摘要：我國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場在二手房交易、新房交易以及房屋租賃三大細分領(lǐng)域中表現(xiàn)來看，二手房交易市場一直是房地產(chǎn)中介服務(wù)的主體，且保持穩(wěn)定增長。2022年房地產(chǎn)中介服務(wù)中二手房交易額達到5.8萬億元，相較于往年雖有所波動，但仍維持在高位水平，主要得益于我國龐大的房地產(chǎn)市場和日益增長的居民改善性住房需求。新房交易市場同樣表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。2022年新房交易額達到5.4萬億元，較往年有所提升，得益于城市化進程的加速和政府對房地產(chǎn)市場的政策支持。房屋租賃市場也呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的態(tài)勢。2022年房屋租賃交易額達到1.4萬億元，較往年有所增長，主要得益于人口流動的增加和年輕人租房觀念的改變。

一、定義及分類

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)為專注于提供二手房交易、新房交易及房屋租賃的全方位服務(wù)，涵蓋房源信息收集與發(fā)布、客戶咨詢與接待、價格協(xié)商、合同簽訂及后續(xù)服務(wù)等多項內(nèi)容。在二手房交易方面，中介服務(wù)通過收集與發(fā)布房源信息、協(xié)助價格協(xié)商及辦理過戶手續(xù)等，為買賣雙方提供高效、安全的交易保障，凸顯了專業(yè)性和個性化服務(wù)的優(yōu)勢。新房交易中介則與開發(fā)商緊密合作，提供標準化、規(guī)?；姆?wù)，幫助購房者獲取新房源信息和優(yōu)惠，同時需應(yīng)對政策調(diào)整和市場變化。而房屋租賃中介服務(wù)則以其快速響應(yīng)和高效服務(wù)，滿足租賃市場的多樣化、個性化需求，尤其在人口密集地區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)定。

二、商業(yè)模式

1、獲客模式

目前我國房地產(chǎn)中介按照細分領(lǐng)域不同，獲客模式方式有所差距，隨著互聯(lián)網(wǎng)和直播電商等領(lǐng)域持續(xù)發(fā)展和滲透，房地產(chǎn)中介線上趨勢加速，行業(yè)獲客主要以線下機構(gòu)、熟人介紹和線上直播等方式。二手房和房屋租賃市場來看，機構(gòu)和線上滲透率近年來持續(xù)加速，房屋消費和租賃者可通過線下中介機構(gòu)和線上個人和機構(gòu)從而接觸到房屋，同時機構(gòu)和個人中介也通過傳單、廣告、直播宣傳和熟人客戶等方式接觸消費者，新房中介市場較為特殊，各地差距較大，新房開發(fā)商為了保證了房屋銷量，價格透明程度較低，通常采用手機實名制等方式區(qū)分主動上門和各渠道中介客戶，行業(yè)多以線上平臺和品牌旗下的個人中介為主，獲客方式多以線上宣傳為主。

2、盈利模式

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)盈利方式，二手房和房屋租賃市場多以兩頭收取費用為主，個人和機構(gòu)中介聯(lián)通房屋供給者和房屋需求者，分別向雙方收取一筆不低的中介費用，部分中介可能僅向單向收取費用，其中房屋需求者付費占比較高。新房中介市場盈利模式有所差異，中介主要盈利費用來自房地產(chǎn)開發(fā)商提供，在新房售賣開始時，開發(fā)商會事先接觸各機構(gòu)和個人中介，以約定好的成功銷售費用（多以銷售額提點為主，部分采用具體金額）獲取房屋需求用戶。

三、行業(yè)政策

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)政策在近年來呈現(xiàn)出加強監(jiān)管和規(guī)范發(fā)展的態(tài)勢。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在促進房屋交易、提高交易效率方面發(fā)揮著重要作用，但同時也存在收費不透明、濫用客戶信息等問題。為此，各級政府相繼出臺了一系列政策措施，旨在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，保障交易雙方合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這些政策包括加強備案管理、推行網(wǎng)上簽約、實施交易資金監(jiān)管等，旨在提高房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的透明度和規(guī)范性，減少市場亂象，為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造更加公平、公正、透明的交易環(huán)境。同時，也加強了對于房地產(chǎn)中介行業(yè)的監(jiān)管力度，提升了行業(yè)的整體服務(wù)水平。

