摘要：我國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)在二手房交易、新房交易以及房屋租賃三大細(xì)分領(lǐng)域中表現(xiàn)來看，二手房交易市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)中介服務(wù)的主體，且保持穩(wěn)定增長。2022年房地產(chǎn)中介服務(wù)中二手房交易額達(dá)到5.8萬億元，相較于往年雖有所波動(dòng)，但仍維持在高位水平，主要得益于我國龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)和日益增長的居民改善性住房需求。新房交易市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭。2022年新房交易額達(dá)到5.4萬億元，較往年有所提升，得益于城市化進(jìn)程的加速和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策支持。房屋租賃市場(chǎng)也呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)。2022年房屋租賃交易額達(dá)到1.4萬億元，較往年有所增長，主要得益于人口流動(dòng)的增加和年輕人租房觀念的改變。

一、定義及分類

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)為專注于提供二手房交易、新房交易及房屋租賃的全方位服務(wù)，涵蓋房源信息收集與發(fā)布、客戶咨詢與接待、價(jià)格協(xié)商、合同簽訂及后續(xù)服務(wù)等多項(xiàng)內(nèi)容。在二手房交易方面，中介服務(wù)通過收集與發(fā)布房源信息、協(xié)助價(jià)格協(xié)商及辦理過戶手續(xù)等，為買賣雙方提供高效、安全的交易保障，凸顯了專業(yè)性和個(gè)性化服務(wù)的優(yōu)勢(shì)。新房交易中介則與開發(fā)商緊密合作，提供標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；姆?wù)，幫助購房者獲取新房源信息和優(yōu)惠，同時(shí)需應(yīng)對(duì)政策調(diào)整和市場(chǎng)變化。而房屋租賃中介服務(wù)則以其快速響應(yīng)和高效服務(wù)，滿足租賃市場(chǎng)的多樣化、個(gè)性化需求，尤其在人口密集地區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)定。

二、商業(yè)模式

1、獲客模式

目前我國房地產(chǎn)中介按照細(xì)分領(lǐng)域不同，獲客模式方式有所差距，隨著互聯(lián)網(wǎng)和直播電商等領(lǐng)域持續(xù)發(fā)展和滲透，房地產(chǎn)中介線上趨勢(shì)加速，行業(yè)獲客主要以線下機(jī)構(gòu)、熟人介紹和線上直播等方式。二手房和房屋租賃市場(chǎng)來看，機(jī)構(gòu)和線上滲透率近年來持續(xù)加速，房屋消費(fèi)和租賃者可通過線下中介機(jī)構(gòu)和線上個(gè)人和機(jī)構(gòu)從而接觸到房屋，同時(shí)機(jī)構(gòu)和個(gè)人中介也通過傳單、廣告、直播宣傳和熟人客戶等方式接觸消費(fèi)者，新房中介市場(chǎng)較為特殊，各地差距較大，新房開發(fā)商為了保證了房屋銷量，價(jià)格透明程度較低，通常采用手機(jī)實(shí)名制等方式區(qū)分主動(dòng)上門和各渠道中介客戶，行業(yè)多以線上平臺(tái)和品牌旗下的個(gè)人中介為主，獲客方式多以線上宣傳為主。

2、盈利模式

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)盈利方式，二手房和房屋租賃市場(chǎng)多以兩頭收取費(fèi)用為主，個(gè)人和機(jī)構(gòu)中介聯(lián)通房屋供給者和房屋需求者，分別向雙方收取一筆不低的中介費(fèi)用，部分中介可能僅向單向收取費(fèi)用，其中房屋需求者付費(fèi)占比較高。新房中介市場(chǎng)盈利模式有所差異，中介主要盈利費(fèi)用來自房地產(chǎn)開發(fā)商提供，在新房售賣開始時(shí)，開發(fā)商會(huì)事先接觸各機(jī)構(gòu)和個(gè)人中介，以約定好的成功銷售費(fèi)用（多以銷售額提點(diǎn)為主，部分采用具體金額）獲取房屋需求用戶。

三、行業(yè)政策

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)政策在近年來呈現(xiàn)出加強(qiáng)監(jiān)管和規(guī)范發(fā)展的態(tài)勢(shì)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在促進(jìn)房屋交易、提高交易效率方面發(fā)揮著重要作用，但同時(shí)也存在收費(fèi)不透明、濫用客戶信息等問題。為此，各級(jí)政府相繼出臺(tái)了一系列政策措施，旨在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，保障交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。這些政策包括加強(qiáng)備案管理、推行網(wǎng)上簽約、實(shí)施交易資金監(jiān)管等，旨在提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的透明度和規(guī)范性，減少市場(chǎng)亂象，為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造更加公平、公正、透明的交易環(huán)境。同時(shí)，也加強(qiáng)了對(duì)于房地產(chǎn)中介行業(yè)的監(jiān)管力度，提升了行業(yè)的整體服務(wù)水平。

