房企拿地變局：“綠增”“紅降” 核心都市圈受青睞

    臨近年底，多個城市土地供應(yīng)提速。在“三道紅線”疊加償債的壓力下，房企拿地邏輯生變，“綠檔”房企繼續(xù)把握窗口期拿地回補(bǔ)土儲，“紅檔”房企減少出手慎投資。

    從房企拿地區(qū)域情況看，集中度繼續(xù)提升。50強(qiáng)房企11月新增拿地建筑面積的53%位于30個城市，而50強(qiáng)房企今年以來拿地TOP10城市的建筑面積占總投資建筑面積的25%，房企青睞在核心都市圈拿地。

    哪些房企在拿地

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國300個城市土地供應(yīng)面積13157萬平方米，環(huán)比增長8%;成交面積8001萬平方米，環(huán)比下降27%;出讓金額4209億元，環(huán)比下降15%。在“三道紅線”及年底償債等壓力下，房企拿地?zé)崆橐讯嘣孪陆怠?/p>

    土地市場整體“降溫”，哪些房企在拿地?

    “三道紅線”包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。“三道紅線”根據(jù)房企“踩線”情況進(jìn)行劃檔，將對房企有息債務(wù)規(guī)模進(jìn)行差異化管控。

    根據(jù)“踩線”數(shù)量，房企被分為“紅橙黃綠”四檔。“未踩線”的為綠檔，“踩一道線”的為黃檔，“踩兩道線”的為橙檔，“踩三道線”的為紅檔。

    平安證券研報顯示，10月紅檔、橙檔、黃檔、綠檔房企的拿地與銷售金額之比分別為18.6%、23.8%、27.2%、46.8%，連續(xù)2個月保持該趨勢。綠檔房企連續(xù)3個月超過40%，紅檔房企連續(xù)2個月低于20%。同時，房企整體拿地溢價率也符合“綠增”“紅降”規(guī)律。10月僅綠檔房企拿地與銷售金額之比逆市增長。值得注意的是，50強(qiáng)房企拿地與銷售金額之比自7月開始保持下行態(tài)勢，4月-7月均超過35%，10月為26.9%。

    中海以44.34億元摘得廣州市海珠區(qū)南洲板塊一住宅用地，溢價率為26.18%。萬科以80.77%的溢價率摘得江蘇南通海門區(qū)一商住用地。若以上述劃檔口徑分類，國泰君安研報顯示，中海屬綠檔房企，萬科僅“踩線一條”。

    平安證券認(rèn)為，隨著銷售難度加大、行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，土地市場或以穩(wěn)為主并緩慢降溫。在“三道紅線”實施前，預(yù)計綠檔房企將積極把握拿地窗口期;紅檔房企受降杠桿制約，拿地或維持謹(jǐn)慎態(tài)勢。

    合作開發(fā)尋求高效

    多元化成為減少拿地開支的一個途徑，房企間聯(lián)合拿地、合作開發(fā)案例有所增加。

    陽光城與卓越聯(lián)合體日前10.84億元摘得江蘇南通市一宗國有建設(shè)用地。深圳前海一地塊吸引了13家企業(yè)。其中，8家企業(yè)組成3個聯(lián)合體，卓越聯(lián)合佳兆業(yè)，金地、電建、華潤聯(lián)合前海投控，招商聯(lián)合TCL，最終金地、電建、華潤和前海投控聯(lián)合體以81.51億元，45%的溢價率競得該地塊。

    “十四五規(guī)劃建議首次提及‘推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展’，結(jié)合近期政策，房地產(chǎn)行業(yè)金融審慎管理或?qū)⒊B(tài)化。在這種情況下，房企合作拿地可更高效利用資金。”中泰國際房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉潔琦告訴中國證券報記者。

    中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋認(rèn)為，“房地產(chǎn)融資監(jiān)管趨嚴(yán)，行業(yè)利潤率下行，資金面愈發(fā)顯得重要。房企合作拿地，一方面可共同分擔(dān)投資資金并分?jǐn)傦L(fēng)險，以更少的資金撬動更多資源;另一方面，在熱點城市通過合作競標(biāo)，可避免因土地稀缺導(dǎo)致的房企間激烈競爭，降低拿地成本。”

    除了聯(lián)合拿地，合作開發(fā)也為房企所青睞。如新湖中寶日前將所持一項目公司35%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國，該項目公司旗下主要資產(chǎn)便是土儲資源，涉及土地使用權(quán)面積合計67萬平方米，規(guī)劃計容總建面合計不超過142.4萬平方米。

    對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓原因，新湖中寶在公告中稱，進(jìn)一步發(fā)揮各自品牌、土儲、資金方面優(yōu)勢，雙方擬就公司正在開發(fā)的溫州西灣項目開展合作。

    克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)計，明年二、三季度房企投資將逐步企穩(wěn)、城市選擇趨同，催生房企合作拿地集中度走高。房企之間合作拿地或成未來投資主流方式。

    哪些地區(qū)受青睞

    投資邏輯生變，房企會更加青睞哪些地區(qū)的投資機(jī)會?

    克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月50強(qiáng)房企新增拿地建面的53%位于30個城市。今年以來，50強(qiáng)房企拿地TOP10城市的建筑面積占總投資的25%。2018年-2020年，50強(qiáng)房企拿地TOP20城市中以重慶、武漢、成都、西安、長沙、杭州等城市為主。隨著市場持續(xù)分化，這類城市仍將穩(wěn)坐核心地位，成為房企投資的首選城市。

    金輝控股執(zhí)行總裁陳朝榮日前表示，都市圈未來對人口吸引力將具備一定優(yōu)勢，會是未來新房市場進(jìn)行結(jié)構(gòu)分配的重點區(qū)域，房企布局的動力和區(qū)域內(nèi)市場競爭都將加大。布局都市圈將是公司的一個重要方向。

    “十四五”規(guī)劃建議提出，優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動作用，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。加快建設(shè)交通強(qiáng)國，完善綜合運(yùn)輸大通道、綜合交通樞紐和物流網(wǎng)絡(luò)，加快城市群和都市圈軌道交通網(wǎng)絡(luò)化，提高農(nóng)村和邊境地區(qū)交通通達(dá)深度。

    劉潔琦認(rèn)為，房企未來投資會更傾向于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)好、人口流入的核心都市圈城市。