房地產(chǎn)行業(yè)2022年1-12月統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點評：行業(yè)基本面仍在磨底 政策面加碼曙光在望

銷售：市場仍處磨底階段，政策升級加碼企穩(wěn)可望。1-12 月商品房累計銷售面積135837 萬平方米，同比下降24.3%，跌幅較1-11 月擴(kuò)大1.0pct，當(dāng)月銷售面積14586.92 萬平方米，同比下降31.5%，跌幅較上月收窄1.7pct，環(huán)比回升44.8%。1-12 月商品房累計銷售金額133308 億元，同比下降26.7%，跌幅較上月擴(kuò)大0.1pct，12月單月銷售金額14660.41 億元，同比下降27.7%，跌幅較上月收窄4.6pct，環(huán)比回升49.4%。12 月供給端政策為市場注入信心，疊加傳統(tǒng)旺季跌幅有所收窄，但由于需求端政策在12 月未持續(xù)大力度跟進(jìn)，疊加12 月疫情防控措施優(yōu)化，整體銷售情況仍難言回暖。進(jìn)入2023 年需求端政策接連落地，我們認(rèn)為在行業(yè)基本面拐點尚未來臨之前，政策有望進(jìn)一步升級加碼，需求端政策或?qū)⒈３趾侠?、適度的刺激。展望2023 年隨著疫情防控措施優(yōu)化疊加需求端政策加碼，銷售有望在二季度迎來拐點。

投資：新開工與竣工持續(xù)低位，地產(chǎn)投資仍將承壓。1-12 月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額132895 億元，同比下降10.0%，12 月單月投資完成額9032.00 億元，同比下降12.2%，跌幅較上月收窄7.7pct，環(huán)比方面下降8.9%。全年新開工面積跌幅39.4%，是歷史最大跌幅，2014 年下行周期中14 年和15 年新開工面積同比跌幅也僅為10.7%和14.0%，全年新開工面積回落至2009 年以前水平。全年施工面積回落至2019 年以前水平，全年竣工面積回落至2010 年以前水平，跌幅均為歷史最大值。2022 年施工投資方面情況出現(xiàn)大幅的回落主要由于： 1）銷售回款持續(xù)下降；2）融資支持政策尚未完全落地，償債壓力持續(xù)；3）拿地和新開工規(guī)模連續(xù)下降，累積效應(yīng)下，后續(xù)施工投資或?qū)⒊掷m(xù)承壓。

土地：基本面修復(fù)仍待時間，土地市場寒冬延續(xù)。土地購置面積跌幅擴(kuò)大，土地市場復(fù)蘇仍待銷售企穩(wěn)。1-12 月累計土地購置面積10052.00 萬平方米，同比下降53.4%，12 月單月土地購置面積1596.84 萬平方米，同比下降51.6%，跌幅收窄6.8pct。全年來看，銷售持續(xù)下行疊加行業(yè)出清，房企資金壓力愈演愈烈，一方面房企在資金壓力下再投資拓展舉步維艱，已出險的民企失去拿地能力，尚未出險的房企面臨各資金方的擠兌壓力，資金優(yōu)先保持現(xiàn)金流和債務(wù)兌付避免違約，投資拿地難度較大；另一方面銷售持續(xù)下行，即使資金壓力相對較小的國企，在面對未來銷售不確定性的情況下也謹(jǐn)慎投資，聚焦于核心城市核心地塊，降低經(jīng)營風(fēng)險。展望2023 年，我們認(rèn)為銷售的恢復(fù)和企穩(wěn)需要經(jīng)歷政策逐步落地和購房者預(yù)期扭轉(zhuǎn)的時間，同時民企在資金端的基本面也仍然需要融資政策落地“輸血”和銷售企穩(wěn)“造血”兩個階段才能修復(fù)，因此可能民企端恢復(fù)拿地也仍待一定時間。因此，我們認(rèn)為土地市場在2023 年可能仍然難以出現(xiàn)大幅提振，存在土地成交進(jìn)一步收縮的可能性。

資金：開發(fā)貸環(huán)比改善，資金端政策多重發(fā)力。1-12 月開發(fā)到位資金148979.00 億元，同比下降25.9%，跌幅較上月擴(kuò)大0.3pct，12 月當(dāng)月開發(fā)到位資金12665.95 億元，同比下降28.7%，跌幅較上月收窄6.7pct，其中國內(nèi)貸款12 月當(dāng)月1564.79 億元，同比下降5.5%，定金及預(yù)付款12 月當(dāng)月4688.11 億元，同比下降31.0%，個人按揭貸款12 月當(dāng)月1945.22 億元，同比下降29.4%。2022 年末針對房地產(chǎn)企業(yè)推出的信貸、債券和股權(quán)“三支箭”融資政策，對于房企融資的支持規(guī)模和力度更大，執(zhí)行效果和落地性更強(qiáng)，進(jìn)入2023 年融資端政策持續(xù)釋放，央行和銀保監(jiān)會在主要銀行信貸工作座談會上，明確了改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表的具體內(nèi)涵，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。從政策力度來看，化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險決心已經(jīng)凸顯，我們認(rèn)為在供給端政策的多重發(fā)力之下，行業(yè)主體信用風(fēng)險或已基本見底，后續(xù)隨著需求端政策發(fā)力，優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營也有望企穩(wěn)。

穩(wěn)地產(chǎn)決心更堅定，重申地產(chǎn)投資機(jī)會。進(jìn)入2023 年，無論是供給端的優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)，還是需求端的按揭利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制，都可以看到政策的力度在逐步加大，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)重任下穩(wěn)地產(chǎn)的決心也更為堅定。同時，消極因素逐步消散，政策端不斷發(fā)力降低購房成本，經(jīng)濟(jì)活動逐漸恢復(fù)正常后收入預(yù)期提升，購房意愿也有望進(jìn)一步提升。因此我們認(rèn)為風(fēng)險出清已近尾聲；同時經(jīng)過一年多的深度調(diào)整，當(dāng)前市場已經(jīng)積攢一定購房需求等待釋放，因此當(dāng)下我們重申地產(chǎn)投資機(jī)會，并堅定看好地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。板塊方面，我們認(rèn)為當(dāng)前底部趨勢已較為明顯，我們判斷行業(yè)出清仍將繼續(xù)，熬過低谷期的房企將有望收獲行業(yè)回暖的紅利。隨著政策力度逐步擴(kuò)大，市場信心有望恢復(fù)。我們建 議關(guān)注四條主線：1.經(jīng)營改善，如金地集團(tuán)；2.信用改善，如新城控股；3.收并購機(jī)遇，如 保利發(fā)展、招商蛇口；4.集團(tuán)資源整合，如華發(fā)股份、南山控股。

風(fēng)險因素：政策風(fēng)險：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期，預(yù)售資金政策調(diào)控超預(yù)期。市場風(fēng)險：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。

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