“農(nóng)產(chǎn)品換房”警惕變相回避限價，房企花式營銷引發(fā)全網(wǎng)討論，預(yù)計2022年住宅交易價格同比上漲，交易規(guī)模同比下降[圖]

2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%。據(jù)悉，2022年1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52133.62億元，同比下降4.0%；其中，住宅投資39521億元，下降3.0%。

2015-2022年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2021年全國商品房銷售額再創(chuàng)新高，達(dá)181930億元，增長4.8%。這也是自2015年以來，全國商品房銷售額連續(xù)7年增長。2022年1—5月份，全國商品房銷售額48337億元，下降31.5%；其中，住宅銷售額42317.29億元，下降34.5%。

2015-2022年1-5月中國商品房銷售額情況

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

近日，機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，百強房企業(yè)績表現(xiàn)遠(yuǎn)不及近年同期，行業(yè)TOP100房企1-5月累計業(yè)績規(guī)模同比大幅降低超五成，在銷售去化壓力下，部分房企各出奇招，助力樓盤銷售。與之相伴的，瓜果換房等花式促銷也引發(fā)繞開“樓市限跌令”的質(zhì)疑。

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，去年下半年以來，已有至少22城發(fā)布政策或引導(dǎo)房企不得隨意降價銷售。但同時，也有聲音指出，當(dāng)前房企在自救過程中面臨重重困難，限價政策使得企業(yè)無法根據(jù)市場實際情況降價促銷，無法通過快速銷售以回款自救，形成了進(jìn)退兩難的不利局面。

超20城發(fā)布樓市“限跌令”

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，去年下半年以來，至少包括山東菏澤、湖南岳陽、云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽、江蘇江陰、湖南株洲、河北張家口、湖北鄂州、江蘇徐州、江蘇泰州、安徽安慶、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江蘇揚中、江蘇南通、山東聊城、廣東惠州、湖南張家界、陜西漢中、福建平潭綜合實驗區(qū)等22個地方發(fā)布政策或引導(dǎo)房企不得隨意降價銷售。

以最新發(fā)布政策的福建平潭綜合實驗區(qū)為例，今年6月20日，福建省平潭綜合實驗區(qū)交通與建設(shè)局、行政審批局、市場監(jiān)督管理局、行政服務(wù)中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范實驗區(qū)商品房銷售市場秩序的通知》，其中提到，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時，實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%，在辦理價格備案時，須同時在商品住房價格備案表上進(jìn)行承諾，對超出規(guī)定幅度的，不予辦理網(wǎng)簽、備案。

同時，文件還提出，嚴(yán)禁假借“工抵房”“供抵房”“抵帳（賬）房”“內(nèi)部員工房”等名義變相宣傳和銷售商品房。

更早之前，泰州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于2021年12月30日發(fā)布《關(guān)于自覺維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的倡議書》，要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要牢牢樹立維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的大局意識，主動維護市場穩(wěn)定，合法合理確定銷售價格，科學(xué)理性制定促銷方案，不惡意降價，不采取非正當(dāng)手段惡性競爭。

此外，多地發(fā)布政策或引導(dǎo)房企不得隨意降價銷售。部分城市明確商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的一定幅度。也有房企因部分房源銷售價格明顯低于備案價，未按政府備案價格要求銷售商品房，被相關(guān)部門暫停網(wǎng)簽責(zé)令限期整改。

多地發(fā)布政策或引導(dǎo)房企不得隨意降價銷售（一）

資料來源：智研咨詢整理

多地發(fā)布政策或引導(dǎo)房企不得隨意降價銷售（二）

資料來源：智研咨詢整理

多地發(fā)布政策或引導(dǎo)房企不得隨意降價銷售（三）

資料來源：智研咨詢整理

百強房企銷售同比跌五成

“限跌令”影響房企降價自救？

房企降價銷售背后，債務(wù)壓力大，資金回籠慢是部分房企不得不面對的現(xiàn)實。

按照克而瑞研究中心發(fā)布的《2022上半年總結(jié)與展望》中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年上半年，中國房地產(chǎn)市場下行壓力持續(xù)，市場信心不足、疊加疫情影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象。百強房企業(yè)績表現(xiàn)遠(yuǎn)不及近年同期，行業(yè)TOP100房企1-5月累計業(yè)績規(guī)模同比大幅降低52.3%，較2020年同期的降幅也達(dá)到27.8%。近八成百強房企累計業(yè)績同比降幅高于30%。

