預(yù)期有所改觀，風(fēng)險(xiǎn)總體可控——房地產(chǎn)市場(chǎng)有望穩(wěn)步復(fù)蘇 市場(chǎng)分化將加劇

經(jīng)歷了持續(xù)低迷，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2023年年初呈現(xiàn)成交量增、價(jià)格企穩(wěn)的回暖跡象。如何看待一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇?房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策還可從哪些方面進(jìn)一步優(yōu)化?

部分城市市場(chǎng)回暖

國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶介紹，1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)，比上月分別增加21個(gè)和6個(gè)。一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢(shì)趨緩;一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比下降。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況有所改善，具體表現(xiàn)為市場(chǎng)信心總體在增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售面積的降幅逐步收窄，部分城市住房租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)成交量有所增加。當(dāng)前二手房市場(chǎng)處于修復(fù)階段，表現(xiàn)在交易量出現(xiàn)恢復(fù)性增長。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月前兩周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50城二手房日均成交量較1月份同期水平提高約90%，節(jié)后兩周的成交水平超過去年同期約40%。

二手房市場(chǎng)回暖相對(duì)明顯，分城市看，一線城市春節(jié)后成交量增多，同比看，廣深企穩(wěn)速度較快;北京成交量也較為活躍;部分二線城市市場(chǎng)修復(fù)較為明顯，如南京二手房市場(chǎng)明顯回暖，天津、石家莊等城市也在恢復(fù);三四線城市呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性恢復(fù)的特點(diǎn)，企穩(wěn)回升集中在部分三四線城市。

專家表示，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，表明“保交樓”支持政策、金融支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展政策及各地因城施策調(diào)整優(yōu)化調(diào)控政策都在顯現(xiàn)效果。供給端，“三箭齊發(fā)”支持房企融資后，一些企業(yè)資金鏈吃緊狀況正慢慢改善;需求端，各地積極支持剛需和改善性住房需求，通過優(yōu)化限購、限貸等限制性措施，出臺(tái)購房補(bǔ)貼、降首付、降購房貸款利率等舉措，對(duì)促進(jìn)住房合理消費(fèi)起到積極作用。

市場(chǎng)分化將加劇

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策暖風(fēng)頻吹，一二線城市成交量出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民認(rèn)為，就此判斷樓市總體明顯企穩(wěn)還言之尚早。嚴(yán)榮也認(rèn)為，部分城市增加的成交量中有一定比例是前期累積需求的釋放，部分有改善需求的購房者還在期待更有力的政策支持。

對(duì)于2023年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，許小樂認(rèn)為，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)和居民收入正在逐步修復(fù)。在前期政策支持下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)能夠在去年基礎(chǔ)上溫和復(fù)蘇，緩解庫存壓力，價(jià)格總體能夠保持平穩(wěn)。

2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體有望呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)分化將加劇。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長，為宏觀經(jīng)濟(jì)增長提供更加堅(jiān)實(shí)支撐。但是，不同城市表現(xiàn)或?qū)⒂胁町?。北京、上海、深圳、杭州、成都等熱點(diǎn)城市復(fù)蘇程度將更為明顯，大多數(shù)中小城市樓市還將面臨一定下行壓力。

從成交看，長三角、珠三角、成渝區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)城市修復(fù)較好。一方面，防疫政策調(diào)整后，人們出行更方便，早期觀望情緒減弱;同時(shí)，限制性調(diào)控政策優(yōu)化、房貸利率降低，有助于降低購房成本、促進(jìn)住房需求釋放。整體看，這類利好更容易在經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等基本面較好的區(qū)域釋放出來。

當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但仍需高度重視個(gè)別城市或部分市場(chǎng)主體的風(fēng)險(xiǎn)隱患。尤其需要警惕，個(gè)別企業(yè)再度出現(xiàn)資金鏈斷裂、延遲交付的狀況，從而影響社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的信心。同時(shí)，更多城市步入存量房時(shí)代，隨著全國住房總量不斷增長，人均住房建筑面積顯著增加，越來越多的城市二手房交易成交占比將穩(wěn)步上升。

仍需進(jìn)一步增信心

為更好發(fā)揮房地產(chǎn)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的作用，還應(yīng)持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控舉措，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。具體看，還要因城施策，著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持落實(shí)生育政策和人才政策。特別是加大對(duì)改善性住房需求的支持力度，更好發(fā)揮金融對(duì)房地產(chǎn)支持作用，進(jìn)一步降低剛需和改善性購房需求的購房成本等。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，要注重穩(wěn)預(yù)期、增信心。一方面，要充分發(fā)揮有為政府和有效市場(chǎng)作用，盡早實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，為增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期夯實(shí)基礎(chǔ)。另一方面，要更加注重精準(zhǔn)施策，特別是聚焦釋放剛性和改善性住房需求，打通影響需求釋放的政策堵點(diǎn)，推出效果更好的政策舉措。

對(duì)于一線城市而言，限購和限貸政策是影響購房需求的主要因素。首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、普宅非普宅的界定標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)調(diào)整廣受關(guān)注。二線城市方面，首付比例、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，應(yīng)該還有調(diào)整空間。三四線城市方面，限購限貸等調(diào)控政策已比較寬松，收購商品房作為保障性租賃住房或是新的需求提振點(diǎn)。

政策仍然要進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)信心恢復(fù)。一是保持已出臺(tái)政策的穩(wěn)定性，確保市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)修復(fù)。二是加大對(duì)改善性住房消費(fèi)的支持力度。當(dāng)前包括一線城市在內(nèi)的重點(diǎn)城市限購、首套房認(rèn)定等方面仍有優(yōu)化空間。

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