2025年房地產(chǎn)投資策略報(bào)告：產(chǎn)能牛耳已執(zhí) 價(jià)值重升可期

【內(nèi)容提要】

一、美元潮汐機(jī)理：中國(guó)地產(chǎn)政策周期與美元潮汐存在一定的關(guān)系。本輪美元潮汐對(duì)中國(guó)會(huì)更為有利。美聯(lián)儲(chǔ)歷史上的加息周期，中國(guó)均采取國(guó)內(nèi)通脹和地產(chǎn)寬松方式應(yīng)對(duì)。我們認(rèn)為，2020年是首次出現(xiàn)中國(guó)地產(chǎn)調(diào)控疊加美元加息。

二、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)政策順周期開(kāi)啟-對(duì)比2014年周期啟動(dòng)。我們認(rèn)為，對(duì)比2014年，當(dāng)前市場(chǎng)不利點(diǎn)：不同類(lèi)型的城市人口周期和債務(wù)水平差異較大。結(jié)論：同步復(fù)蘇存在難度，邊緣城市底部時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。對(duì)比2014年，當(dāng)前市場(chǎng)有利點(diǎn)：1）有效產(chǎn)能去化更加明顯。2）中期土地供給有明顯收縮。行業(yè)投資力度大幅下行對(duì)后階段加速行業(yè)觸底具備積極意義。3）房?jī)r(jià)有一定調(diào)整幅度。4）銷(xiāo)售規(guī)模調(diào)整幅度大。綜合測(cè)算，我們預(yù)計(jì)未來(lái)二十年我國(guó)住房建面需求合計(jì)將從2024年的19.70億平縮減至2033年的15.00億平，并進(jìn)一步縮減至2043年的8.49億平。

三、判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)25年將進(jìn)入底部區(qū)域。近年來(lái)，我國(guó)庫(kù)存去化壓力呈現(xiàn)逐年攀升的狀態(tài)。考慮到市場(chǎng)相對(duì)高點(diǎn)已降幅明顯，因此我們判斷，2025年行業(yè)商品房銷(xiāo)售同比增速有望收窄。我們認(rèn)為，雖然2025年房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售量還會(huì)震蕩，但整體已進(jìn)入底部區(qū)域。隨著后續(xù)政策效果逐漸落實(shí)，供需兩側(cè)趨向平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入企穩(wěn)修復(fù)階段。

四、企業(yè)端：保信用轉(zhuǎn)向保價(jià)值。考慮強(qiáng)調(diào)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)向。突出房地產(chǎn)行業(yè)新模式。后階段企業(yè)將從保信用轉(zhuǎn)向保價(jià)值。企業(yè)將轉(zhuǎn)向：賺真錢(qián) ，真分紅，長(zhǎng)期分。行業(yè)將以“資產(chǎn)激活”作為本輪市場(chǎng)發(fā)展的重要核心點(diǎn)。企業(yè)將按照“大并購(gòu)、穩(wěn)增長(zhǎng)、優(yōu)格局”思維推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展。

五、牛市就是消滅一切低估值。關(guān)注市場(chǎng)從負(fù)反饋?zhàn)呦蛘答伒年P(guān)鍵拐點(diǎn)。我們認(rèn)為，一旦企業(yè)資產(chǎn)激活（從虛擬到實(shí)體），房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表彈性空間巨大！

六、投資建議：堅(jiān)定強(qiáng)推大藍(lán)籌！重點(diǎn)關(guān)注：“上倉(cāng)位+低估值+收并購(gòu)預(yù)期”的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。A股：開(kāi)發(fā)類(lèi)：招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、萬(wàn)科A、建發(fā)股份、新城控股、華僑城A、金地集團(tuán)。地方平臺(tái)：城建發(fā)展、天健集團(tuán)、張江高科、首開(kāi)股份、衢州發(fā)展。H股：開(kāi)發(fā)類(lèi)：中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。物業(yè)類(lèi)：萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、越秀服務(wù)。

七、風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控加碼和行業(yè)基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。

知前沿，問(wèn)智研。智研咨詢(xún)是中國(guó)一流產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，十?dāng)?shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書(shū)、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)。專(zhuān)業(yè)的角度、品質(zhì)化的服務(wù)、敏銳的市場(chǎng)洞察力，專(zhuān)注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案，為您的投資決策賦能。

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