強二線城市樓市“松綁”：12城全面取消限購，金九未至、銀十可期？

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，9月29日至10月5日，國慶前7天，武漢新建住房成交1661套，同比2022年國慶7天的成交546套，增長204%。

這主要得益于9月以來武漢一系列房地產(chǎn)利好政策的推出。9月1日，武漢第一時間跟進落實“認房不認貸”；9月19日，武漢《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺，包括全面取消限購、支持多孩家庭購房、設立房企白名單等十條措施；而9月28日啟動的武漢線上房交會上，購房契稅補助政策正式生效。

不止武漢，據(jù)不完全統(tǒng)計，9月以來，共有12個強二線城市全面取消限購，更多的城市優(yōu)化限購限售政策。政策的調(diào)整在短期對市場活躍度帶來了一定的提振作用，但從中指研究院的數(shù)據(jù)上看，9月二線城市新房成交面積雖環(huán)比小幅提升10個百分點，但9月二線城市整體的樓市成交量仍環(huán)比下降5.2%，新政的市場效果仍然有待觀察。

強二線城市松綁限購

8月底，“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱后，武漢在9月1日跟進實施了這一政策，打響了二線城市“認房不認貸”的第一槍。隨后，又有佛山、成都、廈門、長沙、蘇州、無錫、沈陽、杭州等二線城市密集跟進，目前，這一輪限貸放松政策已在二線城市中廣泛鋪開。

除了放松限貸外，二線城市優(yōu)化限購的信號也十分明顯。9月4日晚間，沈陽宣布全面放開樓市限購、限售、落地執(zhí)行“認房不認貸”，成為了這一輪樓市政策調(diào)整中，最早對政策全面放松的強二線城市。

隨后，位于長三角地區(qū)的南京在9月7日晚發(fā)布新政，全面取消限購。9月11日，同處山東的濟南和青島兩座城市先后發(fā)布政策，濟南自2023年9月11日起取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制，商品住房取得《不動產(chǎn)權證書》后即可上市交易。青島也宣布取消全域限購，在全市范圍內(nèi)，商品住房取證即可上市交易。

據(jù)不完全統(tǒng)計，9月以來，共有沈陽、大連、南京、福州、蘇州、濟南、青島、鄭州、合肥、廈門、西安、武漢、無錫、長沙、成都、寧波等城市加入優(yōu)化限購的行列，其中有部分城市為全面取消限購，還有部分城市為分區(qū)域取消限購。值得一提的是，這些城市中大多為省會城市，也是強二線城市，對于周邊城市具有一定示范作用，或?qū)⑼苿尤∠拶徴咴诟鼜V泛的范圍實行。

強二線城市密集調(diào)整樓市政策，意味著除一線城市外，基本所有城市的房地產(chǎn)行業(yè)的限購都已經(jīng)放松，重新回歸市場化的調(diào)整機制。

廣東省住房政策研究中心首席研究員表示，二線城市在9月頻發(fā)樓市松綁、刺激房地產(chǎn)市場的政策，是想抓住“金九銀十”和開發(fā)商年底沖刺業(yè)績的機會，通過政策的刺激提升市場情緒和入市的積極性，讓市場交易量能夠穩(wěn)定下來。

由于一線城市在政策上具有標桿作用，同時受到供需狀況、居民收入、政策考量等多方面限制，放開限購還需要經(jīng)過多方面的權衡，相比之下，同樣具有示范作用的核心二線城市便成為了此輪樓市調(diào)控中的重點。

目前，仍有長沙、成都、西安、廈門等強二線城市是實行部分取消限購的政策，或意味著后續(xù)二線城市房地產(chǎn)政策還有釋放潛力的空間。

中指研究院市場研究總監(jiān)表示，政策仍有進一步優(yōu)化空間、二手房活躍度提升、房價預期趨穩(wěn)等因素，將對強二線城市的房地產(chǎn)市場形成有利帶動。而普通二線城市的市場預計短期仍將持續(xù)底部盤整，這部分城市房地產(chǎn)政策已基本放開，未來繼續(xù)優(yōu)化政策對樓市的提振效果或不足，疊加房企降價跑量意愿仍較強，這些城市房價下跌預期仍在，市場修復或需要更長時間。

