房地產(chǎn)行業(yè)：開(kāi)工向下 竣工超預(yù)期 貸款兩集中效果顯現(xiàn)

    價(jià)穩(wěn)量升，剔除基數(shù)擾動(dòng)，銷售增速仍可觀

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021 年1-6 月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)，2021 年1-6 月，商品房銷售額同比增長(zhǎng)38.9%，較2019 年同期增長(zhǎng)31.4%；銷售面積同比增長(zhǎng)27.7%，較2019 年同期增長(zhǎng)17.0%。從單月增速看，6 月商品房銷售金額、面積同比分別增長(zhǎng)8.6%、7.5%，較2019 年同期分別增長(zhǎng)18.3%、9.8%。從區(qū)域看，東部、中部城市表現(xiàn)較好，單月銷售額增速分別達(dá)10.5%、12.5%。城鎮(zhèn)化率持續(xù)提升，上半年銷售表現(xiàn)仍可觀，2021 年上半年，TOP30 房企中公布銷售目標(biāo)的公司目標(biāo)完成度過(guò)半。我們認(rèn)為，地產(chǎn)仍是當(dāng)前財(cái)政和投資的重要托底工具，目前行業(yè)溫和向好，對(duì)基本面形成支撐。維持行業(yè)看好評(píng)級(jí)，我們認(rèn)為三季度地產(chǎn)將取得超額收益。

    開(kāi)工向下，竣工超預(yù)期

    2021 年1-6 月，房屋新開(kāi)工同比增長(zhǎng)3.8%，較2019 年同期下降4.0%；單月同比下降3.8%，連續(xù)3 月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。開(kāi)工下滑的原因是多方面的，集中供地、融資收緊都對(duì)房企開(kāi)工形成一定壓制。1-6 月，房屋竣工面積同比增長(zhǎng)25.7%，較2019 年同期增長(zhǎng)12.5%；單月同比增長(zhǎng)66.6%，較2019 年同期增長(zhǎng)55.6%，單月增速創(chuàng)2016 年3 月以來(lái)新高。我們預(yù)判高竣工是前兩年高開(kāi)工的線性推演，維持2021-2022 年高竣工判斷。

    行業(yè)投資趨勢(shì)性回落

    2021 年1-6 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)15.0%，較2019 年同期增長(zhǎng)17.2%；單月同比增長(zhǎng)5.9%，增速自年初至今持續(xù)回落，較2019 年同期增長(zhǎng)15.0%。投資端表現(xiàn)穩(wěn)健，一方面，1-6 月行業(yè)施工面積同比增長(zhǎng)10.2%，增速有所修復(fù)；但土地端表現(xiàn)一般，1-6 月購(gòu)置土地面積、土地成交價(jià)款同比增速分別為-11.8%、-5.7%。我們判斷，未來(lái)開(kāi)工增速中樞下移，竣工有所修復(fù)，施工投資將持續(xù)放緩；疊加土地市場(chǎng)表現(xiàn)趨于理性，未來(lái)行業(yè)投資增速將高位持續(xù)回落。

    房企到位資金放緩，銀行貸款兩集中政策效果顯現(xiàn)2021 年1-6 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)23.5%，較2019 年同期增長(zhǎng)21.1%。分結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)分別為-2.4%、11.9%、49.7%、23.9%。從單月數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)4.0%，較2019 年同期增長(zhǎng)17.7%，其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款單月同比增長(zhǎng)分別為-16.1%、9.2%、12.7%、-3.1%，國(guó)內(nèi)貸款及個(gè)人按揭呈負(fù)增長(zhǎng)，銀行貸款兩集中政策效果顯現(xiàn)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售波動(dòng)；貨幣政策大幅收緊。