃住房的融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理工作。公司于2022年8月在上海證券交易所發(fā)行上市了“中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金” （簡(jiǎn)稱“廈門安居”）。2023年廈門安居REIT收入及凈利潤(rùn)分別為7687.1萬(wàn)元、2548.26萬(wàn)元；2024年上半年，該基金收入及凈利潤(rùn)分別為3919.01萬(wàn)元、1398.14萬(wàn)元，同比變化率分別為2.75%、4.5%。

六、行業(yè)現(xiàn)狀

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)在政策引導(dǎo)下自2015年開(kāi)啟了快速發(fā)展模式，在“積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租”的政策號(hào)召之下，住房租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展成為趨勢(shì)，并在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)充。近年來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行承壓、居民收入預(yù)期下行、保租房入市供應(yīng)等因素影響，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市住宅平均租金均呈現(xiàn)出較大幅度的下跌，盡管2023年以來(lái)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，但我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)整體增速仍不及預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，2023年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)至3萬(wàn)億元，較2016年復(fù)合增長(zhǎng)4.6%。

七、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）人口流動(dòng)性增強(qiáng)

“七普”調(diào)查結(jié)果顯示，過(guò)去十年，人口加速向大城市集聚。截至2023年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個(gè)城市的常住人口均超過(guò)千萬(wàn)。超大城市的人口增長(zhǎng)主要來(lái)自于外來(lái)人口的導(dǎo)入。例如，深圳和廣州的外來(lái)人口與城市總?cè)丝诘谋壤謩e為69%和50%，上海和北京的外來(lái)人口占比也達(dá)到42%和39%。在外來(lái)常住人口成為城市“新市民”的同時(shí)，也為當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展提供了生產(chǎn)力和消費(fèi)力，同時(shí)增加了城市的住房需求。

（2）購(gòu)房門檻日益提高

大城市的房?jī)r(jià)居高不下，使大城市的新市民、青年人等群體面臨住房困難。數(shù)據(jù)顯示，上海、深圳兩座城市房?jī)r(jià)收入比高于30，杭州、北京的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)20，蘇州、成都、南京、東莞、廣州、西安、鄭州等城市房?jī)r(jià)收入比也已超過(guò)15，普遍高于國(guó)際主流城市10-15左右的區(qū)間水平。高房?jī)r(jià)將勢(shì)必推動(dòng)一線城市居民的租賃住房需求。此外，近年來(lái)中國(guó)一、二線城市限購(gòu)限貸政策不斷收緊，一線城市多有社保繳納年限要求，且貸款首付比例提高，嚴(yán)苛的限購(gòu)限貸政策促使大量未滿足購(gòu)房條件的潛在購(gòu)房者不得不轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)以解決住房需求。

（3）政策加持行業(yè)發(fā)展

住房問(wèn)題是重大民生問(wèn)題，安居才能樂(lè)業(yè)。為更好應(yīng)對(duì)住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。從“房住不炒”的定位到“住房長(zhǎng)效機(jī)制”的確立，再到“租購(gòu)并舉”的提出，明確了住房“回歸居住屬性”的改革導(dǎo)向，為未來(lái)住房發(fā)展定下總基調(diào)。

近年來(lái)，國(guó)家積極鼓勵(lì)包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，出臺(tái)了一系列支持性政策，包括土地供給、稅收優(yōu)惠和金融支持等，同時(shí)也加強(qiáng)了市場(chǎng)規(guī)范和管理。如在“十四五”的開(kāi)局之年2021年，國(guó)內(nèi)租賃住房市場(chǎng)迎來(lái)了新的政策加持，包括對(duì)租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房減征增值稅及房產(chǎn)稅，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)行業(yè)，銀保監(jiān)會(huì)宣布將指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房支持等等。

2、不利因素

（1）受政策性因素影響較大

目前租賃住房用地出讓多采取定向出讓的方式，是否能拿到相應(yīng)土地，受政策性因素影響較大。此外，近年來(lái)國(guó)家在租賃住房建設(shè)、土地管理、財(cái)政稅收等方面政策頻出，這些宏觀調(diào)控政策對(duì)于業(yè)務(wù)單一、過(guò)于依賴地方政策優(yōu)勢(shì)的企業(yè)是巨大的挑戰(zhàn)，而對(duì)于收入來(lái)源多元化和資本實(shí)力雄厚的企業(yè)而言則是加快發(fā)展的機(jī)遇。

