住建部明確樓市調(diào)控方向：降低首套房首付比 落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸

據(jù)新華社7月27日?qǐng)?bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會(huì)上說，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

這是繼7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，對(duì)于政策調(diào)整的具體方向與內(nèi)容，住建部最新的表態(tài)。對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次住建部提及的政策方向充分體現(xiàn)了相關(guān)部門落實(shí)中央政治局會(huì)議的有關(guān)精神、調(diào)整優(yōu)化購房政策的導(dǎo)向，也有助于引導(dǎo)各地在此類領(lǐng)域持續(xù)放寬政策。”

繼續(xù)降低首套房首付比和貸款利率

對(duì)于住建部“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率”的提法，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預(yù)計(jì)在8月上旬前會(huì)有一波降首付和降利率操作?！?

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，全國20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%?？傮w上城市能級(jí)越高，首付比例越高；城市能級(jí)越低，首付比例越低。

具體城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，為35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對(duì)來說，一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等城市，首付比例均為20%，這和此類城市持續(xù)降低入市門檻、降低購房成本等有直接關(guān)聯(lián)。

中指研究院也指出：“目前，多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門要求的最低水平，首套最低20%、二套30%，除此之外，個(gè)別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高為80%和70%（非普宅）。”

就房貸利率而言，隨著LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）的下調(diào)，首套房和二套房貸款利率下限也不斷下降。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年7月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個(gè)基點(diǎn)。

“整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，多個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)未改，部分符合評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，仍有望繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在小幅下調(diào)空間?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜說。

進(jìn)一步落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策

“此次最值得關(guān)注的就是‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’政策，可以比較明確地認(rèn)為，該表述對(duì)于一線城市影響是最大的?！眹?yán)躍進(jìn)如是說。

中指研究院指出，目前，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴(yán)重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應(yīng)適時(shí)調(diào)整予以支持，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場(chǎng)交易。

以北京為例，按照當(dāng)前認(rèn)房又認(rèn)貸政策，很多購房者在改善換房過程中，二套房首付比例最高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若是優(yōu)化該政策，二套房首付比例最低將至35%、房貸利率可以降至4.75%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“在住建部表態(tài)后，預(yù)計(jì)各地將會(huì)有具體的政策出臺(tái)。尤其是大家普遍關(guān)注的‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策，后續(xù)一線城市跟進(jìn)執(zhí)行的可能性會(huì)比較高?！?

另外，在支持改善需求方面，這次住建部也明確提出了“換房減免稅費(fèi)”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“降低交易稅費(fèi)，如通過降低個(gè)人所得稅、契稅、增值稅、中介費(fèi)用等降低購房成本，也有利于修復(fù)置業(yè)預(yù)期。”

值得關(guān)注的是，7月25日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，其中購房環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠多達(dá)19條。雖然是對(duì)既有政策的梳理、匯總、指引，但是該動(dòng)作也向市場(chǎng)釋放利好信號(hào)，部分政策還有進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化的空間。

而在去年9月30日，對(duì)于換房減免稅費(fèi)，財(cái)政部、稅務(wù)總局還發(fā)布過支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策“的公告，對(duì)于”賣一買一的置業(yè)人群，實(shí)行個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠，最高全部退還。

陳文靜指出：“下半年，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時(shí)間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當(dāng)前核心一、二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，比如優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費(fèi)等仍是政策方向?！?

7月多部門密集表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控

事實(shí)上，進(jìn)入7月份，對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央以及各大部門發(fā)聲不斷。

7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議，在涉及房地產(chǎn)方面，指出要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

其中，“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”為首次提出。在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策體系或基調(diào)或?qū)⒚媾R大調(diào)整。

在城中村改造方面，7月21日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，指出在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過公共服務(wù)均等化、全覆蓋，不僅能解決發(fā)展不平衡、不充分的問題，還能真正釋放消費(fèi)潛力和內(nèi)需。

更值得關(guān)注的是，隨著新增房貸利率的不斷下調(diào)，市場(chǎng)上有關(guān)存量房貸利率下調(diào)的呼聲也得到了央行的回應(yīng)。7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?

還有“金融16條”中涉及房企存量融資以及商業(yè)銀行發(fā)放的專項(xiàng)借款配套融資兩條政策的延期，有助于促進(jìn)項(xiàng)目完工交付，在保交樓的同時(shí)，也有助于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

中央以及各大部門對(duì)于房地產(chǎn)的不斷表態(tài)、出臺(tái)政策，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，增加了想象空間。中指研究院分析認(rèn)為，在政治局會(huì)議明確了政策方向之后，各地調(diào)整優(yōu)化調(diào)控政策的節(jié)奏也將加快，而具體會(huì)有哪些政策出臺(tái)，一方面取決于當(dāng)前各地政策工具箱的空間，另一方面也與城市市場(chǎng)表現(xiàn)密切相關(guān)。