本報告導讀:
關(guān)于房地產(chǎn)需求端政策的著力點,臨近市場一致預期的“大招”,即取消一線城市認房認貸,在落地之前,關(guān)注政策演進和密度。
摘要:
需求端發(fā)力不 夠是目前市場一致認為的樓市下行的根本原因,而其中最核心的發(fā)力點就是一線城市認房認貸的取消,當前住建部表態(tài)可以做優(yōu)化。目前市場的一致預期,仍然是認為總量需求仍在,但在樓市低迷階段,對需求的刺激不夠,相對克制的政策制約了正常的需求釋放,能夠改變這一態(tài)勢的,來自于對一線城市的政策做改變,而其中最大的政策,就是限購限貸和認房認貸的取消。近期,住建部召開企業(yè)座談會,會上提到“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施”。也即,目前房地產(chǎn)的政策,開始走向目前市場的一致預期。
我們認為目前市場的核心矛盾,依然是房企的信用收縮和居民不加杠桿的約束,因此,市場預期的“大招”效果指向性更多的在一線城市,結(jié)果上來看屬于結(jié)構(gòu)性政策。房企信用收縮仍然主導目前市場的下行,疊加城鎮(zhèn)化提升速度較之前放緩。從2022 年以來的銷售和貸款之間的關(guān)系來看,居民在使用杠桿方面保持克制,整體杠桿率水平呈現(xiàn)下行趨勢。因此,通過認房認貸的取消,也就是將二套房有條件作為首套房政策,最大的變化就是可以有更高的杠桿率(更低首付比例)和更低的利率,這對目前的非一線城市來說,已經(jīng)不構(gòu)成約束。因此,政策指向性目前就是在一線城市,若能過向其他城市傳導,則是在總量信用擴張周期,通過一線需求向二線溢出,二線向三線溢出。而目前仍處于總量收縮狀態(tài),我們判斷,該政策從結(jié)果來看,應該是結(jié)構(gòu)性政策。
市場預期已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變,正在從“救與否”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤皹鞘衅鹋c否”,政策預期進入到深水區(qū)。在經(jīng)歷2022 年樓市下行之后,市場更多的是認為在房住不炒下的政策克制,樓市的好轉(zhuǎn)只取決于政策工具箱,因此,股票市場的波動基本都是跟政策預期。當前,市場預期開始轉(zhuǎn)變,從“救與否”轉(zhuǎn)變?yōu)榫鹊恼呗涞?,開始進入到預期政策的密集兌現(xiàn)期。
在驗證行業(yè)改善之前,密切關(guān)注政策密度,一線城市政策松動之前,都是政策蜜月期,政策密度決定板塊表現(xiàn)的高度。樓市切實改善的結(jié)果驗證,會逐步臨近,但這需要先打出政策底牌,因此,在一線城市切實出臺具體政策之前,政策密度將決定板塊高度,目前已經(jīng)是蜜月期。階段性的關(guān)注一線城市本土企業(yè),受益首開股份、京投發(fā)展等,龍頭如保利發(fā)展等依然是中期配置首選,全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司,中新集團、招商蛇口等。
風險提示:政府重新放開前融再走土地金融模式,市場需求加速下行。
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轉(zhuǎn)自國泰君安證券股份有限公司 研究員:謝皓宇/白淑媛/郝亞雯
2024-2030年中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及未來趨勢研判報告
《2024-2030年中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及未來趨勢研判報告》共七章,包含二三線城市房地產(chǎn)投資風險與應對措施,中國主要房地產(chǎn)開發(fā)商的二三線城市投資布局現(xiàn)狀及策略分析,中國二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及市場前景分析等內(nèi)容。
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