四、發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展歷程來看，從20世紀80年代初期的萌芽階段，僅有少量機構(gòu)提供本地房屋買賣和租賃服務(wù)，到90年代隨著房地產(chǎn)市場的繁榮而逐漸興起，機構(gòu)數(shù)量增多，服務(wù)范圍擴大。進入21世紀后，行業(yè)進入整合階段，實力強大的機構(gòu)通過并購提升市場集中度，同時互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及為行業(yè)帶來革命性變革，信息透明度大大提高。特別是自2010年以來，政府監(jiān)管力度不斷加強，通過一系列政策措施推動行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，確保市場公平、公正、透明。這一過程不僅見證了我國房地產(chǎn)中介行業(yè)的成長壯大，也反映了我國房地產(chǎn)市場不斷成熟和完善的歷程。

五、行業(yè)面臨

1、政策風(fēng)險

政策的頻繁調(diào)整可能導(dǎo)致市場不穩(wěn)定，投資者和開發(fā)商需要密切關(guān)注政策變化，并及時調(diào)整策略。政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，如限購、限貸、限售等開展和解除，都可能對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠影響。如土地產(chǎn)權(quán)模糊和委托代理關(guān)系不明確等源于土地制度的風(fēng)險，可能導(dǎo)致土地的運用不受產(chǎn)權(quán)的限制，削弱土地的保值增值功能。隨著政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管逐漸加強，企業(yè)可能面臨更加嚴格的合規(guī)要求，如加強備案管理、推行網(wǎng)上簽約、實施交易資金監(jiān)管等，增加了企業(yè)的運營成本。

2、人才風(fēng)險

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)對于高素質(zhì)、專業(yè)化的人才需求不斷增加。然而目前市場上相關(guān)人才供應(yīng)不足，可能導(dǎo)致企業(yè)難以招聘到合適的人才。同時由于行業(yè)競爭激烈，一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)中介人才可能會選擇跳槽到更有競爭力的企業(yè)，導(dǎo)致企業(yè)面臨人才流失的風(fēng)險。

3、資金風(fēng)險

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)往往需要大量的流動資金來支持其日常運營，如支付員工工資、租金、廣告費用等。如果資金流動性出現(xiàn)問題，可能會導(dǎo)致企業(yè)無法正常運轉(zhuǎn)。在擴大規(guī)?；蜻M行新項目時，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)可能需要通過融資來籌集資金。然而融資渠道的有限性和融資成本的不確定性可能會給企業(yè)帶來融資風(fēng)險。

4、市場風(fēng)險

隨著宏觀經(jīng)濟周期轉(zhuǎn)變，消費者消費意識趨向保守，房地產(chǎn)行業(yè)供需波動，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)也面臨著市場風(fēng)險。隨著互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，傳統(tǒng)個人房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)也面臨著競爭加劇的風(fēng)險，而國內(nèi)房地產(chǎn)中介監(jiān)管日趨嚴格背景下，相關(guān)備案和監(jiān)管要求導(dǎo)致在房地產(chǎn)交易過程中涉及到的法律問題越來越多也進一步加劇了市場風(fēng)險，如產(chǎn)權(quán)糾紛、合同違約等。

六、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋了上游的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如碧桂園、萬科等，以及新興的直播電商平臺如抖音、快手，為房地產(chǎn)銷售提供多元的營銷手段。同時房屋租賃公司如貝殼找房等也為房地產(chǎn)中介服務(wù)提供了穩(wěn)定的房源支持。中游的房地產(chǎn)中介企業(yè)，如鏈家、我愛我家等，通過提供專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢、代理銷售等服務(wù)，連接了上下游，推動了房地產(chǎn)市場的流通。下游則主要是個人消費者和企業(yè)消費者，對房地產(chǎn)的需求推動了整個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)