從企業(yè)目標(biāo)完成情況來看，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至5月末的目標(biāo)完成率不足30%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足25%。絕大多數(shù)企業(yè)1-5月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于15個百分點。今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動調(diào)降了全年目標(biāo)，但目前企業(yè)實際的業(yè)績完成情況仍然不及預(yù)期，年內(nèi)貨值供應(yīng)及銷售去化壓力放大。

但在限價管控的情況下，有聲音指出，“一刀切”式的限價管控使得房企陷入進(jìn)退兩難的尷尬局面。

對此，廣東省地產(chǎn)商會向廣東省住建廳建言調(diào)整政策。今年6月10日，一份《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見和建議》紅頭文件流出，抬頭顯示為廣東省地產(chǎn)商會文件。文件稱：當(dāng)前房企在自救過程中面臨重重困難。部分企業(yè)擬在三四線等較低能級的城市積極去化庫存，以價換量，爭取現(xiàn)金回籠，但不少地方政府既限漲價又限降價，令企業(yè)無法根據(jù)市場實際情況降價促銷，無法通過快速銷售以回款自救，形成了進(jìn)退兩難的不利局面。建議調(diào)整當(dāng)前“一刀切”式的限價管控，適當(dāng)放寬備案價限制，建議土地出讓合同中未規(guī)定限價銷售的項目，可根據(jù)項目及市場實際情況制定備案價格。

花式促銷是助農(nóng)還是變相降價？

在銷售去化壓力下，部分房企也各出奇招，助力樓盤銷售。

以近期出圈的“小麥換房”、“大蒜換房”、“西瓜換房”、“水蜜桃換房”為例，多家房企嘗試通過瓜果、蔬菜、糧食等來抵扣首付從而吸引當(dāng)?shù)刭彿空撸瑏砑铀偃齑?，加強銷售回款。

其中，建業(yè)地產(chǎn)針對河南地區(qū)農(nóng)村客戶推出小麥、大蒜抵部分房款營銷活動，商丘市民權(quán)縣建業(yè)河畔洋房項目按照小麥2元/斤（最高可抵16萬元）、開封市杞縣建業(yè)城項目按照大蒜5元/斤抵首付的助農(nóng)活動，緩解首付壓力。其中建業(yè)城項目銷售人員表示，活動1個月已接到近3000個咨詢電話，樓盤到訪量800余組，共計成交近40套房源。達(dá)到一定的促銷效果。不過，后續(xù)推出的“小麥換房”活動在推出2天后已被叫停。

新城控股南京項目——新城·云漾濱江則推出“西瓜換房，最高抵10萬元”的活動，按照海報上的活動，可以10元一斤的價格收購西瓜沖抵房款，活動時間顯示自2022年6月28日至7月15日。不過，該活動目前暫緩執(zhí)行，新城·云漾濱江項目售樓處工作人員表示，活動方案還未完善好，現(xiàn)在還在更改，需等待進(jìn)一步的具體方案。

這樣的營銷案例正向各地傳導(dǎo)。6月29日，一張網(wǎng)傳海報顯示，位于江蘇無錫陽山的樓盤——弘陽·悅陽九璽也推出“水蜜桃我來收，您安家我助力”活動。按照活動方案，至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888萬元。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來，花式促銷是地方結(jié)合自身現(xiàn)存問題尋找到的新的提升樓市活力的方式，也是房企探索出的提升銷售業(yè)績的新方式，而且往往樣式較為新穎，區(qū)別于前期常規(guī)的放松政策，能夠在一定程度上避免購房群體疲態(tài)情緒，同時也從側(cè)面反映出房企對于銷售狀態(tài)回暖的迫切性較高，另外，由于各地限跌令等監(jiān)管政策猶存，直接降價或大幅降價以吸引購房者的途徑走不通，因此，房企另辟蹊徑，推出各式花式促銷以提升購房情緒，加速項目資金回款。

不過，目前市場上也有聲音指出，部分地區(qū)對于房地產(chǎn)降價促銷是有限制的，房企花式促銷可能是為了繞過這些限制。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，“我不認(rèn)為各種花式營銷都是為了繞開各地出臺的限跌令，一方面小麥和大蒜等抵房本身就是切合當(dāng)?shù)貙嶋H情況的做法，雖然對房價有一定影響，但切切實實也幫到一些有購買意向的人群。另一方面，如果房企要在價格方面進(jìn)行隱性調(diào)整，方法有很多，通過小麥和大蒜等抵房操作來實現(xiàn)受眾人群相對有限，不如送裝修、送車位等形式覆蓋面廣，效果更直接?！?

