房地產(chǎn)：區(qū)域分化取代能級(jí)分化 開發(fā)記錄超越拿地能力

   市場(chǎng)銷售景氣依舊，不過傳統(tǒng)意義上一二三線城市分化并不明顯，反而是華東等強(qiáng)勢(shì)區(qū)域明顯好于華北等區(qū)域，區(qū)域分化呈現(xiàn)固化格局。

    新房銷售高歌猛進(jìn)。2020 年前5 月，全國商品房銷售額同比僅下降10.6%，5月單月則同比增長14.0%。2020 年6 月單月，龍頭公司合計(jì)銷售同比增長15.8%。 二手房市場(chǎng)表現(xiàn)也良好。

   能級(jí)分化收窄。傳統(tǒng)來說，市場(chǎng)質(zhì)疑三四線城市的潛力。但房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境并不等同于房價(jià)上漲潛力，三四線政策更為溫和，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。更重要的是，今年以來我們并沒有見到位于都市圈的三四線城市表現(xiàn)明顯差過一二線。

   都市圈分化加劇，華東區(qū)域表現(xiàn)亮眼。華東市場(chǎng)表現(xiàn)出旺盛活力，而華北則相對(duì)黯淡。我們認(rèn)為，人口的邊際變化值得關(guān)注，2016 年之后華北核心城市常住人口增長乏力，二手市場(chǎng)賣房困難也限制了改善鏈條啟動(dòng)。而且，核心城市對(duì)周邊地區(qū)有示范效應(yīng)。另一個(gè)造成華北區(qū)域表現(xiàn)黯淡的原因是政策波動(dòng)。盡管華北和華東區(qū)域政策松緊大體一致，但華北區(qū)域調(diào)控波動(dòng)更加頻繁，這也影響了居民住房消費(fèi)的預(yù)期。

   關(guān)注華東區(qū)域占比。投資者歷史上比較關(guān)注一二線城市占比，但我們認(rèn)為核心都市圈內(nèi)部的三四線城市去化并不困難。我們建議投資者關(guān)注華東區(qū)域的占比，因?yàn)閷?dǎo)致華東區(qū)域市場(chǎng)景氣的因素可能是持續(xù)的，并非短期的。目前來看，中國金茂、新城控股等公司在華東區(qū)域貨值占比較高，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較為豐富。

   風(fēng)險(xiǎn)因素：7 月之后受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，銷售轉(zhuǎn)淡的風(fēng)險(xiǎn)。

   投資策略：開發(fā)運(yùn)營能力和資金成本因素更顯重要，推薦被低估的重點(diǎn)房企。

    我們認(rèn)為，目前企業(yè)整體拿地能力的差別更小，土地市場(chǎng)撿漏的可能性更小，除了存量貨值區(qū)域布局差異外，企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)能力和資金成本都更加重要。我們看好被低估的重點(diǎn)房企和具有一定運(yùn)營優(yōu)勢(shì)的藍(lán)籌房企，推薦保利地產(chǎn)，龍湖集團(tuán)，旭輝控股集團(tuán)，金地集團(tuán)，世茂集團(tuán)，萬科A，濱江集團(tuán)和大悅城。