碧桂園控股有限公司

萬科企業(yè)股份有限公司

保利發(fā)展控股集團股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團有限公司

華潤置地有限公司

龍湖集團控股有限公司

招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司

新城控股集團股份有限公司

直播電商

北京抖音信息服務(wù)有限公司

杭州遙望網(wǎng)絡(luò)科技有限公司

廣西新訊達科技集團股份公司

北京快手科技有限公司

北京藍色光標數(shù)據(jù)科技股份有限公司

獅頭科技發(fā)展股份有限公司

行吟信息科技(上海)有限公司

房屋租賃

中國建筑第七工程局有限公司

中海物業(yè)管理有限公司

貝殼找房(北京)科技有限公司

龍湖物業(yè)服務(wù)集團有限公司

上海鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

上游

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

我愛我家控股集團股份有限公司

深圳市樂有家控股集團有限公司

中原(中國)房地產(chǎn)代理有限公司

中游

個人消費者

企業(yè)消費者

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)包括存量房的買賣和租賃業(yè)務(wù)，采用直營為主、加盟為輔的業(yè)務(wù)模式，通過線上互聯(lián)網(wǎng)平臺和線下門店網(wǎng)絡(luò)，為客戶和經(jīng)紀人提供房源信息登記、核驗、展示、查詢以及專業(yè)咨詢、交易對接等信息服務(wù)，以及交易過程中的驗證、簽約、履約及客服支持等線上服務(wù)。近年來通過持續(xù)的數(shù)字化升級，大幅提升了業(yè)務(wù)運營的標準化水平，不斷突破組織與銷售半徑的條件限制，實現(xiàn)房、客、人等業(yè)務(wù)資源的開放共享與多邊高效協(xié)同。新房業(yè)務(wù)是將經(jīng)紀人線上、線下獲取的客戶與新房樓盤進行房客匹配，為開發(fā)商提供客戶成交的機會，從而獲取中介服務(wù)傭金的業(yè)務(wù)模式。經(jīng)營狀況來看，2018年房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)營收54.85億元，占比總營收51.3%，新房業(yè)務(wù)營收16.35億元，占比總營收15.29%，2022年經(jīng)紀業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)營收分別為35.3億元和12.7億元，主要受疫情以來房地產(chǎn)市場波動影響，2023年經(jīng)紀業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)營收分別為40.94億元和11.1億元，主要受2023年二手房市場認可提升，新房需求繼續(xù)下降影響。

七、行業(yè)現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場在二手房交易、新房交易以及房屋租賃三大細分領(lǐng)域中表現(xiàn)來看，二手房交易市場一直是房地產(chǎn)中介服務(wù)的主體，且保持穩(wěn)定增長。2022年房地產(chǎn)中介服務(wù)中二手房交易額達到5.8萬億元，相較于往年雖有所波動，但仍維持在高位水平，主要得益于我國龐大的房地產(chǎn)市場和日益增長的居民改善性住房需求。新房交易市場同樣表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。2022年新房交易額達到5.4萬億元，較往年有所提升，得益于城市化進程的加速和政府對房地產(chǎn)市場的政策支持。房屋租賃市場也呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的態(tài)勢。2022年房屋租賃交易額達到1.4萬億元，較往年有所增長，主要得益于人口流動的增加和年輕人租房觀念的改變?？偟膩砜矗覈康禺a(chǎn)中介服務(wù)市場保持著穩(wěn)步增長的態(tài)勢，主要得益于市場需求的增加和政府對房地產(chǎn)市場的政策支持。

八、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松

近年來，我國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策逐漸趨于寬松，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有力支持。政策環(huán)境的寬松不僅體現(xiàn)在對購房者的政策優(yōu)惠上，如降低首付比例、降低貸款利率等，還體現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)的支持上，如放寬房企融資限制、優(yōu)化土地供應(yīng)等。這些政策的實施有助于釋放被壓抑的購房需求，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

（2）金融科技的發(fā)展

金融科技的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了新的動力。通過運用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進技術(shù)，可以更好地了解購房者的需求和偏好，提供更加個性化的購房服務(wù)。同時金融科技的發(fā)展還可以提高房地產(chǎn)交易的效率和安全性，降低交易成本，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供更好的支持。

（3）住房租賃市場擴張

城鎮(zhèn)化率提升帶動流動人口增加。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，人口繼續(xù)向中大型城市聚集，流動人口規(guī)模不斷擴大，這些人群的租房需求較為強烈；家庭規(guī)模小型化和租房理念轉(zhuǎn)變促進租賃人數(shù)增長。隨著社會結(jié)構(gòu)的變化，家庭規(guī)模趨于小型化，單身、離異、老齡化等群體的租房需求增加。同時，人們的租房理念也在轉(zhuǎn)變，更多的人選擇租房而非買房，享受更靈活的生活方式；租住品質(zhì)提升和收入增長推動租金增長。隨著租賃市場的規(guī)范化和專業(yè)化，租住品質(zhì)不斷提升，更多的人愿意為高品質(zhì)的租住環(huán)境支付更高的租金。同時隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們收入水平的提高，租金價格也有望保持穩(wěn)定增長。

