房企復(fù)工再推遲，開發(fā)商急謀應(yīng)對之道[圖]

    房企高管們普遍認(rèn)為，調(diào)整稅收與限購政策，是對自己立竿見影的幫助

《財(cái)經(jīng)》記者王博/文馬克/編輯

    2月9日，部分頭部房企再次宣布延長復(fù)工時(shí)間，截至發(fā)稿前，正榮、融創(chuàng)、龍湖、濱江等房企將復(fù)工時(shí)間推遲至2月17日。

    受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入超長假期。土地拍賣、開發(fā)、營銷等環(huán)節(jié)節(jié)奏放緩，房企資金回流突然變慢。華泰證券此前的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年下半年房企將進(jìn)入償債高峰期，每個(gè)季度的償債額（境內(nèi)債）都將超過1200億元。

    房企脆弱的資金鏈在此次疫情中面臨大考。

    平安證券、民生證券等多家券商認(rèn)為，未來房企融資條件放寬是大概率事件。

    但融資條件放寬并不能解決短期危機(jī)，房企高管們普遍認(rèn)為，最立桿見影的利好舉措還是稅收與限購政策的調(diào)整。

    “整個(gè)行業(yè)得緩半年”

    李浩是融創(chuàng)在江蘇省的銷售人員。他告訴《財(cái)經(jīng)》，目前公司并沒有明確銷售人員何時(shí)復(fù)工，估計(jì)是2月17日?，F(xiàn)在雖然可以網(wǎng)上看房，但客戶都害怕疫情會(huì)影響房價(jià)，觀望的居多。不僅如此，在李浩工作的區(qū)域，很多建筑工地也沒有復(fù)工。

    “現(xiàn)在房企減低損失的方法有限，除了喊口號生扛，就是網(wǎng)上售樓，但購房者肯定觀望，他們對后市不看好，對未來也沒信心。”中交集團(tuán)一位區(qū)域總對《財(cái)經(jīng)》表示。中交集團(tuán)通知2月10日復(fù)工，但高管們也只能線上辦工。

    相比中交集團(tuán)，萬達(dá)高管們2月2日就開始線上開會(huì)，萬達(dá)基層的工作人員也開始在家辦工。

    “去年收工早，計(jì)劃今年早開工，現(xiàn)在一切都打亂了”，萬達(dá)商管西安公司的一位高管表示。由于疫情，萬達(dá)全國各地商場基本關(guān)停，此前，萬達(dá)曾宣布將減免所有商戶一個(gè)月的租金和萬達(dá)廣場的物業(yè)費(fèi)，共約40億元。這位高管預(yù)測，整個(gè)行業(yè)得緩半年。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，從2020年1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間暴跌95%。克而瑞在近期的電話會(huì)議中指出，春節(jié)前后一周的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)基本接近零，預(yù)計(jì)未來零成交還會(huì)在一段時(shí)間成為常態(tài)。

    二手房市場也不樂觀，劉楓是北京鏈家東城區(qū)的一位店長，他表示鏈家大部分員工2月3日就回京了，但要10號后才開門上班。現(xiàn)在他們的客戶都是線上VR看房，但截至記者發(fā)稿前，也沒有一單預(yù)約線下看房。“我們沒有發(fā)布明確的行情預(yù)測，畢竟疫情來的很突然，但就目前情況來看，近兩個(gè)月應(yīng)該都不會(huì)好。”

    鏈家已經(jīng)為2-3月份安排了大量的內(nèi)部學(xué)習(xí)內(nèi)容和培訓(xùn)，劉楓認(rèn)為，這說明公司預(yù)計(jì)在此期間的客戶帶看和成交量會(huì)大幅度降低。

    施工與土地拍賣均停擺

    復(fù)工之后的地產(chǎn)行業(yè)，除了銷售，建筑施工和拿地也受到了不少影響。

    一位萬科、融創(chuàng)等很多一線房企的分包商告訴《財(cái)經(jīng)》記者，往年他們要求管理人員正月十五之前到崗做準(zhǔn)備，普通工人正月二十左右能到崗80-90%。但今年總包商到現(xiàn)在也沒給出復(fù)工時(shí)間，大家都在等消息?，F(xiàn)在他們每天都在線上對返鄉(xiāng)的工人們做調(diào)查問卷，為復(fù)工做準(zhǔn)備。調(diào)查內(nèi)容主要是身體是否正常，接到復(fù)工通知是否能及時(shí)到崗，是否來自湖北等重點(diǎn)疫區(qū)，村莊是否處于封閉狀態(tài)，開車是否能進(jìn)出等。

