房地產(chǎn)行業(yè)：定了！2024房地產(chǎn)政策如何發(fā)力

12 月21 日至22 日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，系統(tǒng)總結(jié)2023 年工作，分析形勢，明確2024 年重點(diǎn)任務(wù)，推動住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展再上新臺階。

會議指出，明年的工作要堅持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，重點(diǎn)抓好4 大板塊18 個方面工作。

——住房和房地產(chǎn)板塊，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢。

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險，重拳整治房地產(chǎn)市場秩序。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。

——城鄉(xiāng)建設(shè)板塊，要深入踐行人民城市理念，把增進(jìn)民生福祉、推進(jìn)共同富裕作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，打造宜居韌性智慧城市，建設(shè)宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村。積極推進(jìn)城市更新行動，做實(shí)做細(xì)城市體檢。

——建筑業(yè)板塊，深化建筑業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，持續(xù)在工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化轉(zhuǎn)型上下功夫，努力為全社會提供高品質(zhì)建筑產(chǎn)品，打造“中國建造”升級版。

——基礎(chǔ)支撐板塊，適應(yīng)從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的要求，大力加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作，為推動住房城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展筑牢根基。

【中指觀點(diǎn)】

1、“房住不炒”總基調(diào)不變，適應(yīng)新形勢下，以政策“進(jìn)”促市場“穩(wěn)”，政策落實(shí)見效可期本次會議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”，2024 年預(yù)計房地產(chǎn)政策繼續(xù)“進(jìn)”來促進(jìn)房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”，會議明確了住房和房地產(chǎn)板塊的兩大方向——“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，各項(xiàng)支持政策有望繼續(xù)發(fā)力。

房地產(chǎn)的“先立后破”，或主要體現(xiàn)在新模式“立”、舊模式“破”上，在新模式尚未建立前，舊模式的“破”也需要循序漸進(jìn)，各項(xiàng)配套政策預(yù)計將綜合考量市場影響程度穩(wěn)步推進(jìn)。

2、因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，核心城市有望繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策“因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策”指導(dǎo)各地優(yōu)化樓市政策的思路沒有改變，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢下，各地樓市政策預(yù)計將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。

根據(jù)中指監(jiān)測，2023 年，全國各地政策出臺頻次超600 次，年底北京、上海下調(diào)首付比例、降低房貸利率等，大幅降低了居民置業(yè)門檻和置業(yè)成本。當(dāng)前，僅部分核心城市仍有一定限制性政策，預(yù)計2024年，核心一二線城市首套、二套首付比例有望進(jìn)一步下降，一線城市也有望因區(qū)、因需優(yōu)化限購政策，二線城市或全面取消限購政策，更多低能級城市預(yù)計將通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)住房需求釋放。

3、“保交樓”仍是重點(diǎn)，預(yù)計將繼續(xù)強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)或進(jìn)一步擴(kuò)圍化解項(xiàng)目交付風(fēng)險仍是2024 年政策聚焦點(diǎn)之一，預(yù)計“保交樓”配套資金和政策有望進(jìn)一步落實(shí)，修復(fù)市場預(yù)期。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、改革預(yù)售制度或是“保交樓”重要配套舉措。此前住建部就已明確“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，2023 年已有多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，合肥、鄭州亦提出在部分區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。2024 年，預(yù)計將有更多城市或地區(qū)推進(jìn)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，有望加快預(yù)售制改革進(jìn)程。

4、穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險，企業(yè)融資支持力度有望加大，政策著力點(diǎn)或在落實(shí)上2023 年房企融資環(huán)境改善不明顯，企業(yè)資金依然承壓，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險蔓延，阻斷風(fēng)險蔓延、給予房企更多資金支持或是穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險的必然路徑。年底，中央金融工作會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議均強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”，2024 年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，“三個不低于”等政策若能實(shí)質(zhì)性落地將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境。

5、行業(yè)新發(fā)展模式加快構(gòu)建，“三大工程”配套政策預(yù)計將加速落地在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制逐漸建立，有利于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)新的平衡。房地產(chǎn)發(fā)展從居民住房實(shí)際需求出發(fā)，以人的流向和需求特征為基礎(chǔ)，來匹配房屋供給規(guī)模和產(chǎn)品類型，同時配合相應(yīng)的土地供給和資金支持，更好地實(shí)現(xiàn)供求匹配，才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“三大工程”方面，今年以來，中央已多次在重要會議中強(qiáng)調(diào)積極推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，國常會先后審議通過了相關(guān)指導(dǎo)意見。本次會議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，預(yù)計2024 年，“三大工程”配套政策有望加快落實(shí)，積極發(fā)揮穩(wěn)投資、穩(wěn)消費(fèi)的作用。其中，城中村改造各地實(shí)施細(xì)則預(yù)計將陸續(xù)出臺，一批項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段將在供需兩端支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。保障房實(shí)施策略也有望逐漸明晰，預(yù)計2024 年配售型保障房將在部分城市探索實(shí)施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構(gòu)成的住房保障體系得以構(gòu)建，進(jìn)而推動市場+保障、購+租的住房制度加快完善，探索新的發(fā)展模式更進(jìn)一步。

另外，隨著配售型保障房政策不斷落實(shí)，未來對商品住房市場的限制性政策預(yù)計將減少，市場和保障的關(guān)系將會逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性，高質(zhì)量、好地段、好服務(wù)的新房項(xiàng)目依然具備市場潛力。

整體來看，本次會議進(jìn)一步明確了2024 年房地產(chǎn)政策的發(fā)力方向，我國住房發(fā)展正從“有沒有”進(jìn)入到“好不好”階段，會議強(qiáng)調(diào)要“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道”，“好房子”供  給量增加也意味著將促進(jìn)更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場超調(diào)后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，“有利因素”正在不斷增加，2024 年房地產(chǎn)市場有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)。

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