總的來看，隨著住房租賃市場擴張，該細分領(lǐng)域中介服務(wù)需求有望持續(xù)增長。

2、不利因素

（1）社會變遷及人口結(jié)構(gòu)變動

社會變遷也對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)，首先人口結(jié)構(gòu)的變化影響了房地產(chǎn)市場的需求，隨著人口老齡化的加劇，老年人口對房地產(chǎn)的需求逐漸減弱。同時年輕人口的婚育觀念也在發(fā)生變化，對購房的需求也在減少。其次城市化進程的推進也帶來了新的挑戰(zhàn)，城市人口向郊區(qū)、衛(wèi)星城等區(qū)域轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致城市中心區(qū)域的房地產(chǎn)需求下降。隨著人們對居住環(huán)境和生活品質(zhì)的要求不斷提高，對房地產(chǎn)中介服務(wù)也提出了更高的要求。

（2）客戶需求多元化

客戶對房地產(chǎn)中介服務(wù)的期望不僅僅是提供房源信息、協(xié)助辦理手續(xù)等簡單的服務(wù)，更希望獲得專業(yè)、全面、個性化的服務(wù)。然而，目前一些房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)質(zhì)量和水平還不能完全滿足客戶的需求，這在一定程度上影響了客戶對房地產(chǎn)中介公司的信任度和滿意度。同時客戶對房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)要求也在不斷提高，要求更加透明、公正、便捷，給房地產(chǎn)中介公司帶來了新的挑戰(zhàn)。

（3）監(jiān)管政策的嚴格化

隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展和調(diào)控力度的加大，政府對房地產(chǎn)中介行業(yè)的監(jiān)管政策也日趨嚴格。政策要求房地產(chǎn)中介服務(wù)必須更加規(guī)范、透明，對違規(guī)行為的處罰力度也在加大，使得房地產(chǎn)中介公司需要投入更多的資源去適應(yīng)新的政策要求，增加了運營成本。同時嚴格的監(jiān)管政策也使得部分存在違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介公司面臨被取締或處罰的風(fēng)險，對整個行業(yè)的聲譽和形象造成負面影響。

（4）市場競爭加劇

著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)中介行業(yè)的競爭也日益激烈。越來越多的房地產(chǎn)中介公司涌現(xiàn)出來，市場競爭愈發(fā)激烈。為了在競爭中脫穎而出，房地產(chǎn)中介公司需要不斷提升自身的服務(wù)質(zhì)量、降低服務(wù)成本，以滿足客戶的多樣化需求，使得房地產(chǎn)中介公司的利潤空間被壓縮，經(jīng)營風(fēng)險增加。

九、競爭格局

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的競爭格局日益多元化，形成了全國性連鎖中介企業(yè)、區(qū)域性中介企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介平臺等多方共存、競相發(fā)展的局面。全國性連鎖中介企業(yè)如鏈家、我愛我家、貝殼找房等憑借規(guī)模化、標準化的運營模式，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和品牌影響力，成為行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。而區(qū)域性中介企業(yè)則憑借對當(dāng)?shù)厥袌龅纳钊肓私夂蛢?yōu)質(zhì)服務(wù)，在特定區(qū)域內(nèi)建立了良好的口碑。同時，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介平臺如房天下、安居客、58同城等利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和數(shù)據(jù)分析能力，為客戶提供了更加便捷、高效的房地產(chǎn)中介服務(wù)。綜合來看，多元化的競爭格局推動了整個行業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展，提升了服務(wù)質(zhì)量，滿足了不同客戶的需求。

十、發(fā)展趨勢

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)主要發(fā)展趨勢正朝著數(shù)字化轉(zhuǎn)型與智能化升級、專業(yè)化與精細化服務(wù)以及品牌化建設(shè)三個方向邁進。隨著科技的進步，行業(yè)正逐步引入大數(shù)據(jù)、人工智能等先進技術(shù)，實現(xiàn)服務(wù)全流程的數(shù)字化和智能化，以提升效率和客戶體驗。同時，隨著市場的成熟和消費者需求的多樣化，房地產(chǎn)中介服務(wù)日益注重專業(yè)化和精細化，致力于提供更加精準、專業(yè)的服務(wù)，以滿足不同客戶的需求。此外，品牌化建設(shè)也成為提升市場競爭力的重要策略，企業(yè)致力于提升品牌知名度和美譽度，以建立與消費者之間的信任關(guān)系，提高客戶滿意度和忠誠度。