房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量發(fā)展轉(zhuǎn)移至存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，物業(yè)管理或?qū)⒊蔀橄乱粦?zhàn)場(chǎng)【圖】

    之前十幾年，我國(guó)房地產(chǎn)主要依靠“增量”的路徑取得了迅猛的發(fā)展。增量時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)拿地、建造、出售的流程，獲得房屋銷售收入，實(shí)現(xiàn)土地的快速變現(xiàn)。過(guò)去，拿地能力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著能獲得最多的增量，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高毛利率的企業(yè)能夠獲得高凈資產(chǎn)收益率。

    近年來(lái)土地供應(yīng)放緩，《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要（2016—2030年）》提出“分類引導(dǎo)城鎮(zhèn)化發(fā)展，將京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤(pán)活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地”。

    國(guó)有建設(shè)用地出讓面積自2013年達(dá)到高點(diǎn)之后持續(xù)回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額的增速大幅下跌，雖然有所恢復(fù)，但是依舊未達(dá)10%。

    2017年，供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地60.32萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)13.5%。其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地12.28萬(wàn)公頃，同比下降0.2%；商服用地3.09萬(wàn)公頃，同比下降12.0%；住宅用地8.43萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)13.2%；基礎(chǔ)設(shè)施及其他用地36.52萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)22.4%。

2013—2017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)情況走勢(shì)圖

資料來(lái)源：自然資源部、智研咨詢整理

    2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額109799億元，同比增長(zhǎng)7.04%，增速僅提升0.16個(gè)百分點(diǎn)。

2012-2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額及增速走勢(shì)圖

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    房地產(chǎn)盈利能力下降，行業(yè)毛利率由原先約40%跌至不足30%。部分一線城市二手房交易量已遠(yuǎn)超一手房交易量，也就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始從增量市場(chǎng)發(fā)展轉(zhuǎn)移至存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

2010-2017年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率走勢(shì)圖

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    進(jìn)入存量時(shí)代，地產(chǎn)發(fā)展模式發(fā)生改變，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為重點(diǎn)，出現(xiàn)房企巨頭拆分物業(yè)上潮。在增量時(shí)代，開(kāi)發(fā)商的盈利模式簡(jiǎn)單粗放，賺的是房屋出售“一次性”的錢(qián)。但是在存量時(shí)代，新房增量有限，依靠賣房盈利的路徑遇到瓶頸，運(yùn)營(yíng)好存量資產(chǎn)成為各大企業(yè)的共同方向。一些大型地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始積極拓展其他業(yè)務(wù)，比如萬(wàn)科和碧桂園都涉足了家裝、長(zhǎng)租等領(lǐng)域，保利涉足社區(qū)超市、養(yǎng)老教育、二手房交易等領(lǐng)域。

    加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)開(kāi)發(fā)是房企面對(duì)存量時(shí)代做出的重要布局。原本物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)企業(yè)的“配飾”并未引起房企過(guò)度重視，物業(yè)服務(wù)更多地被看作房企內(nèi)部成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)出于縮減成本的動(dòng)力，提供的物業(yè)服務(wù)大多基礎(chǔ)和單一。但是在存量時(shí)代，物業(yè)服務(wù)重要性凸顯，幾家房地產(chǎn)企業(yè)巨頭如綠城中國(guó)、碧桂園等紛紛通過(guò)分拆物業(yè)管理公司上市，部分物業(yè)管理公司市值甚至超過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)母公司，由“配飾”變“主體”。

房企分拆物業(yè)公司情況

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    根據(jù)物業(yè)百?gòu)?qiáng)報(bào)告，目前物業(yè)呈現(xiàn)出多業(yè)態(tài)均衡發(fā)展的趨勢(shì)，住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)百花齊放。2017年住宅物業(yè)業(yè)務(wù)占比69.85%，依舊處于絕對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

2017年物業(yè)業(yè)態(tài)面積占比情況

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    分業(yè)態(tài)來(lái)看，辦公物業(yè)服務(wù)費(fèi)最高，達(dá)7.88元/㎡/月，其次是商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，為7.02元/㎡/月，住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)最低，為2.30元/㎡/月。2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)為4.26元/㎡/月，略高于2016年，豐富的物業(yè)形態(tài)提升了物業(yè)公司的收入水平。

2017年不同業(yè)務(wù)服務(wù)費(fèi)情況（元/平方米/月）

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    物業(yè)服務(wù)質(zhì)量在影響購(gòu)房者選擇房產(chǎn)的因素中起到越來(lái)越重要的作用。物業(yè)客戶特別是住宅用戶逐漸意識(shí)到物業(yè)的重要性：①促進(jìn)財(cái)產(chǎn)保值增值。物業(yè)對(duì)于房屋的整修、維護(hù)起重要作用，完善的物業(yè)服務(wù)可以促進(jìn)房屋保養(yǎng)，幫助業(yè)主財(cái)產(chǎn)保值增值。2017年，百?gòu)?qiáng)物格業(yè)服務(wù)企業(yè)在管的二手房平均價(jià)格高出周邊二手房?jī)r(jià)格9.06%，年套租金價(jià)格高于周邊年套均租金價(jià)格6.88%。②營(yíng)造良好的居住工作環(huán)境。物業(yè)掌管著業(yè)主長(zhǎng)期居住或者工作的場(chǎng)所，涉及場(chǎng)所的治安問(wèn)題、衛(wèi)生問(wèn)題、設(shè)施問(wèn)題等。

2014-2017年百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率均值

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    物業(yè)服務(wù)收繳率不斷提升，且一線客戶愿意支付的水平高于二三線城市。2014年百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)收繳率為93.02%，此后不斷提升，2017年提升至94.14%，側(cè)面反映出業(yè)主對(duì)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的意愿不斷提升。從不同城市對(duì)比來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在一線城市的平均物業(yè)費(fèi)達(dá)7.12元/㎡/月，而二線和三、四線分別為3.67和3.58元/㎡/月，可能原因是一線住戶支付能力更強(qiáng)、支付意愿更高。

    綜上，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的重要性認(rèn)識(shí)增強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)成為業(yè)主選擇房產(chǎn)的重要條件；業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)意愿提升，收繳率不斷提高，物業(yè)費(fèi)用有提升的空間，為行業(yè)繼續(xù)成長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。