房地產市場超預期復蘇

    2020年的房地產市場歷經蝶變，從新冠肺炎疫情嚴重時市場“寒冬”到后續(xù)回暖，房地產市場超預期復蘇，房地產企業(yè)分拆物業(yè)板塊單獨上市熱情高漲。不過，“房住不炒”的總基調依然不變，多個城市房地產調控政策不斷加碼。

    持續(xù)常態(tài)化調控

    房地產市場發(fā)展離不開宏觀政策調控，總體來看，即使面對2020年上半年疫情的打擊，我國房地產市場仍堅持“房住不炒”的總基調，下半年“十四五”規(guī)劃也再次強調房地產調控長效機制。

    具體來看，房地產調控2020年上半年較為寬松，但三季度以來，調控政策出現收緊趨勢。從全國范圍來看，從7月開始已經有30個城市出臺調控政策，為樓市降溫，11月又有多個城市升級加碼調控政策。

    中原地產統(tǒng)計數據顯示，全國房地產調控在2020年11月單月累計次數為33次，1-11月合計全國房地產調控政策次數高達458次。

    貝殼研究院報告也顯示，去年全國共計39城出臺相關調控政策，其中上半年僅12城出臺調控政策。此外，全年的房地產調控政策包括四大方向，分別為抑制房價過快上漲、打擊炒房渠道、加大新房供給、防范金融風險。

    2020年8月住建部與央行約談12家重點房企，“三道紅線”融資新規(guī)流出，成為房地產行業(yè)的顛覆性事件。貝殼研究院數據顯示，截至2020上半年，完全不踩線的房企只有6家，其中有3家2019年的有息負債增長規(guī)模超過15%。與此同時，2021年房企到期債務規(guī)模預計將達12448億元，同比增長36%，行業(yè)償債壓力驟升。為符合監(jiān)管要求，房企正在積極應對，通過多種渠道和方式改善自身財務結構，且已取得階段性成果，未來主動“降檔”的房企將逐步增多。

    市場超預期復蘇

    經歷了年初市場的“寒冬”，各大房地產企業(yè)不斷探索，房地產市場也逐步回暖，目前來看，市場已經超預期復蘇。

    國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，2020年1-11月，全國房地產開發(fā)投資約12.95萬億元，同比增長6.8%，增速比1-10月提高0.5個百分點；同期房地產開發(fā)企業(yè)到位資金約17.1萬億元，同比增長6.6%，增速比1-10月提高1.1個百分點。11月，房地產開發(fā)景氣指數為100.55，比10月提高0.05點。

    此外，2020年1-11月，我國商品房銷售面積為15億平方米，同比增長1.3%，增速比1-10月提高1.3個百分點；同期商品房銷售額為14.9萬億元，同比增長7.2%，增速比1-10月提高了1.4個百分點。值得注意的是，2020年11月是我國房地產歷史上商品房銷售額和銷售面積最高的一個11月，而1-11月的累計銷售面積和銷售額也是房地產市場年內首次全面同比上漲。

    中原地產報告顯示，房地產銷售面積增速在疫情影響下持續(xù)下滑，終于在2020年10月同比持平，并在11月同比轉正，年內銷售額也連續(xù)三個月同比轉正。2020年全年，我國房地產市場銷售額刷新歷史紀錄已成定局，有望高達17萬億元(2019年全年銷售額為159725億元)。

    分拆物業(yè)上市火熱

    2020年房地產市場的一大看點就是物業(yè)公司扎堆上市：一方面，在“三道紅線”政策之下，降負債成為一眾房企的首要任務，分拆物業(yè)上市可實現“曲線救國”；另一方面，因備受資本青睞，物業(yè)公司上市后會獲得比母公司更高的估值。

    中原地產報告顯示，2020年以來，物業(yè)公司上市成為資本市場一道新的風景線。年內累計新增13家物業(yè)公司登陸香港資本市場，另有20余家企業(yè)在準備上市。這些物業(yè)股大多數由規(guī)模型房地產開發(fā)企業(yè)分拆而出。中信證券也預測，2020年第四季度物業(yè)公司上市融資規(guī)模，將遠遠超過2020年前三季度的總和。

    金融數據和分析工具服務商萬得(Wind)數據顯示，港股127家房地產開發(fā)企業(yè)市盈率的中位值為6.35倍，而港股30家房地產服務企業(yè)(物業(yè)公司)市盈率的中位值為18.39倍。

    諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對中國商報記者介紹，一方面，物業(yè)公司自身希望在多種經營業(yè)務方面進行布局；另一方面，物業(yè)公司上市也是其所屬的房地產企業(yè)實現價值外顯的一種方式。

    不過，2020年10月以來，多家物業(yè)公司上市出現破發(fā)，如10月19日上市的卓越商企服務和10月30日上市的合景悠活。物業(yè)板塊在2021年能否迎來拐點還有待觀察。