9月房地產(chǎn)行業(yè)：單月銷售降幅收窄至年內(nèi)最低 一線新房價格環(huán)比轉(zhuǎn)跌

報告摘要：

9月商品房銷售金額同比降幅收窄至今年最低水平。9月商品房銷售金額13510億，環(huán)比+33.7%，單月同比-14.2%，降幅比上月收窄5.7pct，1-9 月累計銷售金額9.94 萬億，同比-26.3%，降幅比上月收窄1.6pct。9 月伴隨房企營銷力度加大和供貨增加，環(huán)比改善，同比降幅-14.2%已經(jīng)小于今年1-2 月的-19.3%和6 月的-20.8%，但受到房價持續(xù)低迷、居民收入預(yù)期下降、多點散發(fā)疫情因素仍處于弱復(fù)蘇通道。

300 城土地出讓金累計同比進一步收窄。9 月土地成交價款1205 億元，環(huán)比+33.7%，單月同比-55.4%，購置面積1049萬方，環(huán)比+22.8%，單月同比-65%；9月中指院300 城土地出讓金4201 億元，環(huán)比+131%，同比-13.4%，1-9 月300 城累計土地出讓金2.14 萬億，累計同比-38.8%，降幅比上月收窄4.1pct。隨著更多城市增加土地供應(yīng)批次數(shù)量，我們相對看好土地端韌性，300 城土地出讓金同比降幅有望進一步收窄。

新開工同比低位徘徊，施工面積同比降幅走闊。9 月房屋新開工面積9705 萬平，同比-44.4%，降幅比上月收窄1.3pct；9 月竣工面積4018 萬平，同比-6.0%，降幅較上月擴大3.5pct；9 月在施工面積87.89 億平，同比-5.3%，降幅較8 月擴大0.8pct。

2022 年2 月-2022 年4 月中指院300 城土地成交建面7546 萬平，同比-57.4%，同時今年以來托底拿地的城投開工效率較低，以及大量去年下半年拿地驟減的民企可開工資源減少，綜合導(dǎo)致近期新開工面積同比持續(xù)低位徘徊、在施工面積同比下行。

開發(fā)投資完成額累計同比降幅達-8.0%。9 月商品房開發(fā)投資完成額1.28 萬億，環(huán)比+12.4%，單月同比-12.1%，降幅較上月收窄1.7pct，1-9 月累計投資完成額10.36萬億，累計同比-8.0%，降幅比上月進一步擴大0.6pct；今年以來土地購置端受壓制，同時今年以來施工面積和新開工面積同比不斷下滑，帶動施工投資同比下行。

由于銷售弱復(fù)蘇和融資端仍偏緊，9 月到位資金仍處于低位。9 月房到位資金1.35萬億，環(huán)比+11.9%，單月同比-21.3%，降幅較上月收窄0.5pct，1-9 月累計到位資金11.4 萬億，同比-24.5%，降幅比上月收窄0.4pct。我們認為10 月開始地方政府紓困有望提速，對出現(xiàn)房企項目層面融資改善能起到一定提振作用。

70 城新房價格持續(xù)負增。9 月70 個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比-0.3%，自去年9 月以來持續(xù)環(huán)比負增，同比-2.3%，降幅環(huán)比擴大0.2pct，其中一線城市環(huán)比-0.1%（今年以來首次環(huán)比下跌），二線城市環(huán)比-0.2%，三四線城市環(huán)比-0.4%。

投資建議：在930 寬松政策加碼、銷售弱復(fù)蘇背景下，穩(wěn)健綠檔房企持續(xù)受益于行業(yè)格局改善和盈利水平提升，未來優(yōu)質(zhì)混企和民企信用逐步修復(fù)，可適度配置彈性標(biāo)的，A 股建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、華發(fā)股份、金地集團、萬科A、濱江集團；H 股建議關(guān)注中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、美的置業(yè)。

風(fēng)險提示：房價過快反彈造成政策兩難；國內(nèi)新冠疫情反復(fù)。

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轉(zhuǎn)自東北證券股份有限公司 研究員：吳胤翔/喻杰