物業(yè)管理：獨立發(fā)展與整合加速下的大物管時代

        投資摘要：

        回顧2021：格局分化，房企承壓推動整合加速。物業(yè)管理服務(wù)板塊內(nèi)部分化明顯，頭部物管企業(yè)在管理規(guī)模上具有顯著優(yōu)勢。

       管理規(guī)模的領(lǐng)先不僅僅帶來了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入的領(lǐng)先，也進(jìn)一步夯實了社區(qū)增值服務(wù)收入和多業(yè)態(tài)服務(wù)收入方面的優(yōu)勢。

       在格局分化之下，頭部企業(yè)戰(zhàn)略方向趨同，“大物管”戰(zhàn)略逐漸成為頭部企業(yè)共識。2021 年行業(yè)并購明顯加速，下半年地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的困境也傳導(dǎo)到了物管行業(yè)，頭部企業(yè)迎來了并購的極佳時間窗口。頭部企業(yè)并購的對象從中小型的獨立物業(yè)公司逐漸變成了地產(chǎn)開發(fā)公司旗下的物管企業(yè)。

       展望2022：獨立發(fā)展與整合加速下的大物管時代。物管企業(yè)對關(guān)聯(lián)方的依賴度正在降低，獨立性持續(xù)增強，外延并購和第三方拓展將成為規(guī)模擴張的主要動能。隨著社區(qū)增值服務(wù)的不斷發(fā)展與第三方拓展能力的增強，物管公司收入端對非業(yè)主增值服務(wù)的依賴度也在降低。頭部物管企業(yè)的管理業(yè)態(tài)趨向多元，業(yè)務(wù)邊界也將向社區(qū)服務(wù)和城市服務(wù)延伸，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化的綜合服務(wù)能力成為踐行“大物管”戰(zhàn)略的關(guān)鍵。頭部物管企業(yè)搶占存量市場的需求與地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的困境將共同推動行業(yè)整合加速進(jìn)行。頭部物管企業(yè)依托龐大的管理規(guī)模與專業(yè)化的服務(wù)能力，在政策的鼓勵下會進(jìn)一步融入基層治理，這也將成為拓展社區(qū)增值服務(wù)的重要助力。

       投資策略：我們推薦資源與能力并重的頭部物管企業(yè)：1）頭部物管企業(yè)對關(guān)聯(lián)方的依賴正在快速降低，已經(jīng)具有較強的第三方拓展能力，正在加快構(gòu)建專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化的綜合服務(wù)能力，獨立發(fā)展實現(xiàn)增長的能力已經(jīng)具備。2）部分龍頭房企特別是央企背景的房企發(fā)生信用風(fēng)險的概率極低，并且銷售面積還有一定的增長，完全有能力保證竣工交付，也有能力繼續(xù)支持物業(yè)公司發(fā)展。3）龍頭物管公司在地產(chǎn)行業(yè)困境之下有望以高性價比獲得優(yōu)質(zhì)并購標(biāo)的，進(jìn)一步夯實自身在管理規(guī)模和服務(wù)能力方面的優(yōu)勢。建議關(guān)注關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司具有強大的物業(yè)交付能力與品牌實力，同時獨立發(fā)展能力突出，在專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化建設(shè)中處于領(lǐng)先的頭部物管企業(yè)。建議持續(xù)跟蹤碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)。

       風(fēng)險提示：行業(yè)政策出現(xiàn)重大變化、地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)超預(yù)期下滑，社區(qū)服務(wù)與城市服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期等。

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