四、發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展歷程來看，從20世紀(jì)80年代初期的萌芽階段，僅有少量機(jī)構(gòu)提供本地房屋買賣和租賃服務(wù)，到90年代隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮而逐漸興起，機(jī)構(gòu)數(shù)量增多，服務(wù)范圍擴(kuò)大。進(jìn)入21世紀(jì)后，行業(yè)進(jìn)入整合階段，實(shí)力強(qiáng)大的機(jī)構(gòu)通過并購提升市場(chǎng)集中度，同時(shí)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及為行業(yè)帶來革命性變革，信息透明度大大提高。特別是自2010年以來，政府監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)，通過一系列政策措施推動(dòng)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，確保市場(chǎng)公平、公正、透明。這一過程不僅見證了我國房地產(chǎn)中介行業(yè)的成長壯大，也反映了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟和完善的歷程。

五、行業(yè)面臨

1、政策風(fēng)險(xiǎn)

政策的頻繁調(diào)整可能導(dǎo)致市場(chǎng)不穩(wěn)定，投資者和開發(fā)商需要密切關(guān)注政策變化，并及時(shí)調(diào)整策略。政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，如限購、限貸、限售等開展和解除，都可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。如土地產(chǎn)權(quán)模糊和委托代理關(guān)系不明確等源于土地制度的風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致土地的運(yùn)用不受產(chǎn)權(quán)的限制，削弱土地的保值增值功能。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管逐漸加強(qiáng)，企業(yè)可能面臨更加嚴(yán)格的合規(guī)要求，如加強(qiáng)備案管理、推行網(wǎng)上簽約、實(shí)施交易資金監(jiān)管等，增加了企業(yè)的運(yùn)營成本。

2、人才風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)對(duì)于高素質(zhì)、專業(yè)化的人才需求不斷增加。然而目前市場(chǎng)上相關(guān)人才供應(yīng)不足，可能導(dǎo)致企業(yè)難以招聘到合適的人才。同時(shí)由于行業(yè)競爭激烈，一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)中介人才可能會(huì)選擇跳槽到更有競爭力的企業(yè)，導(dǎo)致企業(yè)面臨人才流失的風(fēng)險(xiǎn)。

3、資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)往往需要大量的流動(dòng)資金來支持其日常運(yùn)營，如支付員工工資、租金、廣告費(fèi)用等。如果資金流動(dòng)性出現(xiàn)問題，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在擴(kuò)大規(guī)?；蜻M(jìn)行新項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)可能需要通過融資來籌集資金。然而融資渠道的有限性和融資成本的不確定性可能會(huì)給企業(yè)帶來融資風(fēng)險(xiǎn)。

4、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)周期轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)趨向保守，房地產(chǎn)行業(yè)供需波動(dòng)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)也面臨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，傳統(tǒng)個(gè)人房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)也面臨著競爭加劇的風(fēng)險(xiǎn)，而國內(nèi)房地產(chǎn)中介監(jiān)管日趨嚴(yán)格背景下，相關(guān)備案和監(jiān)管要求導(dǎo)致在房地產(chǎn)交易過程中涉及到的法律問題越來越多也進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)權(quán)糾紛、合同違約等。

六、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋了上游的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如碧桂園、萬科等，以及新興的直播電商平臺(tái)如抖音、快手，為房地產(chǎn)銷售提供多元的營銷手段。同時(shí)房屋租賃公司如貝殼找房等也為房地產(chǎn)中介服務(wù)提供了穩(wěn)定的房源支持。中游的房地產(chǎn)中介企業(yè)，如鏈家、我愛我家等，通過提供專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢、代理銷售等服務(wù)，連接了上下游，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通。下游則主要是個(gè)人消費(fèi)者和企業(yè)消費(fèi)者，對(duì)房地產(chǎn)的需求推動(dòng)了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)