二線城市優(yōu)化限購政策全面推行后，政策的發(fā)力空間將逐步趨窄，政策效果也將出現(xiàn)邊際遞減，可能會導致市場對于政策的敏感度下降，后續(xù)需要更多的在供給端作出一些適應需求變化的調(diào)整。

新政效果仍待觀察

新政出臺后，門店售賣區(qū)域的商品房已經(jīng)落實了政策，從各大平臺端口找過來咨詢的客戶數(shù)量明顯增多，目前還是看二手房的顧客更多一些。但有一部分顧客正在等待房交會的契稅政策，處于觀望狀態(tài)。

“這一輪取消限購政策可以進一步刺激有購房需求的居民消費，目前我們門店的成交量確實開始回暖，但相較2022年還是有所下滑。”龔嘉表示。

9月28日，武漢線上房交會啟動，購房契稅補助正式生效。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月29日至10月5日，國慶前7天，武漢新建住房成交1661套，同比2022年國慶7天成交546套，增長204%，市場熱度明顯提升。

另據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年國慶假期（9.29-10.6）代表城市新建商品住宅成交情況顯示，武漢2023年國慶假期成交面積為21.1萬平方米，較2022年同期上漲58%。

“對于大部分非一線城市來說，堅持政策動態(tài)優(yōu)化調(diào)整，從因城施策到‘一區(qū)一策’，保證政策的延續(xù)性、市場發(fā)展的穩(wěn)定性，這是武漢的有效實踐。

下一步，應在需求端加大消費支持力度，特別是加大推動“一區(qū)一策”，精準支持改善自住需求，降低住房換購交易稅費，促進新房、二手房良性循環(huán)等。此外，還可加大供給側結構性改革步伐，比如“漢十條”中，有5條屬于企業(yè)紓困措施，鼓勵企業(yè)創(chuàng)新、提升品質(zhì)，促進行業(yè)優(yōu)勝劣汰。這樣一來，既有短期的消費鼓勵，也注重中長期的關鍵要素，引導企業(yè)適應房地產(chǎn)發(fā)展新模式，逐步轉(zhuǎn)型升級，走高質(zhì)量發(fā)展之路。

不過，從整個強二線城市的情況來看，新政策的效果尚待觀察。

據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計，9月二線代表城市新建商品住宅銷售面積環(huán)比增長約10%，整體小幅回升，但絕對規(guī)模仍處在近年來的低位。

除武漢外，更多的強二線城市在新政出臺后的首月樓市并未能達到預期。9月，二線城市樓市成交量整體環(huán)比下降5.20%，其中蘇州跌幅顯著，為-26.56%。9月29日至10月6日，包括蘇州、青島、杭州、南昌、南京、長沙、濟南、合肥、沈陽在內(nèi)的眾多二線城市日均成交面積同比仍大幅下滑，二線城市合計日均成交面積較2022年同期下降63%。

9月二線代表城市新房成交面積仍處在低位，同時各城市分化較明顯，主要受到前期限制性政策執(zhí)行嚴格情況、城市基本面、房地產(chǎn)供求關系等因素影響。其中，前期限制性政策較為嚴格以及基本面較好的核心二線城市在政策優(yōu)化帶動下，市場活躍度有所提升，而前期政策已較為寬松的普通二線城市市場活躍度受政策優(yōu)化帶動效果有限。

雖然9月樓市并沒有大家預期的好轉(zhuǎn)，但相比7、8月的快速下跌已經(jīng)相對穩(wěn)定，這意味著新政實行后，市場至少在短期內(nèi)實現(xiàn)了企穩(wěn)。目前買房的需求還很旺盛，市場仍具有潛力，10月預計看房量會明顯增長。

“此外，政策的影響不僅僅局限在購房看房量等方面，同時也取決于開發(fā)商積極提升公建配套、服務設施、居住屬性、房屋設計等功能，來適應居民需求變化，從而促進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。