房地產(chǎn)行業(yè)：疫情對房地產(chǎn)業(yè)(地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn))的影響分析

    住宅地產(chǎn)——需求遞延：短期關(guān)停售樓處影響明顯，但或間接促進(jìn)三四月小陽春，微幅下調(diào)銷售額增速預(yù)測和竣工增速預(yù)測

    1）復(fù)工情況統(tǒng)計(jì)、最遲3 月中復(fù)工：疫情的發(fā)展超出想象，對地產(chǎn)最直接的影響是售樓處的關(guān)閉以及開發(fā)項(xiàng)目的停工，銷售遇阻意味著未來的開發(fā)拿地也將受阻，從各地政府公告披露情況來看大部分地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售和和施工在2 月 10 號(hào)左右原則上可以復(fù)工， 河南和安徽整體復(fù)工可能最晚， 銷售最遲的是河南開封和南陽（2 月 24 日），開工最遲的是鄭州（3 月 16 日）和合肥（3 月 9 日）。2）下調(diào)房價(jià)及銷售額漲幅預(yù)測至-0.82%：我們統(tǒng)計(jì)了過去三年 1-2 月各項(xiàng)指標(biāo)占全年的比值，發(fā)現(xiàn)占比從大到小依次為：竣工面積 14.7%>到位資金 14.3%>投資 9.0%>開工 8.8%>銷售額 8.1%>土地 7.8%，雖然 1-2 月整體銷售可能不理想，但占比小且我們整體理解為是延遲了需求，因?yàn)樽》啃枨蟛⒉皇瞧胀ǖ南M(fèi)需求，不大會(huì)因?yàn)槎唐诘囊咔橛绊懚枨笙В嗍沁f延了。因此不排除 3-4 月或許會(huì)出現(xiàn)小陽春，但又由于經(jīng)濟(jì)損失的客觀存在，房價(jià)漲幅或?qū)⒉患邦A(yù)期，導(dǎo)致商品發(fā)銷售額增速不及預(yù)期。我們下調(diào)房價(jià)預(yù)測從3%降至2%，2020 銷售額漲幅從0.15%下調(diào)至-0.82%。3）下調(diào)竣工增速至16.5%但依舊高增長：我們在 2019 年度策略中預(yù)測 2020 年竣工增速為 21.6%，從竣工角度，由于 1-2 月竣工面積占比較大，且全年竣工量較多，1 個(gè)月的停工將對竣工影響較多，我們中性假設(shè)，由于 2020 竣工體量較大，工期難趕，半個(gè)月的竣工將無法完成，會(huì)導(dǎo)致竣工量由原來預(yù)測的11.67 億平米下降至 11.18 億平米，竣工增速從21.6%下降至 16.3%。

    物業(yè)管理——需求新增：物業(yè)管理滲透率和集中度都將提升

    1）多地補(bǔ)貼物業(yè)或者減免稅費(fèi)應(yīng)對疫情：物業(yè)管理公司在此次抗疫戰(zhàn)中成為核心單元，各個(gè)地方也積極出臺(tái)補(bǔ)貼及支持政策，其中杭州和深圳按每平米補(bǔ)貼0.5 元標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼兩個(gè)月，其中西湖區(qū)按實(shí)際投入補(bǔ)貼不高于10 萬元的補(bǔ)助；上海給與樓宇和園區(qū)物業(yè)管理管理5-20 萬元補(bǔ)貼；更多區(qū)域給予了減免和延期支付稅款等形式的政策支持；2）物業(yè)管理滲透率和毛利率有望進(jìn)一步提升：疫情將加深居民對物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)可度以及催生物業(yè)管理的新增需求，行業(yè)目前滲透率僅57%，未來有望繼續(xù)提升，同時(shí)從無到有的過程，伴隨著毛利率的調(diào)升，行業(yè)毛利率或?qū)⑻嵘?）物業(yè)管理集中度有望進(jìn)一步提升至45%：除了總量需求提升，結(jié)構(gòu)上大家對優(yōu)質(zhì)和專業(yè)的物業(yè)需求將持續(xù)提升，更換服務(wù)較差物業(yè)的需求也會(huì)提升，龍頭物業(yè)公司的集中度將進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)2025 年百強(qiáng)市占率將接近45%。

    商業(yè)地產(chǎn)——需求減少：零售物業(yè)類商業(yè)地產(chǎn)租金和出租率或雙降

    1）多企業(yè)應(yīng)對疫情免租減少短期收入：據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)，萬達(dá)商管、保利商業(yè)、華潤置地、招商蛇口、大悅城控股、銀泰集團(tuán)美的置業(yè)、新城控股、富力、華潤置地等多商業(yè)地產(chǎn)公司紛紛免租，對行業(yè)影響收入約0.6-3.6%。2）富力集團(tuán)、華潤置地等等眾多商業(yè)集團(tuán)紛紛出臺(tái)免租金措施；2）整體開業(yè)率統(tǒng)計(jì)約40-50%：據(jù)萬商俱樂部網(wǎng)站數(shù)據(jù)，全國商場截止2 月8 日開業(yè)率在40-50%左右，較之前大幅下降，且需要再嚴(yán)格審批后方可開業(yè)；3）空置率或短期提升、長期租金和出租率也承受壓力：空置率北、廣、深均處于低位（5%）附近，上海位于歷史中值水平，受疫情影響以及整體經(jīng)濟(jì)的影響，行業(yè)的空置率或?qū)⒍虝荷闲?。由于?jīng)濟(jì)增速和收入的切實(shí)影響，長期租金和出租率也將承壓。

    投資建議：此次疫情對房地產(chǎn)短期影響明顯，利好物業(yè)管理，利空商業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)相對中性，我們下調(diào)住宅銷售額和竣工增速預(yù)測，看好物業(yè)管理滲透率和集中度的進(jìn)一步提升，商業(yè)地產(chǎn)租金和出租率面臨壓力，短期重點(diǎn)推薦：萬科A、金科股份、保利地產(chǎn)、招商積余、保利物業(yè)；持續(xù)建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司：萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、金科股份、中南建設(shè)、陽光城、融創(chuàng)中國、世茂、龍湖集團(tuán)、旭輝控股、美的置業(yè)等；2）物業(yè)管理龍頭：招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅、永升生活、綠城服務(wù)、雅生活等；3）商業(yè)地產(chǎn)及舊改棚改：大悅城、中國國貿(mào)、城投控股、城建發(fā)展。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)政策大幅收緊、房屋價(jià)格大幅下跌、疫情防控不及預(yù)期