碧桂園控股有限公司

萬科企業(yè)股份有限公司

保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

華潤置地有限公司

龍湖集團(tuán)控股有限公司

招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司

新城控股集團(tuán)股份有限公司

直播電商

北京抖音信息服務(wù)有限公司

杭州遙望網(wǎng)絡(luò)科技有限公司

廣西新訊達(dá)科技集團(tuán)股份公司

北京快手科技有限公司

北京藍(lán)色光標(biāo)數(shù)據(jù)科技股份有限公司

獅頭科技發(fā)展股份有限公司

行吟信息科技(上海)有限公司

房屋租賃

中國建筑第七工程局有限公司

中海物業(yè)管理有限公司

貝殼找房(北京)科技有限公司

龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司

上海鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

上游

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

我愛我家控股集團(tuán)股份有限公司

深圳市樂有家控股集團(tuán)有限公司

中原(中國)房地產(chǎn)代理有限公司

中游

個(gè)人消費(fèi)者

企業(yè)消費(fèi)者

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)包括存量房的買賣和租賃業(yè)務(wù)，采用直營為主、加盟為輔的業(yè)務(wù)模式，通過線上互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)和線下門店網(wǎng)絡(luò)，為客戶和經(jīng)紀(jì)人提供房源信息登記、核驗(yàn)、展示、查詢以及專業(yè)咨詢、交易對(duì)接等信息服務(wù)，以及交易過程中的驗(yàn)證、簽約、履約及客服支持等線上服務(wù)。近年來通過持續(xù)的數(shù)字化升級(jí)，大幅提升了業(yè)務(wù)運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)化水平，不斷突破組織與銷售半徑的條件限制，實(shí)現(xiàn)房、客、人等業(yè)務(wù)資源的開放共享與多邊高效協(xié)同。新房業(yè)務(wù)是將經(jīng)紀(jì)人線上、線下獲取的客戶與新房樓盤進(jìn)行房客匹配，為開發(fā)商提供客戶成交的機(jī)會(huì)，從而獲取中介服務(wù)傭金的業(yè)務(wù)模式。經(jīng)營狀況來看，2018年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)營收54.85億元，占比總營收51.3%，新房業(yè)務(wù)營收16.35億元，占比總營收15.29%，2022年經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)營收分別為35.3億元和12.7億元，主要受疫情以來房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響，2023年經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)營收分別為40.94億元和11.1億元，主要受2023年二手房市場(chǎng)認(rèn)可提升，新房需求繼續(xù)下降影響。

七、行業(yè)現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)在二手房交易、新房交易以及房屋租賃三大細(xì)分領(lǐng)域中表現(xiàn)來看，二手房交易市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)中介服務(wù)的主體，且保持穩(wěn)定增長。2022年房地產(chǎn)中介服務(wù)中二手房交易額達(dá)到5.8萬億元，相較于往年雖有所波動(dòng)，但仍維持在高位水平，主要得益于我國龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)和日益增長的居民改善性住房需求。新房交易市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭。2022年新房交易額達(dá)到5.4萬億元，較往年有所提升，得益于城市化進(jìn)程的加速和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策支持。房屋租賃市場(chǎng)也呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)。2022年房屋租賃交易額達(dá)到1.4萬億元，較往年有所增長，主要得益于人口流動(dòng)的增加和年輕人租房觀念的改變。總的來看，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)保持著穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)，主要得益于市場(chǎng)需求的增加和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策支持。

八、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松

近年來，我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策逐漸趨于寬松，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有力支持。政策環(huán)境的寬松不僅體現(xiàn)在對(duì)購房者的政策優(yōu)惠上，如降低首付比例、降低貸款利率等，還體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持上，如放寬房企融資限制、優(yōu)化土地供應(yīng)等。這些政策的實(shí)施有助于釋放被壓抑的購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

（2）金融科技的發(fā)展

金融科技的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力。通過運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，可以更好地了解購房者的需求和偏好，提供更加個(gè)性化的購房服務(wù)。同時(shí)金融科技的發(fā)展還可以提高房地產(chǎn)交易的效率和安全性，降低交易成本，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供更好的支持。

（3）住房租賃市場(chǎng)擴(kuò)張

城鎮(zhèn)化率提升帶動(dòng)流動(dòng)人口增加。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，人口繼續(xù)向中大型城市聚集，流動(dòng)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，這些人群的租房需求較為強(qiáng)烈；家庭規(guī)模小型化和租房理念轉(zhuǎn)變促進(jìn)租賃人數(shù)增長。隨著社會(huì)結(jié)構(gòu)的變化，家庭規(guī)模趨于小型化，單身、離異、老齡化等群體的租房需求增加。同時(shí)，人們的租房理念也在轉(zhuǎn)變，更多的人選擇租房而非買房，享受更靈活的生活方式；租住品質(zhì)提升和收入增長推動(dòng)租金增長。隨著租賃市場(chǎng)的規(guī)范化和專業(yè)化，租住品質(zhì)不斷提升，更多的人愿意為高品質(zhì)的租住環(huán)境支付更高的租金。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們收入水平的提高，租金價(jià)格也有望保持穩(wěn)定增長。