（2）市場(chǎng)參與者行為不規(guī)范

住房租賃市場(chǎng)上，部分房東和中介機(jī)構(gòu)存在不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，如虛假宣傳、隱瞞房屋真實(shí)情況、不遵循交易規(guī)范流程、不使用租賃合同示范文本等。這些行為不僅損害了租客的合法權(quán)益，也破壞了市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。此外，一些中介公司還存在騙取中介費(fèi)、挪用租金侵占押金等問(wèn)題，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的不規(guī)范性和風(fēng)險(xiǎn)性。

（3）法律法規(guī)不健全

目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)體系尚不完善，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，缺乏專門的住房租賃立法。相關(guān)法律法規(guī)散見(jiàn)于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)合同法》等文件中，對(duì)租金調(diào)整、租期、居住條件及租客權(quán)益保護(hù)等方面的規(guī)定不夠具體和全面。這導(dǎo)致在實(shí)際操作中，容易出現(xiàn)法律空白和爭(zhēng)議，增加了租賃市場(chǎng)的復(fù)雜性和不確定性，不利于保護(hù)承租人和出租人的合法權(quán)益。

八、競(jìng)爭(zhēng)格局

租賃住房行業(yè)與區(qū)域人口流動(dòng)性、房?jī)r(jià)等因素密切相關(guān)，對(duì)于人口持續(xù)流入的大城市，尤其是像上海的一線城市，其流動(dòng)性增強(qiáng)、晚婚晚育及家庭小型化等趨勢(shì)，繼續(xù)支持長(zhǎng)租公寓需求，周期性特征并不明顯。同時(shí)，由于租賃住房行業(yè)具有不可移動(dòng)的典型特征，因而行業(yè)具有較強(qiáng)的區(qū)域性特性，目前集中式租賃住房用地多供應(yīng)至國(guó)企或具有政府職能的平臺(tái)公司，如華潤(rùn)置地有限公司、深圳市人才安居集團(tuán)有限公司、重慶市地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、北京保障房中心有限公司、廈門安居集團(tuán)有限公司、西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司等等。

九、發(fā)展趨勢(shì)

1、保障性租賃住房加速發(fā)展

隨著“租購(gòu)并舉”住房制度的深入實(shí)施，保障性租賃住房將成為未來(lái)住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分。政府將加大土地供應(yīng)和財(cái)政投入，支持保障性租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。這些房源將主要面向新市民、青年人等群體，提供租金相對(duì)較低、居住條件良好的住房選擇。同時(shí)，政府還將加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房的監(jiān)管，確保其符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。未來(lái)，隨著保障性租賃住房的加速發(fā)展，市場(chǎng)租金水平有望得到穩(wěn)定，租客的居住權(quán)益將得到更好保障。

2、REITs在住房租賃市場(chǎng)中加快應(yīng)用

REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）作為一種創(chuàng)新的金融工具，將在住房租賃市場(chǎng)中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。通過(guò)REITs，住房租賃企業(yè)可以將持有的租賃住房資產(chǎn)證券化，吸引更多投資者參與。這不僅可以為企業(yè)提供穩(wěn)定的資金來(lái)源，降低融資成本，還可以幫助投資者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的多元化配置和風(fēng)險(xiǎn)管理。未來(lái)，隨著REITs市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，將有更多優(yōu)質(zhì)的住房租賃項(xiàng)目通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資本化運(yùn)作。這將進(jìn)一步推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化和專業(yè)化發(fā)展，提升市場(chǎng)的整體運(yùn)作效率。

3、數(shù)字化與智能化管理成為行業(yè)升級(jí)重要方向

在數(shù)字化和智能化的浪潮下，住房租賃行業(yè)也將迎來(lái)深刻的變革。通過(guò)運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等先進(jìn)技術(shù)，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)房源信息的精準(zhǔn)匹配、租賃流程的線上化以及運(yùn)營(yíng)管理的智能化。例如，企業(yè)可以利用大數(shù)據(jù)分析租客需求和行為習(xí)慣，為租客提供更加個(gè)性化的服務(wù)；通過(guò)智能門鎖、智能電表等設(shè)備實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控和自動(dòng)化管理；利用AI客服系統(tǒng)提升客戶服務(wù)效率和質(zhì)量等。這些數(shù)字化和智能化的管理工具將大大提升住房租賃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)水平，為租客帶來(lái)更加便捷、舒適的居住體驗(yàn)。