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，無論是小麥換房、大蒜換房還是西瓜換房，本質(zhì)上是想挖掘農(nóng)民的購買潛力，通過糧食瓜果換房來降低購房成本，激發(fā)合理的住房消費需求。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，愛心助農(nóng)是好事，但如果房企打著愛心助農(nóng)的旗號變相逃過監(jiān)管政策，這樣的做法就不可取。目前部分地區(qū)執(zhí)行限價，后續(xù)若房企借一些營銷，出現(xiàn)變相回避限價的做法，這是當(dāng)前各地在營銷市場過程中需要注意的風(fēng)險和問題。

除了上述個別樓盤推出的“愛心助農(nóng)活動”，今年以來各家房企也從區(qū)域和集團層面推出營銷活動。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，僅五一營銷期間，TOP30房企超六成都推出了區(qū)域和集團層面的營銷活動，其中超半數(shù)TOP10房企推出集團營銷活動。其中，五一期間折扣力度最高可達(dá)55折。五一期間，恒大、龍光、中梁等房企的基本折扣保持在85折左右，碧桂園部分項目最大折扣達(dá)到55折，弘陽部分項目最大折扣也在7折水平；“618”期間房企折扣力度減弱，除世茂部分團購項目達(dá)到8折，其余房企活動均保持在9折以上，與一季度持平。

近日，由中國社會科學(xué)院國家未來城市實驗室等機構(gòu)發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2022）》指出，預(yù)計2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積增速平穩(wěn)回落，銷售均價小幅上漲，新開工面積持續(xù)下降，投資增速明顯回落”的特點。

藍(lán)皮書指出，2022年，在堅持“房住不炒”目標(biāo)定位的前提下，面對更為嚴(yán)峻的穩(wěn)增長形勢，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”目標(biāo)重要性更加凸顯，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”將是貫穿全年的主題。信貸環(huán)境持續(xù)改善，但大幅放松的可能性較小。為促進(jìn)市場復(fù)蘇，對前期過緊的抑制政策進(jìn)行局部調(diào)整，促進(jìn)合理住房需求釋放。如針對需求端，未來政策可能在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、交易稅費、人才購房等層面調(diào)整優(yōu)化，以利于需求釋放。供給端，在“三線四檔”基本原則不變的前提下對房企融資政策邊際可能放松，集中供地的報名和競拍規(guī)則以及新房限價等均有調(diào)整空間。

藍(lán)皮書預(yù)計，在房地產(chǎn)政策相對平穩(wěn)的條件下，全年商品房銷售面積將增速回落，增長1.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，增長0.8%，住宅開發(fā)投資由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降0.2%；在土地價格上漲的情況下，銷售均價將保持小幅上漲，全年增長2.8%。

展望2022年，房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期持續(xù)改善，土地拍賣規(guī)則或在2021年三批次基礎(chǔ)上持續(xù)優(yōu)化，保證金比例、配套公建等或?qū)⒂兴纳疲凇叭€(wěn)”政策總基調(diào)下，土地拍賣市場預(yù)計仍將以“穩(wěn)”為主。

隨著2021年底信貸環(huán)境的改善以及2022年第一季度信貸額度相對寬松，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)走向復(fù)蘇，預(yù)計2022年房地產(chǎn)交易市場逐步修復(fù)，第一季度成交量完成筑底，第二季度成交價格實現(xiàn)止跌。二手房市場率先啟動，加快換房需求進(jìn)入新房市場，帶動新房成交量筑底回升，銷售端去化加快疊加房企融資壓力緩解，房企周轉(zhuǎn)效率回歸正?；Y金流動性壓力得到實質(zhì)性緩解，拿地信心逐步恢復(fù)帶動土地市場修復(fù)。

在房地產(chǎn)政策相對平穩(wěn)的條件下，預(yù)計2022年住宅交易規(guī)模達(dá)到22萬億～23萬億元。2022年新房銷售金額為15.3萬億～16.7萬億元，中性情形下銷售金額為16萬億元，同比下降2%，銷售面積同比下降5%，價格同比上漲3%。預(yù)計2022年二手房銷售金額為6.3萬億～6.7萬億元，中性情形下銷售金額為6.5萬億元，同比下降7%，成交面積同比下降8%，價格同比微漲1%。

城市分化會進(jìn)一步加大。如杭州、黃岡等新房出清周期不足半年，市場供不應(yīng)求，且2021年住宅用地成交規(guī)模同比下降，2022年新房新增供應(yīng)較難增長，新房價格上漲的壓力較大。長沙、西安、鄭州、泉州等城市新房出清周期在12個月以下，且大部分城市住宅用地成交量同比降幅超過20%，預(yù)計這類城市新房價格穩(wěn)中有升。出清周期為12～18個月的城市價格基本保持穩(wěn)定。出清周期超過18個月的城市庫存壓力較大，房價有下跌的壓力。

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