物業(yè)管理行業(yè)：稀缺的實(shí)控人重視和戰(zhàn)略升維

    物業(yè)管理行業(yè)（或者說(shuō)廣義的空間服務(wù)業(yè)）也正在經(jīng)歷市場(chǎng)格局的迅速變化。

    一個(gè)集團(tuán)能否把全部戰(zhàn)略重心都投放到空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)上去，能否找到適合運(yùn)營(yíng)服務(wù)板塊發(fā)展的領(lǐng)路團(tuán)隊(duì)，能否以新思維看待并購(gòu)整合，打造強(qiáng)有力的中后臺(tái)系統(tǒng)，都成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵決定因素。

    物管行業(yè)形成全新競(jìng)爭(zhēng)格局，市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)倒逼戰(zhàn)略關(guān)注。政策支持，社會(huì)需求提升，再加上資本市場(chǎng)助力，物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程不可遏制。傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)所習(xí)慣的小而美、小而精的業(yè)務(wù)模型，隨著機(jī)器替代人工，多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)展，越來(lái)越無(wú)法維持；也隨著行業(yè)中臺(tái)人員薪資待遇提升，服務(wù)內(nèi)容升維，越來(lái)越不可持續(xù)。行業(yè)正在快速形成全新的競(jìng)爭(zhēng)格局，而全新的競(jìng)爭(zhēng)格局需要企業(yè)樹(shù)立全新的戰(zhàn)略觀。

    現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)物管公司進(jìn)行多維支持。隨著資本市場(chǎng)和決策層共同認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的價(jià)值，開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部也開(kāi)始重視物業(yè)管理板塊。開(kāi)發(fā)企業(yè)變得更愿意分擔(dān)運(yùn)維成本。再如，地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，會(huì)投入物業(yè)管理領(lǐng)域，進(jìn)行并購(gòu)。利用開(kāi)發(fā)企業(yè)朋友圈外拓，謀求開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司外拓的協(xié)同，也蔚然成風(fēng)。

    戰(zhàn)略重心傾斜不是資源堆積，還需更進(jìn)一步。盡管地產(chǎn)公司關(guān)注到物業(yè)管理公司的高估值，但對(duì)空間運(yùn)營(yíng)和服務(wù)行業(yè)的重心傾斜，卻知易行難。一方面，一些企業(yè)家只知道高估值，卻不知道為什么高估值。另一方面，空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有本質(zhì)區(qū)別。實(shí)際控制人對(duì)企業(yè)的重視至關(guān)重要。這種重視，其實(shí)不需要通過(guò)增持股票來(lái)體現(xiàn)，而可以通過(guò)諸如人才引入和人事安排，戰(zhàn)略并購(gòu)資金投放等方面來(lái)體現(xiàn)。整體而言，在有地產(chǎn)背景的大企業(yè)中，我們認(rèn)為龍湖和碧桂園的實(shí)控人對(duì)于空間運(yùn)維服務(wù)最為重視，華潤(rùn)、世茂、旭輝、金科對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)維服務(wù)的重視程度也確實(shí)不低。

    大房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷關(guān)鍵變化。開(kāi)發(fā)營(yíng)造、租售交易、空間運(yùn)維、空間服務(wù)等共同構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)。大房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從開(kāi)發(fā)營(yíng)造向運(yùn)營(yíng)服務(wù)的大趨勢(shì)。物業(yè)管理行業(yè)（或者說(shuō)廣義的空間服務(wù)業(yè)）也正在經(jīng)歷市場(chǎng)格局的迅速變化。

    從橫向角度，物業(yè)管理權(quán)正在迅速集中于少數(shù)龍頭，龍頭之間的競(jìng)爭(zhēng)可能在三年內(nèi)變得更加激烈。從縱向角度看，物業(yè)管理正在越過(guò)圍墻，進(jìn)入資產(chǎn)管理，乃至企業(yè)和家庭全場(chǎng)景服務(wù)的領(lǐng)域，探索自身邊界所在。

    風(fēng)險(xiǎn)因素：集團(tuán)將對(duì)物業(yè)管理公司的支持純粹理解為輸送利益，造成物管企業(yè)報(bào)表失真，也導(dǎo)致物管企業(yè)真實(shí)能力無(wú)法提升的風(fēng)險(xiǎn)。

    投資建議：企業(yè)家的戰(zhàn)略觀，已經(jīng)成為決定物管公司成長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。一個(gè)集團(tuán)能否把全部戰(zhàn)略重心都投放到空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)上去，能否找到適合運(yùn)營(yíng)服務(wù)板塊發(fā)展的領(lǐng)路團(tuán)隊(duì)，能否以新思維看待并購(gòu)整合，打造強(qiáng)有力的中后臺(tái)系統(tǒng)，都成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵決定因素?？紤]到行業(yè)存在高維的強(qiáng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，我們相信物業(yè)管理行業(yè)的集中度會(huì)顯著高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，最終出現(xiàn)3-5 家城市空間生態(tài)平臺(tái)?？春么罂臻g服務(wù)行業(yè)的投資機(jī)會(huì)，推薦綠城服務(wù)、世茂服務(wù)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、新城悅服務(wù)和永升生活服務(wù)。