    “從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，工人們的返工意愿很強(qiáng)烈。”這位分包商希望，疫情在2月底之前能有轉(zhuǎn)機(jī)。

    目前大部分省市都把復(fù)工時(shí)間改到正月十五之后或者是二月末，而往年建筑工地的工人也是正月十五以后上班。

    但就算2月末復(fù)工，生產(chǎn)也要滯后，因?yàn)閺?fù)工工人回來后需要隔離14天，車間可能問題不大，但工地人員混雜，肯定要延誤工期。“我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，很多關(guān)鍵崗位工人所在的村莊都被封閉管理，到崗時(shí)間沒法估計(jì)，到崗后即便開發(fā)商急于趕工期，但政府也會(huì)干預(yù)。”分包商說。

    目前多地開工日定為2月10日，已經(jīng)比正常開工日延遲了10日左右。推遲時(shí)間最長的恒大，要求2月20日前不得開工。

    關(guān)于復(fù)工日，各地政府要求不一。2月6日，南京市公告各建筑工地復(fù)工時(shí)間不得早于2月9日24時(shí)，并鼓勵(lì)企業(yè)根據(jù)疫情形勢，結(jié)合工地實(shí)際，延遲或錯(cuò)峰復(fù)工；深圳要求不早于2月10日，但開工前要做好相關(guān)備案；鄭州是目前復(fù)工日期最晚的，要求房地產(chǎn)工程直至3月6日方可復(fù)工，售樓部暫緩開門。

    龍湖財(cái)務(wù)部門的一位員工對《財(cái)經(jīng)》表示，其實(shí)政府財(cái)政收入上的壓力也很大，一邊想盡快開工，一邊又怕大規(guī)模復(fù)工讓疫情更加嚴(yán)重。

    上述分包商則表示，雖然現(xiàn)在復(fù)工日期未定，但他們不會(huì)裁員，相信很多大企業(yè)首先想到的方法也不會(huì)是裁員。“大部分員工都是熟練工人，培養(yǎng)出來不容易，裁掉以后想再招到類似技能的員工就太難了，畢竟中國現(xiàn)在是用工荒。”

    與建筑工地一起的停擺的是土地拍賣市場。

    “出不了門，除非網(wǎng)上拍賣。”前述中交集團(tuán)區(qū)域總擔(dān)心，很多在2019年高舉高打高周轉(zhuǎn)的房企會(huì)“斷糧”。2019年受金融監(jiān)管和周期性調(diào)控的影響，很多房企都處于錢緊的階段，只有保持快拿地、快開工、快銷售高周轉(zhuǎn)的模式，才能保持現(xiàn)金流。

    雖然營銷、買地、建設(shè)的步伐都放緩，影響了房企的現(xiàn)金流，但銀行利息和到期債務(wù)都要準(zhǔn)時(shí)支付，否則就有違約、降低信用評級的風(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)讓房企將來的融資成本進(jìn)一步升高。如果疫情得不到有效控制，重倉疫情較嚴(yán)重地區(qū)的房企的現(xiàn)金流會(huì)更緊張。

    壓力雖大，但本輪抗擊疫情，地產(chǎn)商們卻反應(yīng)迅速，積極馳援湖北。目前，百家房企累計(jì)捐款近14億元，多家地產(chǎn)公司設(shè)立疫情基金，并向疫情嚴(yán)重地區(qū)捐贈(zèng)口罩、蔬菜等必備物資。

    春節(jié)前后，全國大量商場停業(yè)，中小店主貨物積壓，損失慘重。萬達(dá)、金茂、富力、華潤置地、融創(chuàng)文旅集團(tuán)等房企陸續(xù)公布了減免全體商戶租金的公告，時(shí)間從半個(gè)月到一個(gè)月不等。

    對于銀行是否會(huì)放寬信貸標(biāo)準(zhǔn)，多位房企高管表示，暫時(shí)沒有，但應(yīng)該會(huì)有。

    萬科的兩位區(qū)域財(cái)務(wù)高管希望在稅收減緩，預(yù)售條件、按揭、限購政策放寬，以及行政審批效率提高上能有所改變。他們認(rèn)為，這比放寬融資條件對解決短期現(xiàn)金流問題更有幫助。