借鑒日本70年代宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展映射國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢【圖】

    從房地產(chǎn)市場來看，綜合人口、城市化、金融視角因素，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場也與1970年代的日本更為類似。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要風(fēng)險來自于短期因素，包括經(jīng)濟(jì)失速和調(diào)控政策。

    近年來，中國老齡化問題越來越受到社會重視，針對老齡化問題，我國開始在新生人口端進(jìn)行政策改革，但老齡化趨勢處于一個長周期過程，同時人口老齡化與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)度也具有一定影響因素。

    從日本房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史來看，反向撫養(yǎng)比（15-64歲的人口/受撫養(yǎng)人口）能較好的反映房地產(chǎn)需求與人口的關(guān)系。日本的反向撫養(yǎng)比從1960-1971年一直處于上升狀態(tài)，同期日本政府正在推進(jìn)城市化發(fā)展，人口向城市聚集的現(xiàn)象非常明顯，促使日本該時期房地產(chǎn)市場新開工數(shù)量處于高速增長狀態(tài)，到1972年達(dá)到186萬套的峰值。

    日本2006年反向撫養(yǎng)比跌破2以后，房地產(chǎn)新開工數(shù)量開始大幅下滑，并且隨著反向撫養(yǎng)比的下降呈加速狀態(tài)。

    中國2017年反向撫養(yǎng)比為2.53，目前正處于下行通道，但是從中國人口結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)階段正處于建國后第一波人口高峰，1950-1953年出生人口。跌破2要到2032年，所以未來一段時間量上不需要太擔(dān)心。

1962-2017年中國、日本反向撫養(yǎng)比走勢圖

資料來源：智研咨詢整理

    從城鎮(zhèn)化率角度來看，中國城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)未結(jié)束，2017年中國城鎮(zhèn)化率是58.52%，每年增長1.2%；日本在70年代達(dá)到了70%。普遍認(rèn)為，城鎮(zhèn)化率從50%到80%，是城市化第二階段，即城市越來越大。

    中國目前問題是在總量結(jié)構(gòu)不平衡，未來二線城市，如南京、杭州的發(fā)展?jié)摿赡軙鱿胂?。有醫(yī)療、教育資源的城市未來發(fā)展空間很大，一些中西部城市如武漢、成都、重慶，比如武漢、成都、重慶各自擁有36、29、27所三甲醫(yī)院，均位居全國前20。

1970-2017年中國、日本城鎮(zhèn)化走勢圖

資料來源：智研咨詢整理

    金融維度選取居民部門杠桿率和存貸比（住房抵押貸款/家庭部門存款）兩個指標(biāo)。因?yàn)檫@兩個指標(biāo)反映了房地產(chǎn)市場購買力的風(fēng)險和購買力消耗情況。根據(jù)BIS的統(tǒng)計數(shù)據(jù)（居民信用/GDP），中國居民部門杠桿率48.4%，日本是57.0%，最高時72.2%，美國目前77.3%，歷史最高98.6%。

    日本是在1982年首次達(dá)到50%左右。當(dāng)時離泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰（1990年）還很早。中國居民部門杠桿率絕對數(shù)相比其他發(fā)達(dá)國家同期水平并不高，但是每年有6%增速，加速較快。居民部門存貸比（只統(tǒng)計房貸，不計算消費(fèi)貸）。2016年中國居民部門存貸比值為36.3%，英國、德國、韓國、日本分別為53.4%、49.4%、94.0%、46.6%。橫向來看，中國目前的狀況仍處于可承受的范圍內(nèi)。

2016年全球主要國家居民部門存貸比值

資料來源：智研咨詢整理

    2008年以后，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國居民部門杠桿率從20%一路上行至當(dāng)前的48.4%，雖然低于主要發(fā)達(dá)國家水平，但在新興經(jīng)濟(jì)體中已經(jīng)屬于最高。而且考慮到我國最終分配中，居民部門可支配收入只占60%，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都在90%以上，我國居民債務(wù)占居民可支配收入的比重已經(jīng)高達(dá)93%，明顯偏高。

1964-2016年日本居民部門杠桿率走勢圖

資料來源：BIS、智研咨詢整理

2010-2017年中國居民部門杠桿率走勢圖

資料來源：BIS、智研咨詢整理

    戰(zhàn)后70年，日本經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了漲落起伏。在日本70年代與中國現(xiàn)階段的情況做細(xì)分對比之后，當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及房地產(chǎn)市場狀況與日本1970年代更為類似，而非1990年代。日本在70年代完成轉(zhuǎn)型之后，迎來了80年代的發(fā)展高潮。中國的國內(nèi)市場、發(fā)展?jié)摿Χ急?0年代的日本更好，未來有望獲得更為優(yōu)質(zhì)的發(fā)展動力。

    從長周期來看，未來房地產(chǎn)市場整體性風(fēng)險較低，只有一些結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。人口流出，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的城市面臨較大風(fēng)險，但是一、二線城市有成長性的、人口流入的，未來需求及成長空間很大。雖然中長期看地產(chǎn)還比較樂觀，但是短期調(diào)整還沒有結(jié)束，甚至很多城市量價的調(diào)整還未完全反映。從地產(chǎn)周期看，當(dāng)前地產(chǎn)周期處于下行周期，歷史上經(jīng)驗(yàn)是，上行期與下行期周期比例為1.5：1。這一輪地產(chǎn)擴(kuò)張期起點(diǎn)是2015年3月，以量出現(xiàn)正增長為標(biāo)志；下行期開始是2017年9月，量出現(xiàn)調(diào)整為標(biāo)志。粗略估計，上行了29個月，對應(yīng)下行理論上是20個月，也就是說可能在2019年中旬結(jié)束下行周期。

2009-2018年中國房地產(chǎn)市場調(diào)控周期統(tǒng)計

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理