總的來看，隨著住房租賃市場(chǎng)擴(kuò)張，該細(xì)分領(lǐng)域中介服務(wù)需求有望持續(xù)增長。

2、不利因素

（1）社會(huì)變遷及人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)

社會(huì)變遷也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)，首先人口結(jié)構(gòu)的變化影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，隨著人口老齡化的加劇，老年人口對(duì)房地產(chǎn)的需求逐漸減弱。同時(shí)年輕人口的婚育觀念也在發(fā)生變化，對(duì)購房的需求也在減少。其次城市化進(jìn)程的推進(jìn)也帶來了新的挑戰(zhàn)，城市人口向郊區(qū)、衛(wèi)星城等區(qū)域轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致城市中心區(qū)域的房地產(chǎn)需求下降。隨著人們對(duì)居住環(huán)境和生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)也提出了更高的要求。

（2）客戶需求多元化

客戶對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)的期望不僅僅是提供房源信息、協(xié)助辦理手續(xù)等簡單的服務(wù)，更希望獲得專業(yè)、全面、個(gè)性化的服務(wù)。然而，目前一些房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)質(zhì)量和水平還不能完全滿足客戶的需求，這在一定程度上影響了客戶對(duì)房地產(chǎn)中介公司的信任度和滿意度。同時(shí)客戶對(duì)房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)要求也在不斷提高，要求更加透明、公正、便捷，給房地產(chǎn)中介公司帶來了新的挑戰(zhàn)。

（3）監(jiān)管政策的嚴(yán)格化

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展和調(diào)控力度的加大，政府對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的監(jiān)管政策也日趨嚴(yán)格。政策要求房地產(chǎn)中介服務(wù)必須更加規(guī)范、透明，對(duì)違規(guī)行為的處罰力度也在加大，使得房地產(chǎn)中介公司需要投入更多的資源去適應(yīng)新的政策要求，增加了運(yùn)營成本。同時(shí)嚴(yán)格的監(jiān)管政策也使得部分存在違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介公司面臨被取締或處罰的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)行業(yè)的聲譽(yù)和形象造成負(fù)面影響。

（4）市場(chǎng)競爭加劇

著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)中介行業(yè)的競爭也日益激烈。越來越多的房地產(chǎn)中介公司涌現(xiàn)出來，市場(chǎng)競爭愈發(fā)激烈。為了在競爭中脫穎而出，房地產(chǎn)中介公司需要不斷提升自身的服務(wù)質(zhì)量、降低服務(wù)成本，以滿足客戶的多樣化需求，使得房地產(chǎn)中介公司的利潤空間被壓縮，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。

九、競爭格局

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的競爭格局日益多元化，形成了全國性連鎖中介企業(yè)、區(qū)域性中介企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介平臺(tái)等多方共存、競相發(fā)展的局面。全國性連鎖中介企業(yè)如鏈家、我愛我家、貝殼找房等憑借規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營模式，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和品牌影響力，成為行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。而區(qū)域性中介企業(yè)則憑借對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的深入了解和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在特定區(qū)域內(nèi)建立了良好的口碑。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介平臺(tái)如房天下、安居客、58同城等利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和數(shù)據(jù)分析能力，為客戶提供了更加便捷、高效的房地產(chǎn)中介服務(wù)。綜合來看，多元化的競爭格局推動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展，提升了服務(wù)質(zhì)量，滿足了不同客戶的需求。

十、發(fā)展趨勢(shì)

我國房地產(chǎn)中介服務(wù)主要發(fā)展趨勢(shì)正朝著數(shù)字化轉(zhuǎn)型與智能化升級(jí)、專業(yè)化與精細(xì)化服務(wù)以及品牌化建設(shè)三個(gè)方向邁進(jìn)。隨著科技的進(jìn)步，行業(yè)正逐步引入大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)全流程的數(shù)字化和智能化，以提升效率和客戶體驗(yàn)。同時(shí)，隨著市場(chǎng)的成熟和消費(fèi)者需求的多樣化，房地產(chǎn)中介服務(wù)日益注重專業(yè)化和精細(xì)化，致力于提供更加精準(zhǔn)、專業(yè)的服務(wù)，以滿足不同客戶的需求。此外，品牌化建設(shè)也成為提升市場(chǎng)競爭力的重要策略，企業(yè)致力于提升品牌知名度和美譽(yù)度，以建立與消費(fèi)者之間的信任關(guān)系，提高客戶滿意度和忠誠度。